严阅朝、郑小序房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
严阅朝、郑小序房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】云南省昆明市中级人民法院 
【审理法院】云南省昆明市中级人民法院 
【审结日期】2021.01.18 
【案件字号】(2020)云01民终9206号 
【审理程序】二审 
【审理法官】褚晓云杨艳白昱 
【审理法官】褚晓云杨艳白昱 
【文书类型】判决书 
【当事人】严阅朝;郑小序;王娜;陆荣 
【当事人】严阅朝郑小序王娜陆荣 
【当事人-个人】严阅朝郑小序王娜陆荣 
【代理律师/律所】张燕朝北京市隆安(昆明)律师事务所;王文幸建纬(昆明)律师事务所 
【代理律师/律所】张燕朝北京市隆安(昆明)律师事务所王文幸建纬(昆明)律师事务所 
【代理律师】张燕朝王文幸 
【代理律所】北京市隆安(昆明)律师事务所建纬(昆明)律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】严阅朝;郑小序 
【被告】王娜;陆荣 
【本院观点】被上诉人王娜、陆荣对上诉人严阅朝、郑小序提交的证据的真实性无异议，本院依法予以确认。根据审理查明的事实，本案的纠纷发生于我国民法典施行前，根据《最高
人民法院关于适用  时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 
【权责关键词】表见代理合同过错合同约定诚实信用原则有独立请求权第三人特别授权关联性合法性质证诉讼请求撤诉维持原判强制执行 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0  房屋产权证查询
【本院认为】本院认为：根据审理查明的事实，本案的纠纷发生于我国民法典施行前，根据《关于适用  时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应当适用当时的法律。(一)本案中，被上诉人王娜作为熊嘉文代理人与上诉人严阅朝、郑小序于2017年4月9日签订的《房产买卖居间合同》，根据本院(2019)云01民终4344号民事判决书确认，被上诉人王娜、陆荣系涉案房屋实质上的权利主体，同时该判决书还明确，王娜、熊嘉文、严
阅朝于2017年6月9日签订的《房屋转让预约合同》已不再是预约签订房屋买卖合同，双方当事人已就涉案房屋买卖合意一致，《房产买卖居间合同》《房屋转让预约合同》合法有效，各方当事人均应当诚信履行。(二)如上所述，《房产买卖居间合同》《房屋转让预约合同》合法有效，各方当事人均应当履行，在《房产买卖居间合同》中，双方约定了2017年4月30日办理定金公证及支付定金，但双方并未办理定金公证，两上诉人亦未支付合同约定的定金300000元，此后的2017年6月9日双方签订的《房屋转让预约合同》对涉案房屋权属、办理过户、购房款支付进行了约定，双方在未能办理定金公证，亦未支付购房定金的情况下，双方又签订《房屋转让预约合同》，明确了上诉人严阅朝、郑小序应向被上诉人王娜支付购房款，此时便不存在购房定金由谁收取不明确问题，上诉人严阅朝、郑小序支付购房款项的相对人为被上诉人王娜，又结合《房产买卖居间合同》约定，因涉案房屋产权证尚未取得，约定于2017年4月30日前办理定金公证当日支付300000元定金，剩余尾款于取得产权证后办理过户当日向银行申请按揭贷款支付。因此，虽然《房屋转让预约合同》对定金的支付时间实际没有明确，但从《房产买卖居间合同》约定可以看出，双方鉴于涉案房屋产权证尚未取得，所以买卖双方约定须先支付定金300000元，过户之日再支付剩余尾款的意思表示。(三)根据我国民法总则第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利
和义务。”的规定，双方在签订上述合同后，由于对合同的履行存在争议，最终上诉人直至2019年10月9日才将购房款转入本院专门账户，此期间被上诉人王娜、陆荣从未占有过涉案购房款，且从昆明市本地区房地产市场情况来看，涉案房屋所在区域房屋价值在此期间大幅升值，两上诉人在未支付合同对价的情况下，实际享有了涉案房屋的全部升值利益，而对被上诉人王娜、陆荣来说未取得任何合同权益，双方利益明显失衡，一审判决综合考虑双方合同履行情况及本地区房地产市场情况和交易公平等因素，酌情认定由二上诉人补偿被上诉人12万元并无不当，本院予以维持。至于上诉人二审提交的证据，均是其实现利益的支出，一审在酌情补偿的情况下，对此损失本院不予支持。  综上所述，上诉人严阅朝、郑小序的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费3554元，由上诉人严阅朝、郑小序负担。  本判决为终审判决。  本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 
【更新时间】2021-10-23 12:03:00 
严阅朝、郑小序房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
(2020)云01民终9206号
当事人    　上诉人(原审被告)：严阅朝。
    　上诉人(原审被告)：郑小序。
    　上述二上诉人共同委托的诉讼代理人：张燕朝，北京市隆安(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。
    　被上诉人(原审原告)：王娜。
    　被上诉人(原审原告)：陆荣。
    　上述二被上诉人共同委托的诉讼代理人：王文幸，建纬(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。
审理经过    　上诉人严阅朝、郑小序因与被上诉人王娜、陆荣房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院(2020)云0112民初4587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人严阅朝、郑小序的委托诉讼代理人张燕朝，被上诉人王娜、陆荣的委托诉讼代理人王文幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　宣判后，上诉人严阅朝、郑小序不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，上诉人、被上诉人及案外人熊嘉文并未按照《房屋买卖居间合同》约定于2017年4月30日前办理定金公证，而是另行协商于2017年6月9日办理定金公证，但也未实际办理，被上诉人王娜亦多次表示30万元定金什么时间都可以支付，双方就定金支付时间并未达成一致，且被上诉人及案外人熊嘉文对定金收取方的约定亦与公证处办理定金公证的要求相违背。第二，上诉人于2019年10月9日将购房款148万元交
付到法院专门账户前，被上诉人的违约行为导致事实上并未达到合同约定的支付购房款的条件，且上诉人暂不向被上诉人支付148万元购房款的行为亦是行使后履行抗辩权，故被上诉人在2019年10月9日前并不应实际占有148万元购房款并享有其产生的利息，被上诉人并未遭受任何损失。第三，案涉房屋财产价值的升值对其居住属性无任何影响，且上诉人因被上诉人的违约行为而遭受巨大损失，上诉人并未因案涉房屋升值而获利，上诉人与被上诉人已约定自2017年4月9日起涉案房屋的升值部分应当归上诉人所有。第四，一审判决适用公平原则错误，上诉人与被上诉人对涉案房屋交易过程及结果均未造成对被上诉人的不公平，且被上诉人在履行合同中存在过错，上诉人并未违反诚实信用原则，不应向被上诉人支付任何补偿款。综上，请求二审法院依法改判。

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