第六章 居住规划
1．在比较租房和购房时，有可能提高购房吸引力的因素包括：（）。
①．在金融市场投资收益率迅速上升 ②．计划居住时间延长
③．规定的贷款成数提高 ④．通货膨胀率上升
A．②③ B. ②③④ C．①②③ D.①④
答案：（B）
2．李先生面临两个选择：一是在失去贷款购买一套价值较高的房屋；二是在郊区贷款购买一套面积相同的价值较低的房屋，同时购买一辆家用汽车，汽车无贷款。若比较二者的年成本，应考虑的因素是：（）
①．房屋的维护成本 ②. 购房首付款的机会成本
③. 贷款的利息费用 ④. 购车款的机会成本贷款买房子
A．①③ B. ②③④ C．①②④ D.①②③④
答案：（D）
3. 租屋年租金2 万，购屋要花40 万，另外每年维修与税为0.5万。以居住5 年，折现率5%计算，五年后房价要以多少钱以上出售，购屋才比租屋划算?
A．40 万
B．42.8 万
C．45.7 万
D．47.5 万
答案: （B）
解析: FV(5%,5,1.5,-40)=42.8 因为租屋与购屋的年现金流量差距1.5万，为购屋可节省的年支出，因此以目前房价为付出现值，可节省年支出为收回年金，可得出应收回的终值为42.8 万，为购屋五年后租购现值相等的房价。
4.小林年收入为10 万元，目前净资产15 万元，40%为储蓄自备款与负担房贷的上限，打算5 年后购屋，投资报酬率10%，贷款年限20 年，利率以6%计，可以负担购屋后贷款的届时房价为多少?
A．94.5 万
B．97.4 万
C．101.8 万
D．108.1 万
答案: （A）
解析: 5年后可准备的自备款 = FV(10%，5，-4，-15) = 48.6 万
可负担得房贷额 = PV(6%，20，-4) = 45.9 万
自备款+房贷=可负担房价 48.6+45.9=94.5万
5. 陈先生计划3 年后换屋100 万，目前住宅值50 万，房贷20 万，尚有10 年要还，请问在不另筹自备款下，新屋还要有多少房贷? 新旧屋的房贷利率都设为4%，设此期间房价水准不变。
A．64.0 万
B．64.8 万
C．65.6 万
D．67.4 万
答案: （B）
解析: 旧屋年本利摊还=PMT(4%,10,20)=-2.466
3 年后旧屋剩余房贷=PV(4%,7,-2.466)=14.8
出售旧屋净收入50 万-14.8 万=35.2 万
新屋应有房贷=100 万-35.2 万=64.8 万
6. 购屋居住五年后换屋，旧屋20 年贷款30 万，固定利率5%， 按期本利摊还。新屋总价80 万，可贷七成，旧屋最低要卖得多少钱，扣除旧屋剩余房贷后，才可以充当新屋的自备款?
A．46.5 万
B．47.2 万
C．48.9 万
D．50.4 万
答案: （C）
解析: 旧屋年本利摊还PMT(5%,20,30)=-2.4
5 年后旧屋剩余房贷PV(5%,15,-2.4)=24.9
新屋应有自备款=80 万*(1-70%)=24 万
出售旧屋应达房价-剩余房贷24.9 万=新屋应有自备款24 万
出售旧屋应达房价=24.9 万+24 万=48.9 万
7．换屋规划，旧屋60 万,新屋100 万，旧屋贷款余额20 万，剩余期限6 年，利率4%。出售旧屋后不足金额以新屋抵押贷款，若利率不变，每年本利缴款额也不变，新屋贷款要几年才能缴清?(取最接近者)
A．10 年
B．15 年
C．20 年
D．25 年
答案: （D）
解析: 旧屋年本利摊还PMT(4%,6,20)= -3.82
新屋应有房贷=100 万-(60 万-20 万)=60 万
NPER(4%，-3.82，60，0)=25.2
8. 店铺通常是以收入还原法估价，设若某店面150 平米，每月净租金收入1.5 万元，还原率6％，请问其合理总价为何？
A．300 万元
B．360 万元
C．380 万元
D．400 万元
答案: （A）
解析: 1.5 万*12/6%= 300 万
9. 如果郑女士工作后5 年买50 万元房子，又过10 年后换100 万元新房子，贷款成数首次为6
0%，期间10 年，第二次贷款为售旧屋的余额，20 年本利摊还。假设投资报酬率为6%，房贷利率为4%，房价不变，问第一次购房前、两次购房间及第二次购房后，年储蓄各为多少元?
解析： 第一段（0-5年）储蓄3.55 万元： 50 万×(1-60%)=20 万，
PMT （6%，5，0，20）= -3.55
第二段（6-15年）储蓄3.7 万元： 50 万×60%=30 万，
PMT（4%，10，30，0）= -3.70
第三段储蓄3.68 万元： 100 万-50 万=50 万，
PMT （4%，20，50，0）= -3.68
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