前言
物业前介即物业管理的前期介入，是物业企业如何把长期直接面对客户时清晰了解到的客户实际感受与需求，通过在公共配套设施和设备的直接管理与维护中，积累的大量案例和遗留问题的解决中，系统性、前瞻性向发展商提出合理化建议和实施方案，可以有效降低项目后期拆改以及有效避免客诉问题。这是一项具有较高应用价值的专项业务。
由于物业公司的前期介入需要有人力付出，同时存在知识资产的输出，因而往往会有物业前介费用的发生，那到底什么情况下建议支出物业前介费用，物业前介费用又该按什么标准计取呢？
01
物业前介工作内容
物业前介工作的本质是物业在日常的物业管理服务中会遇到很多客户提出的问题和投诉，物业企业会将这些问题系统归类、总结、沉淀下来
在项目开发设计、施工、销售、交付等各阶段物业根据项目具体情况并结合以往物业管理服务中积累下来的案例，系统性、前瞻性的提出合理化建议及实施方案，以达到成本降低、客户体验提升及安全风险降低的目的
成本降低方面：
设备设施系统设计及可持续运营
降低运营成本，提高投入产出比
智慧技术导入
客户体验提升方面：
人行、车行、货物动线优化
功能配套优化
空间布局优化
安全风险降低方面：
客户业主使用风险
项目使用运营风险
建设销售风险
物业前介具体需要做哪些工作，形成什么成果呢？
1. 设计阶段
主要工作
① 参加项目启动会、前期定位评审
② 参与方案设计评审、扩初图纸评审、正式施工图纸评审
③ 进行物业运营前全成本测算
主要成果
《项目启动会建议书、前介工作计划表》
《前期定位前介建议书》
《物业运营前全成本测算》
《前介服务合同》
2. 销售阶段
主要工作
① 完成前期物业服务费定价及方案编制
② 完成前期物业招投标及合同签订
③ 参与评审销售文件及销售说辞
主要成果
《物业服务方案》
《物业服务费测算表》
《前期物业服务合同》
《销售文件建议书》
3. 施工阶段
主要工作
① 参与机电、景观专业施工深化图纸评审
② 对工程招标维保要求、备品备件等条款进行评审
③ 对施工现场定期巡查和反馈
主要成果
前期工程费《施工图深化建议书》
《前介建议跟进记录》
《招标/合同文件前介建议书》
《现场质量周报》
4. 交付阶段
主要工作
① 召开承接查验启动会
② 协同承接查验工作，各系统于交付前1个月至少完成两轮承接查验工作
③ 列明查验情况及遗留问题并签订承接查验协议
主要成果
《承接查验启动会纪要》
《承接查验问题整改跟踪记录》
《各系统查验问题清单》
《承接查验协议》
02
哪些情况需要支付前介费
物业前介工作和物业前介费用应该分开来说
首先，物业前介工作是非常必要的，物业公司是跟客户粘稠度最高的，他们最能听到客户真实的声音，也最知道客户想要什么，不想要什么，同时物业公司在日常管理服务过程中会遇到各种各样跟产品本身相关的问题，因而可以积累下很多对于产品的意见以及解决方案，同时物业在日常的服务中对设备等的节能降耗更有心得，因而在项目开发过程中让物业介入无疑是个明智的选择
付出既有回报，物业前介需要物业公司投入大量的人力资源，理应得到相应的费用，那是不是物业前介费就必须发生呢？未必！
物业前介费虽然是物业公司介入项目前期工作而应该得到的回报，但其本质上其实首先是上市公司中的开发公司和物业公司之间平衡收入的手段，其次才是服务报酬
可能有的朋友还是不太理解，物业付出了劳动为什么不一定会得到报酬呢？我们举个例子，如果营销针对设计方案提出优化建议，营
销会向公司收取咨询费用吗？对于未上市公司，物业和地产的关系等同于两个职能部门，付不付报酬也是左口袋到右口袋的问题
而对于上市公司则不然，上市公司（集团）开发单元希望高利润，那么做大成本降低赋税是最好的手段
之一，因而他们愿意付出物业前介费以做大成本；而物业单元需要增加收入业绩，因而收取物业前介费无疑是手段之一
对于未上市公司，不存在年报问题，因而是否支付物业前介费更多的是从内部考核考虑
03物业前介费标准怎么定
物业前介费用一般按总建筑面积固定单价包干，部分企业按毛坯与精装交付分类定价，区分项目档次、区位的较少
下表为部分标杆企业物业前介费收费标准：
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