即墨:大青岛战略受益者
即墨：大青岛战略受益者
作者：暂无
来源：《中国房地产业》 2013年第12期
    本刊记者│潘卫艳
    最近即墨“蓝硅谷”概念的土地井喷。在此之前，几十项基础设施建设工程、上万亩土地的清点腾地、十几个村庄的拆迁改造工作早已全面铺开，这些声势浩大的工程在“千年商都”的即墨前所未有，作为青岛东海岸“蓝硅谷”的核心受益者，即墨俨然已经成为整个山东半岛房地产投资最炙手可热的城市。
    搭弓上箭 乘“蓝”东风
    9～11月，即墨共计出让了近50宗土地，全部位于“蓝硅谷区域”，全部是商业和住宅用地，总出让面积超过400万平方米。据记者根据公开信息整理，从年初至今，即墨出让的土地总面积超过835万平方米。
    即墨市政府将蓝硅谷核心区以东的四个沿海乡镇规划为蓝硅谷产业区，田横岛省级旅游度假区作为四个乡镇之一，将打造为承接蓝硅谷核心区科技成果转化的孵化平台。前述出让的近50宗土地，绝大部分位于田横。在该区域，仅9月就卖出177万平方米的土地，成交总价近6亿元。田横位于即墨市东南沿海，
周边尚处于未开发状态，多为原始村庄。即墨市政府希望，通过多宗地块的集体上市，完善蓝硅谷规划建设，将即墨东段这片广袤的土地建成由滨海岸线向内陆山体及邻近海域延展的多层级山海旅游体系。
    房地产投资永远在寻求有价值的区域，而即墨无疑受益于“蓝硅谷”这个概念。
中国陆地面积最大的省份是哪一个    2009年，时任总书记两次视察山东，均指出要打造和建设山东半岛蓝经济区。2011年1月，国务院批复了《山东半岛蓝经济区发展规划》，标志着山东半岛蓝经济区上升为国家战略。在此基础上，青岛随即提出了打造“中国蓝硅谷”的战略构想，欲承载国家海洋强国战略最顶端、最核心的部分。以打造世界知名、国内一流的海洋科技研发中心、成果孵化中心、人才集聚中心、海洋新兴产业培育中心、科研成果交易中心的发展目标。2012年年初，青岛蓝硅谷核心区管理委员会，发布了《青岛蓝硅谷发展规划》，规划了总体布局。作为青岛管辖的县级市，即墨被指定为实现这一庞大构想的落地区域。根据规划，蓝硅谷“一区一带一园”的总体布局几乎囊括了即墨东南沿海整片区域。“一区”即蓝硅谷核心区，包括即墨市鳌山卫、温泉两镇陆域和海域全部，规划面积达到218平方公里，其中包括97平方公里的建设用地，海域面积225平方公里，整个区域相当于青岛4个老城区面积的总和，未来规划人口将达到70万。预计2015年将初具规模，2020年基本建成。
    “一带”由核心区向南沿滨海大道延伸至崂山区科技城，形成一条海洋科技创新及成果孵化带。前述出让的土地，主要集中于此。
    “一园”即高新区胶州湾北部园区，规划陆域面积63平方公里。作为蓝硅谷战略性新兴产业发展区，该区域将建设海洋生物与医药、涉海高端装备与节能环保、新一代电子与信息三个新兴产业功能区。2013年是“蓝硅谷”最为忙碌的一年。从6月份总体规划初步告罄开始，核心区35.4平方公里的启动区与5平方公里的综合服务区全线开工建设。即墨市市长、党组书记郑德雁骄傲得宣布：“蓝硅谷的重点区域建设框架已经全面拉开。”山大青岛校区正式开工，2015年秋季开学前将正式投入使用；中信证券财富管理中心建成，国家海洋科技实验室一期建成、二期开工；招商银行财富管理学院、微软云计算中心及课件研发基地、哈工大青岛科技园、银基惠普科技产业园等一大批高端项目相继落户。目前，蓝硅谷核心区在建、签约和在谈重点项目46个，总投资达380亿元。
    融入青岛
    近年来，海洋经济成为中国沿海省份的发展热点。山东半岛蓝经济区是中国“十二五”开局之年第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。作为青岛“十二五”期间的重头戏，青岛市市委书记李指出，通过建设蓝硅谷，将带动山东半岛蓝经济区进入发展快车道，对提升青岛城市竞争力，具有重大而深远的意义。
    在这样深远的背景下，“面向青岛，依托青岛，融入青岛，服务青岛，加快建设大青岛都市新区”成为即墨市的战略选择。
    即墨占据青岛环湾型现代化国际城市大格局东翼的地利，成为支撑大青岛发展的最大空间，今年10月28日，蓝硅谷线关键性的节点工程崂山隧道工程已经正式开挖，预计2015年年底建成通车，建成之后，将使从青岛市区到蓝硅谷核心区的行程缩短为20分钟。这条贯穿大青岛的蓝动脉，对于加强蓝硅谷核心区与青岛市东岸城区之间的联系，放大蓝硅谷核心区和青岛的同城效应，承接大青岛的全方位辐射，具有战略性意义。而未来几年半岛国际机场、城市轻轨等重大基础设施和产业项目将快速向即墨延伸布局，一个与大青岛同城发展的历史机遇摆在了即墨面前。
    即墨市政府清楚地认识到即墨在大青岛战略中的地位：依托交通和区位优势，利用本市优质资源，不断改善城区环境和硬件设施，将即墨打造成“一个城市布局合理、功能完善、精致有序、历史底蕴深厚、彰显现代气息、宜居宜业宜游的开放型现代化城市。”即墨市委书记刘赞松说。
    事实上，大青岛的构想已经多年，如今的发展也是迅速的，现在青岛有4大动脉，重庆路、黑龙江路、环湾大道、青银高速。这四条动脉是青岛的交通支柱。开车或者直接从地图看来，这四条交通动脉全部汇集到青岛北部的城阳区，从市区各个地方到城阳都非常方便，城阳几乎成了青岛的交通心脏。
    城阳中心离其北部的即墨中心驱车十几分钟即可到达，这两个经济区域是目前青岛最有活力的经济地带，各种数据表明“城阳-即墨经济带”贡献着青岛3/4的工业产值，城镇居民收入水平超越平均状态，这里也是青岛民营资本和第三产业发展最活跃的地方，青岛未来经济增长的核心就是这里。
    过去，青岛的发展一直局限于市内四区，市区各种条件也早已饱和，也完全不具备新的经济发动机的基础。随着未来城阳成为“第五区”，即墨与青岛已几乎没有界线。
    在这样的背景下，即墨市委提出了新的战略思想：“疏老城、建新城、连滨海、融青岛”。
    开发商的“蓝新区”
    蓝硅谷可以预见的未来足以令投资者心潮澎湃，当然也毫无悬念的成为众多开发商的宠儿。即墨目前有代表旧城区的西部板块和代表新城的东部板块，西部以海信地产、即发等山东本土开发商为开发代表；东部主要代表是万科，万科2008年接手即墨东部高档名盘上海花园后期项目，首度落子即墨，当年以四季花城开盘，当前在售的是万科东郡。目前，除了万科，入驻即墨的全国性品牌房企包括世茂、龙湖、宝龙、海信、港中旅、中建等。
    目前东西部两个城区的界线已经开始“模糊”。即墨正筹划在蓝硅谷与即墨老城区之间打造一条24平方公里的蓝经济走廊，成为中心城区与滨海联动发展的战略支点，贯穿东西部，并全面推动即墨市经济发展。目前许多动向显示，“蓝新区”成为未来即墨新城市中心的可能性极大。
    最近两年，即墨的土地出让主要集中在蓝硅谷片区，核心区域主要有两大综合旅游商圈。其一为滨海休闲度假圈，以会展博览、海上度假为特，主要以港中旅青岛海泉湾项目和南山集团的会展度假项
目为主，该商圈目前已经逐渐成熟；另外一个则是以温泉镇驻地为核心的旅游圈，这一商圈由于开发时间更早且更加趋于成熟。
    总体来说，在今年集中出让的蓝硅谷概念的土地周边，配套设施已相对齐全。依托丰富而独特的海洋资源和自然风光，硅谷核心区正在大力发展旅游、度假、会展、商务、办公、居住等现代服务业，推动这片区域由传统的观光旅游向休闲度假游、海洋科研主题游转变。
    为了完善蓝硅谷核心区的规划建设，当地政府提供了充足的土地供应，接连掀起青岛市土地拍卖市场规模空前的“拍卖潮”。从地理位置上来看，出让土地均紧邻连接青岛、即墨、莱阳和海阳的滨海公路，同时随着疏港公路的建成通车以及多条交通配套工程的建设施工，日后周边交通四通八达。2012年开通的丁字湾大桥连接了海阳和即墨，成功将烟台和威海带入到青岛“一小时经济圈”。
    在购买力方面，即墨几乎是山东最富有的县级市，在2011年福布斯中国百强最佳县级市中，即墨位居排行榜第18位。2012年即墨共实现GDP788亿元，增长14.3%，总量和增幅均位居青岛县级市第一。按户籍人口计算，当年人均GDP首次突破1万美元大关。农村居民收入的增速，连续3年超城镇居民。2012年，即墨城镇居民人均可支配收入达到了28609元，农民人均纯收入达到13923元。更为重要一点，蓝硅谷的发展潜力，加上美丽海景与宜人气候，更多青岛市南区居民成为购房体中坚实后盾。2012年，即墨土地成交面积超过900万平方米，相比2011年有着惊人的飞跃，2011年土地成交355万平方米。在新建住宅销售方面，即墨约销售1万套，销售面积超过100万平方米。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。