银行个人住房按揭贷款管理办法
ⅩⅩ银行个人住房按揭贷款管理办法
第一章总则
第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指我行向借款人发放的用于购买、建造个人居住用房的贷款。
第三条个人住房按揭贷款分类
（一）按照所购住房交易状况，分为一手个人住房按揭贷款和二手个人住房按揭贷款。
（二）按照住房取得方式不同，分为个人购置住房贷款和个人自建房贷款。
（三）按照是否有我行住房开发贷款支持，分为开发贷款支持项目个人住房按揭贷款和纯按揭项目个人住房按揭贷款。
（四）按照借款人是否由与我行建立按揭业务合作关系的房地产开发企业推荐，分为间客式个人住房按揭贷款和直客式个人住房按揭贷款。
（五）按照按揭项目性质，分为普通商品住房项目个人住房按揭贷款和保障性住房项目个人住房按揭贷款。
（六）按照个人住房按揭贷款是否与个人住房按揭公积金委托贷款组合办理，分为自营性个人住房按揭贷款和个人住房按揭公积金组合贷款。
（七）按照按揭项目是否竣工验收，分为期房项目个人住房按揭贷款和现房项目个人住房按揭贷款。
第四条开展个人住房按揭贷款业务，应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。
第五条本办法适用于我行经营机构办理的除个人住房公积金贷款以外的所有个人住房按揭贷款业务。
第六条住房按揭贷款仅限用于借款人购买或自建符合我行要求的住房，不得用于其他用途或提取现金。
第七条经营机构不得对所辖区域以外其它地区住房发放贷款，开展个人自建房贷款业务须由总行核准。
第二章准入条件
第八条一手房开发商准入条件
房地产开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，房地产开发经验丰富、市场品牌较好，资金实力较强、经营状况良好。
在办理一手房按揭贷款业务前，有权审批机构须对新建房产项目进行准入审批，核定房产按揭贷款业务
总额度。直客式贷款除外。
第九条一手房按揭楼盘准入条件
（一）项目立项时应具备两证（建设用地规划许可证、国有土地使用证）；项目准入审批时应具备三证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证），单笔个人住房按揭贷款受理时应具备五证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证）；
（二）土地出让合同及土地、房屋权证真实、合法，土地出让金全部缴纳；
二手房贷款条件（三）项目具有一定的地段优势，销售价格合理，楼盘价格稳定。
对于一手房按揭楼盘择优支持适销对路的普通商品住宅项目，审慎介入别墅等豪华住宅项目，严格控制面积较大、位置较偏远、总售价较高、空置率较高的别墅项目按揭业务。
第十条借款人准入条件
（一）申请一手房按揭贷款业务的借款人准入条件：
1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65周岁（含）之间；借款申请人为外籍人以及港、澳、台居民的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，能提供境内联系人，并同时满足我国关于人士购房相关政策；
2.具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明；
3.具有良好的信用记录和还款意愿；
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4.具有稳定的经济收入来源和按时足额偿还贷款本息能力；借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下；
5.具有购买住房的商品房销售合同；
6.在我行存有购房的首付款或提供首付款证明；
7.两个以上借款人共同申请借款的，共同借款人需同时满足：
（1）具有完全民事行为能力的自然人，无违法犯罪及不良信用记录；
（2）购房交易真实，共同贷款目的合理；
（3）房屋所有人必须是共同借款人之一。
8.授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情况，或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证；
9.我行规定的其他条件。
（二）申请二手个人住房按揭贷款的还须具备以下条件：
1.售房人对所购房屋具有合法处置权利，所购房屋具有房屋所有权证。
2.房屋产权共有的，须经房屋产权共有人出具同意转让的证明。
3.所购住房未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。
（三）申请个人自建住房贷款还须具备以下条件：
1.所建造的房屋设计合理，能够上市交易，变现能力强，且能够设定抵押。
2.建房土地必须通过有偿出让方式取得，且借款人是国有土地使用权人。
3.所建房屋取得有关部门立项批文，手续合法、完整、真实、有效。
4.借款人（报建人）取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》等建设文件。
5.借款人已缴清土地款项，取得土地款项缴纳凭证。
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6.具有自建住房的建筑工程预算书和工程建设进度计划。
7.所建房屋不存在产权纠纷。
（四）申请直客式一手个人住房按揭贷款的，借款人还须具备以下条件之一（能够提供专业担保公司阶段性担保的除外）：
1.当地公务员、公立医院正式编制医务人员、公立学校正式编制教师，且工作年限满1年。
2.电力、电信、金融、报业、广播电视、民航行业的正式在编员工，且工作年限满1年。
3.我行代发工资的优质企业（机构）正式在编员工，且工作年限满2年。
4.我行或他行抵押担保方式个人贷款客户（含已结清客户），实际还款时间在2年（含）以上，且还款期间无不良信用记录。
5.近6个月家庭金融资产月均50万元（含）以上的客户。
对于办理直客式按揭贷款笔数达到10笔以上的按揭项目，须上报项目准入审批。
（五）购买个人住房按揭同时配套购买不超过两个车位（库），且车位（库）具有独立产权的，可将车位（库）合同价格与房产价格合并计算，并按照本办法中关于贷款金额规定执行；
（六）单独购买车位（库）的，须按照个人商用房贷款相关规定办理。
第三章贷款要素
第十一条贷款金额
贷款金额由我行根据借款人所购买的房屋性质、房屋年限、借款人的还本付息能力和个人信用状况综合确定。
（一）对贷款购买一手普通商品住房的家庭，贷款金额最高不得超过购房合同总价的80%。对于贷款购买一手别墅的，贷款金额原则上不超过购房合同总价的70%。
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（二）对于购买二手房的贷款金额须根据抵押房产的房龄及房屋类别确定，不同房龄和房屋类别对应的最高抵押率如下：
1.确定贷款金额时必须对抵押物进行评估。如果房产购买或上次评估后不满1年（含）的，可不评估，按原抵押物评估值（或原售价）计算贷款金额，但如果期间当地房价跌幅达到10%以上，应重新进行评估。
2.抵押物的评估必须委托我行认可的评估机构进行评估或通过我行与抵押人协议估价方式确定抵押物价值。
第十二条贷款期限
贷款期限应同时符合以下要求：
（一）个人住房按揭贷款期限最长不得超过30年。
（二）贷款期限与借款申请人年龄相加，不得超过70年，有两个或两个以上申请人的，以年龄最小者为准。
（三）二手房按揭贷款期限与所购房产房龄相加不得超过40年，其中二手房房龄原则上不超过20年。
第十三条贷款利率
个人住房按揭贷款利率按照我行规定。贷款期间如遇中国人民银行基准利率调整，按合同约定执行。
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