法拍房须注意的⼋⼤事项
法拍房须注意的⼋⼤事项
“由于强制执⾏司法拍卖的物业的产权关系相对普通⼆⼿物业复杂。拍卖前参拍⼈要充分了解标的物的所有权状况、现状，了解产权⼈、债务⼈、承租⼈、实际所有⼈等各种关系，认真审核拟参拍物业的交易过户流程、过户需缴纳的税费等情况。想要购买法拍房，就得先对以下⼋⼤注意事项有详细了解。
1.实地看样
房产标的情况以实际现状为准(包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际⽤途、装修情况、周边配套、物业服务、⽔电⽓、⼩区环境等)，请务必实地看样，详细了解。
2.腾房
有⼈居住或放置物品的房产，需竞买⼈⾃⾏确认是否存在腾退障碍，处置机构如注明“不交吉（法院不负责清腾房屋）”或以其他形式在拍卖公告、须知⾥表⽰不负责清腾房屋，则买受⼈需⾃⾏想办法处理。
3.租赁
如房屋有租赁则过户后租赁并不⾃然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不⾃然解除，需竞买⼈提前确认清楚租赁关系处置⽅式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买⼈⾃⼰确认是否存在障碍，是否需要承担额外费⽤等。
真实案例：某房产标的公告写明房屋“租赁期19年”，竞买⼈参拍前未仔细阅读公告了解清楚，拍下后，去办理⼿续时发现租赁合同⽆法解除，⽆奈竞买⼈等不了19年只能放弃此标的物，损失保证⾦20万。
4.税费
房产过户税费可能因房屋⽤途(住宅或⾮住宅等)、买卖双⽅⾝份(个⼈或企业)、房屋⾯积和买⽅拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较⼤差异，请务必提前确认税费⾦额及承担⽅。除税收外，房产还可能存在⽋缴的物业、⽔电⽓暖等费⽤，需竞买⼈⾃⾏了解由谁来承担，逐⼀核实确认。
5.⼟地性质
如房产⼟地为划拨性质，⽆法正常过户，例如经济适⽤房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳⼟地出让⾦。
真实案例：处置机构在描述中说明⼟地性质是划拨，竞买⼈并未发现，也并不了解，拍下后去办理过户时，发现⼟地性质是划拨，⽆法过户，如需过户，需要申请政府审批同意并缴纳⼟地出让⾦，最终该名
买受⼈选择放弃保证⾦。
6.限购
在有限购政策城市，如竞买⼈不符合限购政策要求，则可能⽆法过户。
⽬前部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响，⽬前我们了解到的政策是：北京、⼴州、深圳、佛⼭、厦门、济南、南京、⽯家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策；嘉兴地区外地户⼝需遵循当地限购政策(仅供参考，具体还以当地房管局政策为准)。
真实案例：客户是⼭西⼈，通过司法拍卖买了海南的房产，想着⽤于投资，买下后发现因为限购，⽆法办理过户，⽆奈只能放弃保证⾦。
7.抵押
部分城市房产如抵押未解除则⽆法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。
买房子注意事项8.产权归属
买房⼦最关⼼的就是产权归属，部分法拍房可能在未交付、存在产权共有⼈的情况下拍卖或者前房主根
本没有取得产权证，没有取得房屋产权证就需要看是否在房管局合同备案。⽽过户这个问题不在法院拍卖管理范围内，由买受⼈⾃⾏解决，就可能出现⽆法过户的情况。
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