房地产开发企业建筑安装工程费的核算
房地产开发企业建筑安装工程费的核算
  房地产开发企业的会计核算和其他行业的最大区分不外乎有三个方面：其一，开发成本成本项目构成、核算的特殊性；其二，商品房营业收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。本文拟仅对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算，作如下探讨。
  依据《施工房地产开发企业财务制度》以及《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个：
  1、土地征用及拆迁补偿费
  2、前期工程费
  3、建筑安装工程费
  4、基础设施费
  5、公共配套设施费
  6、开发间接费用
  一般状况下，开发成本中土地征用及拆迁补偿费以及建筑安装工程费会占总成本的70％左右。现在房地产开发企业的土地基本上都是通过竞拍方式取得的， “土地征用及拆迁补偿费”的核算也就很简洁了。而“建筑安装工程费”的核算正确和否，干脆关系到成本核算的质量以及会计信息的披露。因此，房地产开发企业的成本核算中，“建筑安装工程费”的核算尤为重要。
  在新会计准则体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本核算的具体规定。依据新准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的实际状况，对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所运用的会计科目、核算程序作如下介绍：
  （一） 应运用的主要会计科目
  要正确核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，主要应运用“原材料”、“应付帐款”、“预付账款”、“开发成本”等会计科目。
  1、原材料
  一、本科目核算房地产开发企业库存的各种材料设备，包括原料及主要材料、帮助材料、
工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的支配成本或实际成本。
  二、依据房地产开发企业的实际状况，可在本科目下设置“库存材料”、“库存设备”两个二级明细科目。再按材料设备的保管地点（仓库）、材料设备的类别、品种和规格等进行明细核算。
  三、原材料的主要账务处理。
  （一）企业购入并已验收入库的材料设备，按支配成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“材料选购    ”或“在途物资”科目，按支配成本和实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
  （二）自制并已验收入库的材料，按支配成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“开发成本”科目，按支配成本和实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
  （三）托付外单位加工完成并已验收入库的材料，按支配成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“托付加工物资”科目，按支配成本和实际成本的差异，借记或贷记“材料成
本差异”科目。
  （四）生产经营领用材料设备，借记“开发成本”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。
  （五）企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料设备，借记“预付账款”科目，贷记本科目；
  （六）出售材料结转成本，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目。
  （七）发出托付外单位加工的材料，借记“托付加工物资”科目，贷记本科目。
  接受支配成本进行材料日常核算的，发出材料还应结转材料成本差异，将发出材料的支配成本调整为实际成本。
  接受实际成本进行材料日常核算的，发出材料的实际成本，可以接受先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。
  四、本科目期末借方余额，反映企业库存材料的支配成本或实际成本。
  2、应付账款前期工程费
  一、本科目核算房地产开发企业因购买材料物资（含设备）和接受劳务供应等应付给供应单位的价款，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。
  二、本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款”、“应付工程款”等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进行明细核算。
  三、应付帐款的主要帐务处理
  （一）企业购入材料物资发生的应付账款，应按全部金额，借记“原材料”科目，贷记本科目。假如上述物资的货款已经预付，则应将预付的货款自“预付账款”科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款”科目；支付货款时，应扣除已付的货款；偿付的货款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
  （二）企业接受供应单位供应劳务而发生的应付款项，应依据供应单位的发票账单，借记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
  （三）企业和承包单位结算工程价款时，依据经审核的承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记本科目。扣回预付工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款”科目。支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。
  （四）企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。
  3、预付账款
  一、本科目核算房地产开发企业依据工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及依据购货合同规定预付给供应单位的购货款。
  预付给承包单位抵作备料款的材料，也在本科目核算。
  二、本科目应设置以下两个明细科目：
  1．预付承包单位款；
  2．预付供应单位款。
  三、预付账款的主要帐务处理
  （一）企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款”科目；
  （二）拨付承包单位抵作备料款的材料，借记本科目，贷记“原材料”等科目；
  （三）企业和承包单位结算工程价款时，依据承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款一应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款”科目，贷记本科目。
  （四）企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物资的发票账单，依据发票账单的应付金额，借记“原材料”科目，贷记“应付账款”科目；同时，将预付的货款自本科目转入“应付账款”科目，借记“应付账款”科目，贷记本科目。
  预付账款不多的企业，也可将预付的账款干脆记人“应付账款”科目的借方，不设置本科目。
  4、开发成本
  一、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
  企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。
  出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可干脆计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。
  企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，干脆计入当期损益，不在本科目核算。
  二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于干脆费用，干脆计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按确定的支配标准支配计入有关的开发产品成本。
  三、企业应依据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方
法。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。
  四、开发成本的主要帐务处理
  （一）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，接受出包方式建设的，应依据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。
  （二）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等接受自营方式的，发生的各项费用，可干脆计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“原材料”、“银行存款”等科目。
  企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应依据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“原材料——库存设备”科目。
  依据权责发生制和收入和成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记
本科目，贷记“应付帐款”科目。预提数和实际支出数的差额，增加或削减有关开发产品成本。
  五、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应刚好进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。
  六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
  （二） “建筑安装工程费”的核算程序
  房地产开发企业“建筑安装工程费”核算的一般程序是：
  1、施工单位依据合同约定，缴纳履约保证金；
  2、开发商依据合同约定，支付确定的工程预付款、备料款；
  3、开发商购买钢材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供应到施工现场；
  4、施工单位报送“已完工程形象进度”，并供应《工程价款结算账单》；
  5、向施工单位结算甲供材料价款，抵作工程进度款；
  6、开发商依据应付工程款扣除预付工程款、甲供材料价款后支付工程进度款；
  7、办理工程结算，除预留工程保修金外，支付工程尾款给施工单位。
  （三） 会计核算举例
  房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设，支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发成本的干脆费用，可以干脆计入相关开发项目的成本中去。房地产开发企业和施工企业是承发包合同契约关系，依据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。工程开工前或开工后，依据合同约定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款，还有可能向施工企业供应设备或材料（钢材、水泥等），涉及预付工程款、备料款以及拨付材料设备的支出，房地产开发企业先列入“预付账款”账户核算，待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时，从“预付账款”账户转入“开发成本——建筑安装工程费”账户。

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