房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告
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一、总 论
1.项目建设背景
南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ,以高品质的开发建设,优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象,受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求,创建新型城市住宅小区,该公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据自前房地产市场现状与发展趋势,选择靠近c民族园,与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内,开发中高档‘佳园二期”住宅,与“佳园一期”连成÷片,建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束,该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可,由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔,这为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求,B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议,获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求,A市D厂搬迁至高新技术开发区内。
该项目初步方案设计已经完成,“佳园二期”项目建议书已经省计委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2.项目概况
(1)项目名称:“佳园二期”项目。
(2)建设地点:A市白龙路。
(3)建设单位:B房地产开发公司。
(4)企业性质:国有。
(5)经营范围:主营:房地产开发经营。兼营:建筑材料、
装饰材料、室内外装饰。
(6)公司类别:专营企业。
(7)资质等级:城市综合开发二级。
(8)企业概况:B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业,成立于1993年。6年来,该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍,98佳 园住宅小区”等项目,总开发面积24万平方米,形成一定的开发规模,积累了城市住宅小区开发经验,并创出了佳园小区品牌效应,在A市房地产行业站稳了脚根,给公司带来了良好的经济效益和社会效益,企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。
(9)工程概况: “佳园二期”项目占地33333.5平方米,总建筑面积76100平方米,其中多层住宅50960平方米,联排低层住宅10140平方米,地下停车库15000平方米。经估算,工程总投资17623万元,每平方米造价2316元。
(10)资金来源:本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹,不足投资通过预售房款解决。
根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为19.8%,财务净现值(Ic=15%)517万元,投资回收期2.9年。投资利润率17.8%,利税率26.2%,计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较好。
3.可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[2000]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;
(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;
(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;
(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;
(5)白龙寺片区地质勘探资料;
(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;
(7)省审计事务所验资证明;
(8)A市城市合作银行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;
(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
4.可行性研究报告研究范围
根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略,建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
5. 研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地变更及项目建设规划手续已在办理,建设资金完全自筹,现场建设条件具备。针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费体,户型规划为中高档住宅,根据对A市住宅市场分析预测,项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项
目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地,对盘活国有资产,推进国有企业产业结构调整,有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,尤其是面积较大的联排商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型或面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。
6.主要经济技术指标
“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。
表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标
序号 项目名称 单位 指标
1 总占地面积 平方米 33333.5
2 总建筑面积 平方米 76100
3 建筑容积率 1.4
4 小区绿化率 % 40以上
5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160
联排低层住宅 平方米/户 260
6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米
7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950
联排低层住宅 元/平方米 3850
8 地下停车库 元/位 7500
9 建设投资 万元 17623
10 每平方米建设投资 元 2316
11 投资利润率 % 17.7
12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7
13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379
14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9
二、住宅市场分析与营销战略
1、当前住宅市场现状
房改房是什么进入2000年以来,在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下,以住宅为主体的房地产市场,总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在:
(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控,至1995年以后,房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后,商品房投资逐步增加,1998年,在国民生产总值增长的7.8%中,住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。
(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下,居民对住房消费的投入迅速增加,购房积极性大大提高,新的消费热点正在逐步形成。
(3)住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来,住房消费信贷迅速发展起来,有力地支持了居民房,成为启动房地产市场的一大亮点。
(4)房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践,房屋置换活动蓬勃展开,必将成为住宅市场的一个热点。
2、A市商品房现状与市场需求
A市城市住宅建设速度加快,城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米,位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大,家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看,商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料,A市目前有26%的市民住房是“单位借房”,约39%属“房改房”,19%是“私房”,只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出,目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小,商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入,住房分配货币化,住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放,商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看,居民住房60平方米(指建筑面积,下同)以下的占38.96%,60~80平方米的占33.8%,81~100平方米的占14.82%,101~120平方米的占8.02%,121~140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%,有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收人人要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅,每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高,住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
3.“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤,也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加,物质文化生活水平不断提高,居住条件也从只要求户内宽敞、舒适,转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来,不仅要求规划合理,建筑容积率低,而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展,以及商品房今后发展趋势预测,这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求,并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为:
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