房地产财务分析项目评价(doc 7)
财务分析及评价
1 项目总投资估算
项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。
A、土地费用
本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。
B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。
C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。
D、建筑安装工程费用
根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡
（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。
E、室外工程费
室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为320万元。
F、工程建设监理费
按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。
G、建设单位管理费前期工程费
按前六项费用之和的2%计提。
H、预备费
由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。
I、建设期利息
按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。
K、项目总投资估算
综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。
9.建设期财务费用500
10.总计16342
7.2财务评价
7.2.1方案A+1
即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。
7.2.1.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入（万元）计算依据
住宅楼销售1794 内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出租486/年90%出租率；50元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天
配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出租36/年300元/㎡×月×个
合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
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