购房的详细完整流程是什么
购房的详细完整流程是什么
一、挑项目选户型
挑项目可以说是购房第1步，也是最重要的一步，这是本次置业的决策核心。当然，要挑一个合适的项目，须参考很多方面的内容。最基本的就是俗称为“购房四看”的。这四看就是看地段、看价格、看设计和看开发商的信誉。
不管外面的世界如何精彩，房子住得舒不舒服，户型可是关键。如果项目、户型在各方面都合您的意，那么您才有可以将我们下面要提供的步骤继续下去。
二、签认购书
如果这套房子您决定买了，那么从这步起，您将经历一系列具体而琐碎的事务。请保持您的耐心。
签认购书时，一般开发商会要求交纳定金。
注意事项：
1.看是否有《预售许可证》
在签认购书时，一定要记得查看开发商的五证：即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》。特别是《预售许可证》非常关键，开发商是否取得这份证件，是能否合法出售这套房产的凭证。一般来说，如果有了这份证明，前面的几张证件大概也都没问题啦!
2.别轻信“内部认购”
尽管法律明确规定在未取得预售许可之前，开发商不得预售楼盘。但事实上，开发商为了尽快回笼资金，降低风险，往往在获证之前就开始售卖楼盘，此时的认购价格往往比较低，由于一般是“内部人”才能得到这样的消息，故被业内称为“内部认购”。
内部认购被许多楼花炒家视为发财的重要方式之一。因为一般来说，一个楼盘在不同时期，其认购价格是不一样的。一套房子在《预售许可证》下来之前是一个价，证件下来之后，楼价就开始涨了，之后，封顶一个价、开盘一个价、甚至尾盘还有一个价。在何时入市是非常关键的。基本上，开发商为了降低风险，越早认购报的价格越优惠，这也是不少人趋“内部认购”若鹜的根本原因。
但对于购房者来说，“便宜”的风险是很大的。因为内部认购时，开发商并未办完所有预售前的法定手续，开发商有可能因房屋质量有问题或资金有问题而拿不到证件，房子就不能合法上市，那买家可就亏大喽!
而且内部认购在法律上看，也是无效的，因此，这会使购房者的权益处于极不稳定的状态。因此，对于消费者来说，还是五证齐全的楼盘更稳妥些。
三、签正式合同
在一般情况下，在签认购书后，开发商会在一周之内通知客户来签正式的合同，并按合同约定付款，如果约定以按揭方式买房的，此时就该付清20%-30%的房款了。
四、合同登记备案
签完正式合同之后，就要准备到房地产管理部门办理合同登记备案手续了。办理合同登记是要交钱的，不过别紧张，现在在房地产界已形成一种行规——即费用在大多数情况下由开发商掏腰包。不过，购房人自己承担或与开发商协议承担的情况也有不少。若由你承担这笔款项的话，那么登记费的标准为：住宅为3元/平方米；车库如果按面积算，则为7元/平方米，若无面积，则为200元/位；商场为12元/平方米。
同时，购房人还得按购房金额的万分之三，缴纳印花税。
五、公证
公证费用按购房款的3‰缴纳。
举个例子：如果你买的是一套售价为50万元的房子，公证费用得花去
500000×3‰=1500元，你可以与开发商协商付款的比例。肯分担这笔费用的开发商，一般是与购房人各付50%。
待公证程序结束后，开发商再拿着公证书到房管局办理合同登记手续。
六、办理按揭手续
买房子可以有很多种付账方式，你可以与开发商自由协商，一般有一次性付款、分期付款和银行按揭等几种。
如果你大方地选择了前两种付款方式的话，那么在开发商办完合同登记之后，开发商就会通知购房人来领合同。正式的房屋买卖合同是全国统一的《商品房买卖合同》，共有一式四份：买房人、开发商、房管部门和公证处如果有的话各执一份。如果未进行公证，房管部门会收回一份合同。
现在占主流的付款方式，是银行按揭付款。如果你选择的是这种方式，那么开发商会在合同登记之后，将合同资料送交银行审批，各家银行对办理按揭应提供的材料和按揭条件限制的规定都不太一样。
七、抵押登记
按揭手续办完之后，购房人就须到房管部门去办理抵押登记手续。此时，购房人还须独自承担万分之八的抵押登记费。
八、保险
以上手续都办理完毕之后，购房人还须为房屋办理保险，支付的保险费为贷款金额
×1‰×年限。办完这一切手续之后，你就按着按揭贷款合同的规定，每月往银行交钱吧。
九、办理户口产权
房子买下了，事情却还没有完。作为购房人，如果购买的是期房，那么何时竣工验收
和何时交房是你必须关心的事项。
目前购房的方式主要分为两种：一次性付款和贷款买房。如果你手头有足够的资金，
那么你就可以选择一次性付款买房，这种方式不用支付手续费以及银行的贷款利息，往往
还能得到优惠，而且手续简单。但是也存在一定的后续风险。如果你的资金不是那么充足，就应该选择贷款买房，也是目前大多数人的选择。
选择贷款买房要注意两个问题：可支配资金是否足够支付首付?是否具备还贷能力?首
付能力和还贷能力的综合就是购房能力。一般来说，建议，25-30岁购房者的月供占比在
总收入的40%-50%以下，而35岁以上的购房者建议在总收入30%以下。最好能预留出一年
的按揭款。
买房首付注意事项一般购房在银行的房屋贷款都是有年龄限制的，如果银行视为无还款能力，将不会发
放贷款。52岁还可以贷款，但各个地方银行不一样，如：您现在是52岁，银行对房屋贷款中的商业贷款限制是男的60岁，女56周岁的话，银行给您贷8年60-52但实际上银行还
会有一个下浮，2年左右，你实际可以贷到的大概是6年贷多少那要看具体情况了。
目前向银行申请房贷时，不仅要求申请人具备完全民事行为能力18岁，还需要借款
人有一定的还款能力，其中包括具有一定的工资收入和银行流水才行。而未成年子女并无
收入、无工作，因此是不能申请贷款的，银行不会为其办理贷款的。
而其中老年人，年纪偏大，一般也难以贷款。公积金贷款对年龄有明确的年龄限制：
如果购房者按时缴存了公积金贷款，有公积金贷款的资格情况下，按规定，公积金贷款年
限不超过借款人退休后5年。比如男性60岁退休的，年限只能贷到借款人65岁；女性55
岁退休，年限只能贷款到借款人60岁时。
但是商贷不同，每个银行对于贷款人的年龄限制要求不同，可能随着银行的额度情况
来不断变化调整；多数情况下都会比公积金贷款人的年限稍短。
感谢您的阅读，祝您生活愉快。

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