地产行业周报:贝壳成功在美上市,绩优地产配置正当时
2020年08月16日
证券研究报告
行业评级：地产强于大市（维持）
平安证券研究所地产团队、固定收益团队
地产行业周报
贝壳成功在美上市，绩优地产配置正当时
核心摘要
⏹本周观点：本周贝壳在纽交所上市，最新市值2585亿，约为万科市值的80%，作为国内居住服务平台第一股，贝壳借助其ACN（经纪人
合作网络），重新定义服务者之间的关系，大幅提升了行业效率及线下互动质量。2020H1实现营收273亿元，同比增长39%；业务交易总额（GTV）1.3万亿元，同比增长49.4%。针对本周房地产税传闻，我们梳理重庆及上海个人住房征收房产税试点情况，由于免征范围较大、税率较低等原因，试点对地方财
政收入、房地产市场整体影响有限；针对房地产税立法问题，由于当前仍处拟定草案阶段，后续还面临提请审议、征求意见等环节，预计短期内仍难以出台。在融资端可能收紧传闻下，本周地产板块依旧上涨2.87%，位居行业首位，我们认为这反映当前板块估值已充分消化政策及融资端可能收紧的预期，而在大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策环境监测：1）大湾区城际铁路规划获批，站点沿线土地开发价值显现；2）7月金融及社融数据：居民中长贷增量维持高位，企业
债融资同比少增。
⏹市场运行监测：1）成交环比回升，短期有望维持高位。本周（8.9-8.15）新房成交6万套、二手房成交2.2万套，环比升2.2%、3.8%；
8月新房月日均成交同比升20.7%，较7月升12.9pct。考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。2）改善型需求占比略降。7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。3）推盘环比回落，后续节奏有望加快。8.3-8.9重点城市新推房源9354套，环比降12.2
%；去化率58%，环比降12.5pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比略降，中期面临上行压力。16城取证库存9425万平，环比降0.04%。短期随着取证推盘加快、市场热度延续，库存或平稳为主；中期推盘加快叠加去化率承压，库存面临上行压力。5）土地成交上升、溢价率下降，一线占比提高。上周百城土地供应建面2109.2万平、成交建面2006.6万平，环比降38.7%、升30.7%；成交溢价率12%，环比降4.9pct。其中一线成交建面占比环比升2.6pct至13.5%。随着新增土储难以转化为年内销售、行业融资稳健偏松但或难现上半年宽松局面，土地市场整体或趋于平稳。
⏹资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债88.3亿元、海外发债16.5亿美元，较上周减少23.7亿元、10.8亿美元；境内外发行利率
处于3.2%-11.5%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行68.2亿元，较上周减少55.1亿元。3）地产股：本周申万地产板块涨2.87%，涨幅位列28个申万一级行业第一位，当前PE（TTM）10.04倍，估值处于近五年29%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、保利地产、格力地产，南向资金净流入前三房企为融创中国、恒隆地产、华润置地。
2020年1月10日
重庆、上海个人住房征收房产税试点梳理
事件描述：长期以来房产税改革、房地产税立法广受市场关注，房产税改革主要涉及将征税对象扩大至个人住房，房地产税立法包含房产税、城镇土地使用税等多个方面，可能存在征税侧重点由交易环节向持有环节转化。重庆、上海自2011年开始试点个人住房征收房产税，本周我们从重庆、上海试点情况出发，探讨个人住房征税效果，并讨论房地产税立法进程。点评：重庆房产税试点主要针对独栋、高档住房消费，而上海则侧重于新购住房、影响投资需求。2017年初重庆针对三无人员（在重庆市同时无户籍、无企业、无工作）调整征收规定，将征收对象由“新购第二套及以上普通住房”修改为“新购首套及以上普通住房”。
重庆及上海个人住房房产税征收细节
重庆上海
试点范围主城九区全市
征收对象存量及新购独栋商品住宅，新购高档住房（均价达上两年主城九区新建商品住房均价2倍及以上），三无人员新购首套及以上普通住房本市居民新购第二套及以上住房；非本市居民新购住房，人才或住
满3年放宽至第二套及以上
计税依据交易价格交易价格70%
税率独栋、高档住房建筑面积交易单价为上两年主城九区均价3倍以下、
大湾区在哪三无人员新购首套及以上的普通住房：0.5%高档住房3倍至4倍：1%高档住房4倍及以上：1.2%
均价低于上年度新建商品住房均价2倍（含2倍）：0.4%
其余：0.6%
计税标准政府职能部门发布新建商品住房均价市统计局公布上年度新建商品住房均价
税收减免存量独栋商品住宅免税面积为180平米，新购独栋商品住宅、高档住房免税面积100平米三无人员拥有的普通应税住房，如具备有户籍、有企业、有工作任一条件，从当年起免征税，如已缴纳退还当年已缴税款本市居民：首套免征，家庭人均建面不超过60平米免征，无住房成
年子女共同居住可计入家庭免税面积
非本市居民：高层次人才、重点产业紧缺急需人才，或持有居住证
满3年并在本市工作生活的购房人，新购住房、且该住房属于家庭
唯一住房暂免征
2020年1月10日
重庆、上海个人住房征收房产税
试点梳理
点评：试点对财政收入、楼市影响有限。由
于较大免征范围、较低税率等原因，试点影
响整体有限。税收方面，2019年重庆、上海
房产税收入分别为73.1、216.8亿元，占地
方公共财政收入3.4%、3%，比例有限；同时
尽管2011年试点以来重庆房产税收入占比持
续上行、上海2015年后阶段性上行，但对比
房价走势，不排除房产价值上升导致占比上
行可能性。房地产市场方面，个人住房征收房产税试点
后，对比成都及其他一线城市，重庆、上海
住宅均价并未走出独立行情。2011-2019年
间，重庆住宅均价累计上涨58.8%，高于成
都（47.7%），上海累计上涨74.2%，低于深
圳（128.8%）、北京（80.6%）、高于广州
（59.2%）。
重庆房产税收入及占比  3.4%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%010203040506070802007200920112013201520172019房产税税收收入（亿元）占地方公共财政收入比例（右轴）  3.0%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%0501001502002502007200920112013201520172019
房产税税收收入（亿元）占地方公共财政收入比例（右轴）上海房产税收入及占比-10%-5%0%5%10%15%20%25%02,0004,0006,0008,00010,00012,00020102012201420162018元/平米成都样本住宅平均价格重庆样本住宅平均价格成都同比（右轴）重庆同比（右轴）10,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,00055,00020102012201420162018元/平米上海样本住宅平均价格北京样本住宅平均价格广州样本住宅平均价格深圳样本住宅平均价格重庆及成都房价走势一线城市房价走势
2020年1月10日
重庆、上海个人住房征收房产税试点梳理
点评：此外，针对房地产税立法问题，由于当前仍处于拟定草案阶段，后续还面临提请审议、征求意见等环节，预计短期内难以完成，同时房地产税为地方税种，正式实施仍需结合各地实际具体执行。房地产税立法流程梳理
流程说明
预备立法——
拟定草案为当前所处阶段，由全国人大常委会预算工委、财政部牵头
提请审议若提交全国人大常委会审议，一般应当经三次审议后再交付表决（常委会一般每年召开6次会议，每两个月召开一次）；
若提交全国人大审议，需先向全国人大常委会提出，经常委会审议后，再提请大会审议；
十三届全国人大常委会立法规划（2018-2023年）将房地产税划定为条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案
征求意见不少于30天
表决发布——
正式实施房地产税为地方税种，需根据各地实际情况具体实施

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。