零首付简析
一、零首付的概念
零首付买房是指由开发商垫付三成首付的行为。所谓零首付买房主要有两种方式，一种本质上等同于分期首付，即购房者不支付或者少量支付首付，开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐。另外一种是做高合同价，虚假贷款，这种零首付买房操作起来比较难，也加大了购房者的买房风险。我们主要考察的是第一种。
二、太原市零首付的楼盘
1、龙湾情怀，滨河果岭，江南.御澜湾，紫鑫.云锦，君泰.中央公园，天一城，恒大御景湾等。
2、太原市重点项目情况介绍
a.天一城。只有小户型可以做零首付、零利率，原因是开发商考虑到客户的偿还能力，担心大户型垫付资金较多，难以回收。具体方式为：客户支付5%，由开发商实际控制的第三方小贷
买房首付注意事项公司借款25%给客户，开发商给小贷公司提供担保，同时，借款利息由开发公司支付。约定在交房前付清，如未付清，则开发商可以收回房屋。而且，零首付的房子不可以办理银行按揭。
b.恒大御景湾。只要条件符合的客户都可以做零首付。零首付的客户可以办理银行按揭。客户与物业公司签署借款协议。
三、零首付的SWOT分析
优势：降低了客户的准入门槛，扩大了消费体；加快了开发公司的销售速度和资金回笼。
劣势：对开发公司而言，会有低品质客户进入，后期回款难，面临法律诉讼，且占据房屋的销售周期；对客户而言，如果后续资金跟不上，开发公司会收回房屋和前期支付款项，人房两空。
机遇：现阶段和明年，刚性需求的消费者比例加大，购房者的资金实力普遍较弱，如果能合理、合法的给购房者提供资金支持，将是资金方、开发商、购房者三赢的局面。这个市场空间巨大。
威胁：首先是法律负面的危险，1、客户以自有资金5%购房，不符合国家规范；2、客户不规划垫付资金，客户、开发商、资金方面临三方诉讼。
四、具体操作方式解析
1、客户的筛选
● 客户选择零首付有一下几个原因：a，钱不够，还要攒，在期限内能攒到。b，钱在周转，暂时回不来或不想回来，这类客户是首选。
● 目前的零首付楼盘，对客户的选择都很慎重，主要审查以下几方面：
● 收入证明、银行流水、银行征信、公积金、房产、汽车等。
● 总体来说，要选择有公积金、社保、工作未定、有资产，选择零首付是以确保资金流动为目的客户。
2、按资金的出具方，分为两大类
A、开发商实际出资。为了规避法律风险，开发商一般都会另外成立一家第三方独立贷款机构，以贷款机构的名义将资金出借给购房人。
第一种，不交房，不办理按揭。此类操作一般以期房为主。客户支付5%的购房款，剩余25%由第三方垫付。约定的还款期限一般都按照房屋的交付时间进行，如果在交房时客户无法还清垫付款，则开发商可以收回房屋并追加索赔。
这种方式是目前很多开发公司的首选。这种方式的优点是可以短期内扩大销售量。缺点是开发商不能实现快速回笼。
第二种，交房，办理按揭。客户支付5%的购房款，剩余25%由第三方垫付。约定的还款期限可按交房时间，也可延期。
这种方式是目前只有一些大型的房地产开发公司采纳。这种方式的优点是可以实现短期大额资金回笼，可以获得银行的按揭款。缺点是如果客户按揭成功后违约，开发公司难以自主追回垫付资金，只能通过法律诉讼。
B、由第三方实际出资。第三方将自有资金直接借给购房人，开发商提供反担保。这种方式
目前鲜有操作，因为第三方无法实现资金的风险掌控，紧靠开发商的反担保，极有可能开发商资金链断裂，无法偿还第三方。
五、实操建议
如果是第三方自有资金，则重点在于开发公司的反担保措施是否能够兑现。目前都是签署反担保协议，没有具体的实物担保，而且目前的开发商也无法提供可以做他项的担保物。
鉴于此，在保证客户质量的前提下，重点是解决开发公司的担保问题。资金方可以和开发公司合伙成立第三方的独立公司，由这个公司出面和开发公司购买高于担保值的可变现房产，由开发公司负责支付首付。同时，开发公司将其持有股份的95%抵押给资金方，如果担保失效，则资金方可以全权处置第三方独立公司所购买的房产。
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