第03讲 成本法的运用
【考点4】成本法的运用
一、要求
掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。
教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：
评估方法 | 估值公式 | 利息计算 | 利润计算 |
分估模式下土地使用权成本法 | 土地使用权价格＝土地取得费用＋土地开发费用＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益 | 1.计算基数： 土地取得费和土地开发费 【注意】税费不参与利息及利润计算 2.使用复利计息 | 方法1：土地取得费和土地开发费 方法2：开发后土地的地价 |
分估模式下房屋建筑物成本法 | 重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润 | 1.利息＝（建安工程造价（含税）＋期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率÷2＋前期费用（含税）×正常建设期×正常建设期贷款利率 2. 这个利率计算公式是单利计息的，只是均衡投入的成本（建安工程造价（含税）＋期间费用）计息期按照建设期一半计算。 | 1.注意计算基数与利润率的含义的匹配 2.自用的生产型房屋建筑物是不计算利润（理论上说应该计算，考试以教材为准） |
合估模式下成本法 | 不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费 | 1.土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用 【注意】销售税费不参与利息及利润计算，但是销售费用参加 2.利息＝土地取得费用×[（1＋4.75%）3－1]＋[开发成本＋管理费用]×[（1＋4.75%）3/2－1] ＋销售费用×（1－代理比例）×[（1＋4.75%）3/4－1]，这里3是建设期间。3/4是销售费用的计息时间。 | 1.土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用之和 2.利润率为平均投资利润率 |
1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算
2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。
3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。
该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。
只不过计算利息时，需要注意 资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。
成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。
二、出题模式：综合题和选择题
（一）综合题（掌握教材例题）
【例1.综合题】（2018年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评
估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。
该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。
资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。
要求：计算该办公楼的评估值。
『正确答案』（1）确定重置成本
前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）
期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）
（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。此处简化处理以建安综合造价为基数计算）
利息＝（建安工程造价＋期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2＋前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率
该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。
资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。
要求：计算该办公楼的评估值。
『正确答案』（1）确定重置成本
前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）
期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）
（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。此处简化处理以建安综合造价为基数计算）
利息＝（建安工程造价＋期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2＋前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率
＝（4490＋224.5）×1×4.35%×1/2＋89.8×1×4.35%
＝106.4467（万元）
利润＝（建安工程造价＋期间费用＋前期费用）×利润率
＝（4490＋224.5＋89.8）×5%
＝240.215（万元）
重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润
＝4490＋89.8＋224.5＋106.4467＋240.215
＝5150.962（万元）
（2）成新率的计算
①年限法成新率的确定
成新率＝（50－7）/50×100%＝86%
②打分法成新率的确定
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
＝（92×85%＋69×10%＋88×5%）÷100×100%
＝106.4467（万元）
利润＝（建安工程造价＋期间费用＋前期费用）×利润率
＝（4490＋224.5＋89.8）×5%
＝240.215（万元）
重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润
＝4490＋89.8＋224.5＋106.4467＋240.215
＝5150.962（万元）
（2）成新率的计算
①年限法成新率的确定
成新率＝（50－7）/50×100%＝86%
②打分法成新率的确定
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
＝（92×85%＋69×10%＋88×5%）÷100×100%
＝89.5%
③加权平均综合成新率的确定
综合成新率＝86%×0.4＋89.5%×0.6＝88.1%
（3）评估值计算
评估值＝重置成本×综合成新率＝5150.962×88.1%＝4537.998（万元）
前期工程费 【注意】看教材131页，前期费用和其他费用也就是期间费用如何计算，理论上并没有给出准确说法，只是说按照国家和当地政府有关规定计算。教材134页的例题，对于前期费用是按照建筑安装费用计算，期间费用是按照建筑安装费用和前期费用之和。考试的时候需要题目进一步明确，否则以例题解法更有保障些。
（二）单选题
【例题1·单选题】用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ）。
A.整个开发期
B.整个销售期
C.整个开发期和销售期
③加权平均综合成新率的确定
综合成新率＝86%×0.4＋89.5%×0.6＝88.1%
（3）评估值计算
评估值＝重置成本×综合成新率＝5150.962×88.1%＝4537.998（万元）
前期工程费 【注意】看教材131页，前期费用和其他费用也就是期间费用如何计算，理论上并没有给出准确说法，只是说按照国家和当地政府有关规定计算。教材134页的例题，对于前期费用是按照建筑安装费用计算，期间费用是按照建筑安装费用和前期费用之和。考试的时候需要题目进一步明确，否则以例题解法更有保障些。
（二）单选题
【例题1·单选题】用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ）。
A.整个开发期
B.整个销售期
C.整个开发期和销售期
D.整个开发期和销售期的一半
『正确答案』C
『答案解析』土地取得费用在土地开发动工前要全部付清，在开发完成销售后方 能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费用在开发过程中逐步投入，销售后收回。若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。
【例题2·单选题】根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括（ ）。
A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金
C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费
D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费
『正确答案』A
『答案解析』具体内容包括：土地补偿费，青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，安置补助费，耕地占用税或城镇土地使用税，土地登记费及征地管理费，
『正确答案』C
『答案解析』土地取得费用在土地开发动工前要全部付清，在开发完成销售后方 能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费用在开发过程中逐步投入，销售后收回。若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。
【例题2·单选题】根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括（ ）。
A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金
C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费
D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费
『正确答案』A
『答案解析』具体内容包括：土地补偿费，青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，安置补助费，耕地占用税或城镇土地使用税，土地登记费及征地管理费，
征地动迁费，水利水电工程、水库淹没处理补偿费等。
【例题3.单选题】某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2000年1月的重置成本为500万元，2000年1月的评估值接近（ ）。
A.400 万元 B.392万元
C.402万元 D.390万元
『正确答案』C
『答案解析』500－10×[500×（1－2%）/50]＝402万元
【例题4.单选题】开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为10000平方米，土地开发费为每平方米250元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%，银行贷款年利率为6%，则该宗土地开发费利息为（ ）。
A.12.41万元 B.13.57万元
C.15.73万元 D.16.84万元
『正确答案』B
【例题3.单选题】某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2000年1月的重置成本为500万元，2000年1月的评估值接近（ ）。
A.400 万元 B.392万元
C.402万元 D.390万元
『正确答案』C
『答案解析』500－10×[500×（1－2%）/50]＝402万元
【例题4.单选题】开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为10000平方米，土地开发费为每平方米250元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%，银行贷款年利率为6%，则该宗土地开发费利息为（ ）。
A.12.41万元 B.13.57万元
C.15.73万元 D.16.84万元
『正确答案』B
『答案解析』10000×250×{40%×[（1＋6%）^1.5－1]＋60%×[（1＋6%）^0.5－1]}＝ 135681.32（元）
（三）多选题
【例题1·多选题】房地合估模式下，不动产评估中的开发成本主要包括（ ）
A.土地取得费
B.前期工程费
C.基础设施建设费
D.公共配套设施建设费
E.开发期间税费
『正确答案』BCDE
『答案解析』开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、房屋建筑物安装工程费、开发期间税费等。
【例题2·多选题】运用成本法对不动产价格评估，其适用范围主要是（ ）。
（三）多选题
【例题1·多选题】房地合估模式下，不动产评估中的开发成本主要包括（ ）
A.土地取得费
B.前期工程费
C.基础设施建设费
D.公共配套设施建设费
E.开发期间税费
『正确答案』BCDE
『答案解析』开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、房屋建筑物安装工程费、开发期间税费等。
【例题2·多选题】运用成本法对不动产价格评估，其适用范围主要是（ ）。
A.新开发地 B.学校用地
C.公园用地 D.商业用地
E.机场用地建筑物
『正确答案』ABCE
『答案解析』关注各种方法的适用范围。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般适用于不动产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的不动产评估比较适用。
C.公园用地 D.商业用地
E.机场用地建筑物
『正确答案』ABCE
『答案解析』关注各种方法的适用范围。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般适用于不动产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的不动产评估比较适用。
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