小产权房的法律问题
浅议小产权房的法律问题
摘要：自2004年以来，房价逐年攀升，城市生活成本越来越高，随之而来的“小产权房”也愈演愈烈。2012年2月国土部称今年在全国试点处理“小产权房”，再一次将其推向了风口浪尖，与大多数网友力挺“小产权房”转正的态度相对应，住建部却表示“小产权房”不可能合法化。居有其所是生存的基础条件，也是民生问题的重中之重，“小产权房”的问题牵涉利益广泛，其存在不容小觑。
关键词：小产权房；法律分析；对策
一、“小产权房”的概念解读
所谓“小产权房”并非指字面上的产权大小，是指“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。”所谓“小产权”其实是没有产权的。
由于“小产权房”并没有通过法律规定的途径取得土地使用权，在行使权利时必然会受到法律的规制，不能正常进行交易，甚至于在权利保护上也有诸多的不确定。
二、小产权房产生的社会基础
（一）我国城乡二元土地所有制是小产权房产生的前提条件
依据《房地产管理法》相关规定，集体土地使用权须得在城市规划区内，并且经依法征收转为国有土地后，使用权方可有偿出让。除此之外的集体土地是不允许用以修建商品房的，然而通过“规划”，低价征收集体土地高价卖给房地产商进行开发，于是出现了同地不同权、不同价的情况。
（二）高房价与城市化进程是小产权房产生的催化剂
在许多城市，房价与收入比例严重失衡已是普遍现象。 “小产权房”与商品房相比，少了土地出让金以及各种税费，在价格上存在压倒性的优势。对于不炒房只求安居的中低收入的民众来说，小产权房的低价相对能接受。同时，随着城市化的发展，城市的不断向外扩张，已将许多城乡结合部囊括其中，城市轨道交通的辐射，解决了距离问题，小产权房多存在于大城市周边生活、交通便利的地区。既方便生活、工作，也解决了高房价的后顾之忧。
三、从法律规定和政策走向看小产权房
目前我国现行法并没有对小产权房作直接禁止的规定，多是由政策对其进行调控。《中华人民共和国土地管理法》第四条及第六十二条表明：我国实行土地用途管理制度，严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护。可见农业用地上是不能随意修建住宅，集体经济组织成员申请宅基地也需要通过乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。农村宅基地的流转也只能在本村集体经济组织成员之间进行，且一旦宅基地上房屋出卖，“地随房走”其宅基地也随房屋归他人所有，再次申请宅基地的，不予批准。在实践中，农村集体组织将集体土地以“新农村”名义，将闲置的集体土地或者村民宅基地进行统一规划，修建成集体公寓。自2007年6月原住建部发出风险提示以来，国务院、国土部等行政机构也持续发布了对“小产权房”的限制性规定，其中明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、住宅或小产权房。
对“小产权房”交易不能一概而论，从《物权法》的规定看，“小产权房”不具备完整的物权效力的，但并不能否认其买卖合同的效力，这种交易由民间契约平台产生，从《合同法》的角度，只要具备合同成立的要件，且没有违反法律强制性规定，没有损害社会公共利益，合同即生效。物权效力和合同效力是两个独立的问题，物权不发生效力并不影响合同的效力。同时，区分不同类型小产权房的效力问题，占用耕地进行建设的小产权房违反国家法律禁止性
规定，所订立的买卖合同当然是无效的。另一种在宅基地以及农村集体土地上构建的“小产权房”的买卖合同，处于法律的灰地带，不能当然的确定其合同无效。所占用的土地并没有涉及国家耕地保护以及粮食安全，具有一定的可操作性，这或许也是“小产权房”转正的一个突破口。
四、小产权房的治理思路
国土部自2010年2月，完成针对小产权房的调研，到2010年5月，14部委开始酝酿小产权房整治方案，决定对问题采取“一案一处理”的方式。直至2012年2月在全国试点处理。从这个进程可以看出，国家对“小产权房”的治理采取了谨慎态度。“小产权房”涉及利益主体广，数量多，问题复杂，不能采用“一刀切”的方式的处理。那种认为通过使“小产权房”转正来抑制高房价的观点是缺乏立足依据的。首先不能通过违法行为达到目的，其次“小产权房”合法化也不能解决房价上涨的根本问题。 “小产权房”的大量存在也反应出我过社会基本保障所存在的问题。住房问题是关乎民生的大事，目前廉租房和经济适用房的发展力度不够，当不能依靠国家制度保障获得居所，更多的人在面对不可企及的商品房时，只有选择没有保障却廉价的“小产权房”。如此，“小产权房”虽不合法却也合情合理。根据不同类别的“小产权房”采取不同处
理方式，触及国家根本性规定的必当严格以待。“小产权房”数量多，完全取缔不现实，对一些能够补缴出让金使其成为合法，也是解决问题更重要的方式。与此同时，完善住房保障制度，调整房价，平衡供求关系，才是更为根本的。
五、结语
相关法律对其规定的空白，让“小产权房”的治理与保护得不到名正言顺的根据。及时的出台合乎实际的法律规定来协调解决问题才是当务之急。问题的解决是一个循序渐进的过程，最终的清理，也是为了规范发展、维护各方利益。灰地带是没有安全感的，“小产权房”问题是城市化进程的产物，也会随着法治与社会的发展得到其应有的出路。
（作者简介：胡 小产权房最新政策洁（1988.8-），女，四川平昌人，四川大学法学院法律硕士专业研究生。）

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