揭秘东莞二手房完整交易流程
购买二手房流程 二手房交易简易流程详解二手房交易流程
付定金前需做三方面评估
关于如何选择二手房,本文就不再赘述,只从准备交易开始,买主在交付定金前,一定要对房子严加考察。可从如下三个方面来评估:
1、房屋所有权是否真实、完整、可靠:房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷,一定要由卖方出示合法的“房屋所有权证”。
2、了解所购“二手房”的准确建筑面积:合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准。此外,还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
3、明确屋内设施的交验细节:有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪,而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。
签订买卖居间合同
1、签订买卖居间合同 房屋细节要明晰:交付定金后,便到了签订《房地产买卖居间合同》环节。买主可到东莞市房管局二手房源栏目下载《房地产买卖居间合同》范本。
2、当事人的名称或姓名、住所:在这一步,买主要搞清楚卖主的具体情况,包括供职单位等,以免出现欺诈情况。可以通过一定渠道向该房主的邻居来求证身份的真实性。
3、房屋细节:在这个部分应写明房屋位置、性质、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属,是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵,是否有违建部分,房屋的物业管理费用及其它交费状况。
4、房款:这是合同中最重要的内容,应写明总价款、付款方式、付款条件等。
5、履行期限、地点、方式:这部分内容主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。
担保公司 担保赎楼
卖主尚未还完房子贷款,买家也需要向银行按揭贷款的才需要“赎楼”。
1、别随意垫付资金代卖家“赎楼”:如果卖家名下还有其他欠款,房屋可能面临被查封;或者卖方临时变卦等,都将使买家陷入被动局面。
2、赎楼,由担保公司出资还清业主的贷款,将房产证赎出来,再为买家向银行申请按揭贷款。客户除了交一笔担保费用外,还需支付一笔担保赎楼金,按担保公司所垫资金的1%收取,东莞的二手房交易市场卖家多为实收价,这笔费用最终由买家承担。
3、选择一个靠谱的担保公司:辨别的标准为融资性担保公司是否在具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证的基础上具备金融许可证,以及注册资金数额大小,这些信息可在工商网上查询。
申请房贷
1、可同时向多家银行申请房贷:可去多家银行问问,是否接纳二手房贷款申请,条件如何,最后比较一下,哪家银行更划算。
2、职业影响房贷申请进度:可以在购房前一年左右的时间里,让自己银行账户的流水账增多,以争取更快的同贷书以及更优惠的购房利息优惠。此外,申请人的职业是比较重要的问题,其中最受认可的是政府公职人员、行政管理、金融、律师等,失业人员在申请住房贷款时难度很大。
3、问清银行是否有指定的评估公司:当购房者向银行填交按揭申请表后,有的银行会向客户推荐多个评估公司,买方可以选一个评估公司约定好时间上门评估。评估费用一般是银行评估价的千分之五,由买方支付。需要注意的是,向银行申请按揭的时候需要买卖双方都到场。
房产登记过户
首先,二手交易提供的资料中,最基本的是《房地产权证》或《房屋所有权证》;买卖双方合法身份证明及复印件,如买方是未成年人(即未年满18周岁),可由其监护人办理,并提交监护人和申请人合法的身份证明。
其次,如果是多人共有的房产,须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的
证明书。如房地产是处于出租的状态,卖家须提交租赁合约及承租人对房屋买卖的征询意见书。
房管局还规定,房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时,可依法委托代理人办理(公证委托),公证时还需要花数百元的公证费。
在资料齐全的情况下,房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰,在房屋产权状态清晰的情况下,房管所受理办证申请,受理后30个工作日内出证。 “过来人”谈经验
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