现代农庄如何开发?六个最成功的样板案例解析上
现代农庄如何开发？六个最成功的样板案例解析（上）
我国休闲农业即将进入时代，从最初的农家乐，到精品民宿，再到如今的现代农业庄园，休闲农业提质对运营者们也提出了更高的要求。本文萃集了各地六类现代农庄（田园综合体）典型案例，并依次对其经营模式、盈利模式和成功经验进行了归纳总结，期望籍此对推动乡村振兴战略下的现代农庄和新型田园综合体投资建设有所裨益。
一、休闲农业迈入时代
如果说农家乐是休闲农业的版，精品民宿是版，那么现代农业庄园则是再一次升级后的版，未来这将是一个极具“钱途”的市场。
近年来，旅游和农业融合发展已经成为一大行业趋势。2016年底，国家旅游局与农业部联合，决定在全国国有农场范围内组织开展国家现代农业庄园创建工作，计划到2020年建成100个国家现代农业庄园。
当前，一个由百个农庄组成的庄园经济带正加速形成，根据国家现代农业庄园评定标准，包括种植类庄园面积不小于5000亩，畜牧类庄园面积不少于1500亩，渔业类庄园面积不少于1000亩；年游客量达到40万人次以上，游客平均消费较高等。
目前，能达到国家级别现代农庄标准的还是少数，依据当前目标，即在2020年之前建成100个国家现代庄园，不论是从市场需求还是政策倾斜方面考虑，这些标准也代表着未来趋势，值得所有休闲农业从业者了解和思考。
二、现代农庄的申报与补助
2016年11月，国家旅游局发布《关于组织开展国家现代农业庄园创建工作的通知》（旅发〔2016〕157号）。文件指出，未来5年内，全国将在国有农场范围内组织开展国家现代农业庄园创建工作，计划到2020年建成100个国家现代农业庄园。
157号文件对现代农庄做出定义：现代农业庄园是以现代化农业生产为基础，以先进经营理念和管理方式为支撑，依托特自然、人文资源，拓展精深加工、农耕体验、旅游观光、休闲度假、健康养老、教育文化等多种功能，满足消费者多元化需求的一种新型现代农业发展模式和旅游消费形态。
157号文件提出，在评定国家现代农业庄园时，要求其旅游功能突出，具有优质可供休闲度假的特自然或人文资源；旅游项目主题鲜明、类型丰富；住宿餐饮、产品具有当地特。此次明确具体评定标准和门槛，则被认为是使庄园经济带加速形成的标志。
（一）申报条件
国家现代农业庄园申报主体为具备独立法人资格的国有农场，庄园创建需遵循相关法律法规，并满足以下条件：
◆ 园区规划科学
园区整体统一规划，布局科学合理，农业生产、休闲旅游等各项功能相互协调、有机完整，空间边界明显，原则上种植类庄园面积不小于5000亩，畜牧类庄园面积不少于1500亩，渔业类庄园面积不少于1000亩。
◆?区位环境适宜
位于城市周边、在旅游路线上或靠近旅游景区，具有较强的度假氛围，市场吸引力强，资源条件特鲜明，交通便利，气候适宜，环境优美。
◆?农业生产先进
主导产业突出，生产的专业化、集约化、机械化、信息化水平较高，设施设备良好，全程标准化生产，农产品质量追溯体系健全，产品优质安全。
◆?旅游功能突出
具有优质的、可供休闲度假的特自然或人文资源；旅游项目主题鲜明、特突出、类型丰富；住宿餐饮、休闲娱乐、农事体验、产品展示、文化展览等基本功能齐全；基础设施完善、先进实用，各种设施的安全与卫生符合相应的国家标准；具有较高的旅游承载能力，且无多发性不可规避自然灾害，庄园的游客接待量不低于40万人次/年；优先考虑国家3A级（含）以上旅游景区。
◆?经营管理规范
经营管理制度完善，营运、服务、安全等管理水平较高；具有较好的经济效益、社会效益和生态效益，且高于当地平均水平。
根据国家现代农庄的申报标准，现代农庄需在农场的基础上，再构建特化与产业化结合的体系，避免同质发展、恶性竞争的同时，满足消费者的综合性休闲度假需求。
（二）补贴与支持
157号文件要求各级旅游部门联合出台扶持政策，整合财政资金，引导社会资本，集中多方力量，重点支持现代农业庄园建设和发展。主要的补贴与财政支持如下：
1、建设用地补贴
根据《农村土地承包经营权流转管理办法》,农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。即“谁种粮，补贴谁”。
2．国家农业三项补贴
根据财农发〔2016〕31号，自2015年起将各地从中央财政提前下达的农资综合补贴中调整20%的资金，加上补贴种粮大户试点的资金和农业“三项补贴”（指粮食直补、良种补贴、农资综合补贴）增量资金，统筹用于支持粮食适度规模经营。这笔资金将重点优先补贴种粮大户、家庭农场、农民合作社、农业社会化服务组织等新型经营主体，即“谁多种，支持谁”。
3．财政资金支持
休闲农庄可以享受财政、人力资源和社会保障部门促进就业小额担保贷款的有关优惠政策。国家鼓励依法拓展贷款抵押物范围和质押担保方式，依法推广农户小额信用贷款、联保贷款以及林权、土地使用权、房屋所有权、小型水利工程产权等抵押贷款。
同时，国家鼓励工商企业领办休闲农庄，鼓励家庭农场、种养大户、农民专业合作社、务工返乡人员、大学生创业者创办休闲农庄，鼓励招商引资，建设休闲农业园区和高品位休闲农庄。
4．税收支持
对经审批的休闲农庄生产加工用地及生产生活等建筑，纳税确有困难的，其城镇土地使用税、房产税按税收管理权限报批减免。休闲农业场所销售自产的农产品免征增值税。休闲农庄由自来水公司供水的，其用水价格按工业用水类别收取。
5．奖励
对新授予的休闲农业示范县、星级农庄，给予一次性奖励，评为国家级休闲农业示范县的，奖励50万元;评为省级休闲农业示范县的，奖励30万元;评为国家五星级休闲农庄、国家级休闲农业示范点的，奖励20万元。
奖励示范创建资金从市现代农业发展资金中列支。省四星级、五星级休闲农庄和国家五星级休闲农庄、全国休闲农业示范点分别享受农业产业化市级、省级和国家级龙头企业待遇。
三、现代农庄样板案例剖析
（一）无锡“田园东方”
1、项目简介
田园东方以“田园生活”为目标核心，倡导人与自然的和谐共融与可持续发展，是集现代农业、休闲旅游
、田园社区等产业为一体的现代农庄田园综合体，实现“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生。用现代化的方式改造传统农村，将时尚的旅游业态植入田园中，在大众消费升级的时代，让城市里的人真正的回归田园。
2、规划方案
田园东方的规划方案主要包括农业、文旅、居住三个板块。
板块一：农业板块
田园东方的农业板块建设为现代农庄，共规划四园(水蜜桃生产示范园、果品设施栽培示范园、有机农场示范园、蔬果水产种养示范园)、三区(休闲农业观光示范区、果品加工 物流园区、苗木育苗区)、一中心(综合管理服务中心)，将整合东方园林产业集团的集团优势，导入当代农业产业链上的特、优势资源，在阳山镇既有农业资源上进行深化和优化的双重提升，开拓阳山镇农业发展的新方向，开辟阳山镇“新农村”的新面貌。
板块二：文旅版块
文旅板块引进清境文化市集，由台湾原创团队担纲，打造活化乡村、感知田园城乡生活第一品牌，将生活与休闲品味相互融合。为了让江南农村田园风光得到原汁原味的呈现，项目选址于曾经的拾房村旧址，
并按照“修旧如旧”的方式，选取十座老房子修缮和保护，还保留了村庄内的古井、池塘、原生树木，最大程度地保持了村庄的自然形态。
板块三：居住版块
田园东方居住板块的产品以美国建筑大师杜安尼“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。
3、商业模式
（1）增值地产项目
地产项目的销售是田园东方获得利润重要的一环，在销售手段方面主要有预售和现售两种。而预售不仅可以实现与现售相同的取得高额利润的作用，还可以保证项目开发过程有充足的资金。田园东方内地产项目的销售带来的大量资金又可以供给其他项目与基础设施建设，解决了旅游项目短期难以实现盈利的通病。
（2）开发旅游项目
在地产项目销售的支持下，田园东方的旅游项目在经营方面就能更加自如，地产项目销售还能实现对旅游项目的宣传，为旅游项目提供客流保障。
农业创业项目（3）项目管理盈利
旅游地产项目本身具备树立强大品牌的条件，可以推动项目所在区域的发展，同时带动相关产业的发展。项目的成功运作会使得自身以及母公司的品牌成为一种无形的价值，带来地产项目更多的销售利润、旅游项目更好的经营效益。

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