物业公司保安培训资料
物业公司保安培训资料：物业管理常识篇
第一节：物业管理与城市现代化
一城市的基本概念
城市是人口、经济、 科学、 文化活动相对集中的社会经济综合体。 它是随着社会发展而 产生发展起来的。它与农村有着许多不同点。
1 城市是市场经济的产物。 2 城市是现代文明的产物。 3 城市具有较高的体意识。 4 城市具有强烈的环境意识。
由于城市，特别是中心城市具有生产、贸易、运输、信息、政治、科学、教育、文化和 服务的各种职能，因此综合功能更加体现出来。具体表现为以下几个方面。
1 城市是一个工业生产中心。 2 城市是现代社会的政治中心。 3 城市是科技、教育、文 化中心。 4 城市是现代社会的信息中心。 5 城市是消费中心。
二我国城市化发展
城市化是传统的农村社会向现代化先进的城市转化的社会与经济过程，城市化是生产工 业化、社会化和现代化的产物。
近年来我国的城市化发展非常快。 1990 年至 1994 年，我国设市的城市从467 个增加到 622 个，建制镇从 1 ．2 万个增加到 1 ．6 万个。在近 2 亿人口的珠江三角洲、长江三角洲和 渤海湾的胶东半岛、辽东半岛、京津塘地区国民生产总值已超过1000 美元"五大城市"正 在崛起。根据权威机构预测，我国城市化已进入强发展期，到2000 年中国城市化水平将达 到 33%~~~35%，城市总人口达到 4．5 亿摆布； 到 2022 年，我国城市化比重将由现在 26．3% 上升到 42 ．6%，设市城市将超过 1000 个，建制镇将超过 2 万个。
第二节：我国物业管理现状和发展趋势
一、我国物业管理的产生与发展
1981 年 3 月 10 日，深圳市物业管理公司正式成立，他的成立标志着我国房屋管理进入 一个新的阶段。目前我国有物业管理公司近7000 家，从事此项工作的人员近百万人。

市场经济是法制的经济， 市场经济的发展必然推动法制建设， 法制建设必然维护、 规范 和促进市场经济。 我国物业管理市场尚不规范， 正处于萌芽时期， 市场的发育成熟还须若干 年，还须要强有力的法制来保障。
二、 21 世纪物业及物业管理展望
当时代进入 21 世纪，人们自然会关心未来的住房是什么样子？未来的物业管理又将如 何发展？从当前科技发展趋势来看， 21 世纪的物业将是高科技、高智能化的产物。因此物 业管理也将向高科技、智能化方向发展。
第三节：强化物业管理有利于房地产也的发展
一、住宅建设已成为新的经济增长点
改革开放以来，我国住宅建设规模不断扩大，建房速度不断提高， "八五"期间完成城市 住宅建设投资 7600 亿元，竣工面积为 10 亿平方米；按建设部制定的计划，"九五"期间人均 居住面积从目前 7 ．9 平方米提高到 9 平方米，五年新建住宅面积 12 亿平方米，年平均 2、 4 亿平方米； 2000 年~~~2022 年规划人均使用面积达到 18 平方米， 10 年新建住宅 33、5
亿 平方米，每年平均 3、35 亿。
二、良好的物业管理将改善发展商的形象
竞争机制是现代化市场机制的基本要素之一。 市场经济越发展， 竞争越激烈， 越能显示 出企业的素质。 通过竞争，生产要素得到合理流动，形成为了动态平衡， 从而促进企业不断改 变技术，加强管理，降低成本，提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争，又使消费 者的地位日益上升， 谁能赢得消费者，谁就赢得了市场， 就能产生效益。要赢得消费者的信 赖，不是靠形式主义和应酬式的袭击表现，而是物业管理的内容、质量去赢得商业信誉，从 而提高物业价值及开辟商的信誉。优良的物业管理可以使人们从心里建立起对企业的信任感 没，从而赢得更多的消费者。
三、物业管理为房地产开辟提供服务，有利于房地产也健康发展
随着经济的发展， 人们追求小康生活条件时， 对住房要求也发生了变化， 由室内走向室 外。以前大多数消费者在房产消费时，所考虑的因数是地段、房价、购房面积和朝向；随着

这几年生活条件的改善， 人们思维也发生了变化， 越来越多的购房者考虑所购房产时， 考虑 内外环境、 公共设施。对物业的理解也不仅仅局限于所购房产内部的面积、功能， 眼光已逐 渐向室外。更注意要求小区的外部环境，及绿地面积、配套服务设施、空间环境、物业管理 水平等。
第四节：物业管理的基本概念
一、 "物业"的含义
"物业"一词是由英语 PROPERTY 引译而来，其意义是"财产物业公司保安"、"资产"、"拥有物"、"房 地产"等是一个较为广义的范畴。通常有几种理解：
1 有的人认为，房屋是"物业"与"地业"的统称。物业指的是房屋建造部份，而"地业"则 是房屋建造地段的称谓"物业"与"地业"的分开与我国近年来房地分制管理的体制是一致的。
2 有的人认为， "物业"是指单元性房地产。一个住宅单位是一个物业。所以物业可大可 小，大物业可分割成小物业。房地不能人为分割， 房随地走应该说是房地产经济的普通规律， 也是房地产管理的通行作法。 "物业"一词的英文译名所表达的不动产、房地产的意思，也是
这种房地集合的含义。
1 目前，一些专业人士将物业的概念进一步扩大化，认为物业不仅是单元性房地产，还 应包括住宅区及与之配套的设备、设市和场地。
物业不同于房地产业。 房地产业是指从事房屋和土地开辟经营的独立产业， 它包括房地 产开辟、建设、 经营、 维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济组织。 而物业则是指 具体的宗地、建造物，以及环绕着各类房屋附属配套设市设施组成的混合物。
三、物业管理的含义
通常，管理是指为完成一项任务或者实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、调 度、控制和处理。管理是动态的系统工程，属于软件。
物业管理也有广义和狭义之分。广义的物业管是对资产、财产的管理，如对生产资料、 生产工具等的管理都属于物业管理的范畴，因为"资产"、"财产"所指的范围很广，可以说无 所不包。通常我们所讲的物业管理， 是一种狭义范围内的物业管理，既对房地产的管理，是

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