浅谈保障性住房项目的寻租行为
浅谈保障性住房项目的寻租行为
摘要：十二五规划明确提出了提高住房保障水平，加大保障性住房供给，保障居民基本居住权。然而近年来频频曝光在各大报纸上的保障性住房寻租丑闻却引发人们深入思考保障性住房能否真正发挥其对中低收入住房困难家庭的住房保障作用。本文首先从寻租的概念入手，然后详细分析保障性住房项目实施过程中寻租产生的原因及其所带来的一系列影响，最后提出了解决该领域寻租行为的一些建议措施。
关键词：保障性住房；寻租；影响；权利
abstract: the twelfth five-year plan clearly proposed to improve the level of housing security, increase the supply of affordable housing, protect the residents have the basic right of residence . however, the affordable housing rent-seeking scandal which frequent exposure in major newspapers in recent years has led people to think deeply affordable housing can really play their housing difficulties of low-income families on housing protection. this article firstly starts from the concept of rent-seeking, and then analysized the causes and a series of effects by seeking-rent in the implementation of affordable housing project in detail, finally, pr
oposed some measures to solve the seeking-rent behavior about this field.
key words: affordable housing; seeking-rent; effect; right
中图分类号：f293.3文献标识码：a文章编号：2095-2104（2012）
近年来，我国的房地产行业（尤其是住宅）发展异常迅速，房价也在不断地创新高，致使房地产市场出现两极分化，为了遏制、缩小这种合不合理的分化行为，国家逐步加大了保障性安居工程的建设力度，十二五规划更是明确提出，提高住房保障水平，加大保障性住房供给，保障居民基本居住权。
然而，以保障中低收入居民有房住为目的的保障性住房在实施的过程中却在被不断地扭曲，成为了某些人受贿“致富”的工具，开名车住保障性房的事例也频频曝光在各大报纸上，于是保障性住房在我国现行体制下能否真正起到保障性作用越来越多的引起人们的质疑[1]。
1寻租的含义
寻求致富项目
租金在经济学中有广义和狭义之分。狭义的经济租金是指某些供给缺乏弹性的要素价格的所
有者由于价格要素高于其机会成本而获得的额外收入。广义的经济租金是指由于供给弹性不足而使供应方获得的额外收入，经济学中简称为“租”。对于寻租的概念目前学术界还没有一个统一的说法，塔洛克是寻租理论公共选择学派的创始人，他从政治经济学的角度出发，认为寻租是指那种利用资源并通过政治过程获得特权从而构成对他人利益的损害大于租金获得者收益的行为[2-3]。而克则是寻租理论国际贸易学派的创始人，他的寻租理论的经典之作是《寻租社会的政治经济学》，这篇文章“既分析了国际贸易中由配额制等行政管理制产生的为寻求租金而进行的争夺，又据此建立了精确的模型，是寻租理论发展过程中的里程碑”，他认为寻租是市场经济制度下由政府干预而产生的经济现象[3-4]。
2保障性住房在实施过程中的寻租行为产生的原因
第一，政府的行政干预。行政干预必然会使某些行政部门人员拥有某些权力，而权力又会诱发这些人为了自身的利益而去寻租。“权力寻租”是权力拥有者获得权力后所作出的理性选择，因为拥有权力的人也是自然人，而自然人的自利性又决定着其追逐私利的可能性，权力的拥有者在获得权力前必定也付出了相应的代价，如时间成本、身体的健康等，于是在他获得权力后必定会寻求收益，所以“权力寻租”其实就是政治资源的拥有者前期投入后期收益的过程[5]。
第二，我国目前法律制度的不健全、不完善。虽然政府的干预会导致寻租行为的产生，但如果有完善的法律制度形成对其严格的约束机制，那么这种寻租空间就会被大大的压缩甚至被消灭。美国为了解决低收入家庭住房和贫民窟问题，20世纪30年代先后出台了《住房法》、《国民住房法》、《住房与城市发展法》等法案，日本为缓解第二次世界大战后的住房短缺问题，从20世纪50年代开始先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅团法》和“住宅消费保障”等一系列法律法规，德国在保障低收入家庭住房方面，也先后出台了《住房建设法》、《住宅促进法》，新加坡也出台了旨在保障低收入体能够“居者有其屋”《建屋与发展法》，这些住房保障制度的法律，为公有住房政策的落实和遏制政府的寻租行为提供的法律层面的支撑，对保障性住房的开展起到了极其重要的作用[6]。反观我国，到目前为止，连一部有关居民住宅的法律、法规还没有颁布。由于缺乏法律法规的硬性约束，对政府部门的监管监督机制不完善，使得以保障中低收入住房困难家庭有房住为初衷的保障性住房被扭曲，成为某些政府权力部门寻租的工具。
4解决寻租行为的措施建议
寻租主要源于政府的过度干预，要想有效地解决寻租行为，就要挖掉寻租的基础---权力的过度干预。此外法律制度的完善、对政府官员的道德教育等等也有助于遏制寻租行为。
第一，减少政府干预，适当地以市场代替政府。“寻租可以说是政府人员利用公共权力为个人或组织谋取私利，而政府干预则是政府人员拥有公共权力的基础”[1]。因此适当地以市场这只无形的手代替政府这只有形的的手，发挥市场配置资源的作用，可以减少权力寻租的机会。同时要加快政府职能转变，完善社会主义市场经济，使政府更多的体现其服务的职能，而不是其管理职能。
第二，政府行为透明化，加强监督和反腐败。由于“市场失灵”现象的存在，政府对市场的干预不可能完全消失，故在减少政府干预的同时还应该加强对权力行使者监督机制，完善法律法规制度并建立有效地反腐败措施，促使政府行为透明化。制度经济学认为人是理性的，成本和收益的权衡是影响一个人方案选择的一个重要因素。寻租之所以一直难以消除就是因为寻租的成本远远小于由寻租所获得的收益。建立严格的监督和反腐败机制能够有效地增加寻租成本，故而可以使寻租者主动放弃寻租。
第三，制定恰如其分的反垄断法。垄断可以产生超额利润，故为了获得垄断地位，企业家很可能会向政府官员行贿寻租。反垄断法的制定，以立法的形式对垄断行业进行适度的硬性约束，能够减少超额利润的获得，从而有效地遏制寻租行为。
第四，加强企业家、政治家的道德自制。“诺斯认为，遏制寻租活动的有效措施是法律制度和规范的文化和道德。从某种角度上讲，道德约束拥有法律制度所达不到特殊功用”[7]。法律是通过强制性措施使人们被动地遵守某种制度，它具有惩罚性，约束范围有限。而道德则是从人的内心去约束其行为，具有自觉性，调节范围无限。因此，如果道德教育达到一定的程度，它具有法律所无法比拟的力量，它可以从根本上解决人们的寻租行为。
参考文献:
[1] 孙甲,保障性住房项目实施中的寻租行为分析,商业文化,2010-09.
[2] 胡微微,戈登·塔洛克寻租理论评述,云南财经学院学报,2002-08.
[3] 李政军,塔洛克与他的寻租模型,江苏社会科学,1999-04.
[4] 钱颖一,克模型与寻租理论,经济社会比较,1988-05.
[5] 汤黎明,”权力寻租”的经济学思考与规避,中国证券期货,2009-06.
[6] 张琪,美国、德国、新加坡住房保障制度建设与启示,社会科学战线,2009-12.
作者简介：刘玉峰，男（汉），陕西咸阳人，重庆大学建设管理与房地产学院副教授，硕士生导师。
徐海岗，男（汉），河北邯郸人，重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生。

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