房地产开发贷款项目审查要点27点
房地产开发贷款项目审查要点（27点）
一、什么是房开贷
房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的 中长期项目贷款。作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用， 不可调剂使用。
二、合规性审查要点
1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。已经部分 取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为 25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为 30%。具体要求根据本行 制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要 求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地 2年未开发，就可能出现 闲置了。
三、一般审查要点
1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否 合理。这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押 +在建工程抵押+下 面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100% 质押，如某房地产百强企业。
4抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金二项目资本金+银行贷款+销 转投。销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例， 以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。遇到 房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和 一般的家居大卖场是完全不一样的。
10.业态：业态又分为住宅、别墅、商业、写字楼、公寓、酒店等。
11.当地政策：当地对项目所属业态的政策。如成都对住宅开始限购， 但对公寓未出具政策。
12.国家政策：如郑州被划为国家中心城市，海南要建设自贸区，对 当地房价市场影响很大。
13.房地产企业所建物业在当地的口碑、品质。尤其是中小型的房地 产企业，当地的口碑很重要。
14贷款买房子.配套：地铁，学校，商业等。
15.周边：周边类似物业的销售价格，看销售价格的合理性。房价和 面积进行计算，可以得出销售收入，扣掉成本才是项目的收益。
16.当地房地产市场情况，当地的房地产库存情况，去化周期，空置 率，人口流入情况等。
17.企业的历史开发业绩：历史开发总量，销售情况。量大说明企 业在房地产领域的经验丰富。
18.对销售价格做压力测算，一般房价下跌 10%也要能够还本付息
才行。
19.注意以下三类情况出现当地房价大幅下跌的情况：    资源型城市接 近资源枯竭的时候，资源没了，如鄂尔多斯；人口大量流出城市，人没 了；城市资金大量流出，钱没了。
20.所建房产的工艺情况：钢结构，物业下面有地铁穿过，当地土壤 特质，属于沉降区，土壤为沙质土壤。尤其是超高层建筑，更需要注意。
21.要求对项目进行封闭监管，一般是通过监管账户进行控制。借款 人应在我行开立开发贷款账户，用于对项目开发建设资金实行封闭管理; 开立项目收入账户，对项目销售回笼资金实行封闭管理，贷款账户和项 目收入账户统称封闭管理账户。
22.施工方：如果施工方和房地产项目业主有关联关系，可能存在一 定的关联交易；需要关注施工方的施工水平，垫款能力，且要求施工方 出具放弃优先受偿的承诺。
23.必须加强贷后管理，〃三分贷，七分管〃，之前遇到房子卖了， 贷款没还的情况，或者贷款放了，房子没建的情况。
24.不要相信那些虚的，不能因为某项目是重点工程之类的而放松审 查要求。房地产开发贷款作为贷款资金的投向和还款来源均十分明确， 且依赖项目销售收入作为第一还款来源，必
须紧扣项目自身，深入剖析 项目的情况。
25.置换他行贷款时必须注意，一般的项目不做，这类项目处于在建 状态，施工方、业主方、购房者、业主股东之间，各个关系较为复杂。
特别优质的且内部各方关系较为简单的，可以置换他行贷款，但是要注 意他行的退出原因。
26.投资较大的房地产项目，存在完工风险、施工风险、销售风险、 资产处置难度大的风险。尤其是体量很大的别墅、商业、写字楼项目， 除非自身具有明显优势，不然还是要谨慎再谨慎。不能出现小马拉大车 的情况。鬼城里面的大楼可都是一栋一栋的，其中不乏摩天大楼。
27.中小民营企业老板，要注意有无涉及民间借贷。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。