目 录
1 杭州投资环境分析 4
1.1 宏观经济发展状况 4
1.2 政策对房地产业的影响 5
2 杭州房地产市场概况 7
2.1 房地产市场发展历程 7
2.2 历年市场供需概况 7
2.3 消费体构成及演变分析 9
2.4 行业竞争格局分析 9
2.5 未来房地产市场发展趋势 10
3 项目周边区域概况及项目竞争分析 13
3.1 区域市场概况 13
3.2 区域在售楼盘情况 14
3.3 未来5年市场预测 15
3.4 项目周边配套设施研究 15
3.5 项目周边竞争分析 15
3.6 竞争分析预测 18
4 地块分析 19
4.1 地块指标 19
4.2 交通状况 19
4.3 周边配套 21
4.4 景观资源 21
5 项目价值评估 22
5.1 产品分析 22
5.2 项目现值测算 24
6 项目价值评估结论 26
6.1 SWOT分析 26
6.2 整体市场趋势 26
6.3 竞争情况 27
6.4 项目价值 27
6.5 前景预测 27
图 表 目 录
图1-1：2000-2005年杭州GDP及其增长率 5
图1-2：杭州市区居民2000-2005年人均可支配收入 6
图2-1：2000-2005年杭州市区房地产开发投资额变化情况 8
图2-2：2000-2005年杭州商品房供求情况 9
图2-3：2000-2005年杭州商品房销售价格 9
图3-1：良渚板块在杭州城市的位置 14
图3-2：良渚板块地图 15
图3-3：竞争楼盘对比分析图 18
图4-1：项目位置图 20
图4-2：项目交通路线图 21
图4-3：项目周边道路实景照片 21
图5-1：项目总体规划图 23
图5-2：别墅设计效果图 24
表1-1：全国重大房地产政策列表 5
表2-1：杭州市住宅市场需求量预测 11
表3-1：良渚在售楼盘列表 15
表3-2：各指标含义 16
表3-3：各指标分值说明 16
表3-4：评分结果表 16
表5-1: 预期销售额估算表 24
1
杭州投资环境分析
1.1 宏观经济发展状况
⏹ 国际风景旅游城市和长三角的“副中心城市”
杭州是浙江省政治、经济、文化中心，浙江省会所在地。目前杭州城市定位为国际风景旅游城市和长江三角洲的“副中心城市”。从国际风景旅游城市方面来说，杭州特有的旅游资源在国内屈指可数；从长三角中心城市方面来讲，杭州市的经济总量仅次于广州而位居全国省会城市第二。
⏹ 经济持续高速发展
2005年杭州生产总值比上年增长约11.5%，达到2792亿元，此增长率高出2005年全国GDP增长率三个百分点，杭州GDP连续15年保持两位数增长。2001-2005年，杭州的人均GDP成功实现“三级跳”。2001年突破3000美元；2004年突破4000美元；2005年杭州人均GDP超过5000美元；按照“十一五”规划，到2010年，杭州的人均GDP将达8000美元。
图1-1：2000-2005年杭州GDP及其增长率
数据来源：杭州市统计年鉴
⏹ 人均可支配收入持续增长
2000年至2004年，杭州居民人均可支配收入年均增长12.66%，预计2005年的增长将继续保持前2年的势头，人均可支配收入可达到16120元。
然而人均可支配收入增长的速度低于当地房价的增长，同期杭州市主城区商品房住宅的销售均价年增幅在14.86%左右。
图1-2：杭州市区居民2000-2005年人均可支配收入
数据来源：杭州市统计年鉴
1.2 政策对房地产业的影响
杭州人才房申请条件⏹ 全国重大房地产政策
表1-1：全国重大房地产政策列表
编号 | 政策名称 | 颁布日期 | 颁布单位 |
01 | 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 | 2004.10 | 国务院 |
02 | 商业银行房地产贷款风险管理指引 | 2004.09 | 中国银监会 |
03 | 上调金融机构存贷款基准利率 | 2004.10 | 中国人民银行 |
04 | 调整商业银行住房信贷政策和下调超额准备金利率 | 2005.03 | 中国人民银行 |
05 | 关于切实稳定住房价格的通知 | 2005.03 | 国务院 |
06 | 加强房地产市场引导和调控的8项措施 | 2005.04 | 国务院 |
07 | 关于做好稳定住房价格工作的意见 | 2005.05 | 七部委 |
⏹ 杭州重大房地产政策
停止征收二手房交易个人所得税：2004年1月，杭州对二手房交易征收20%的个人所得税，此后杭州楼市出现了一手房飞涨，二手房市场交易冷清的情形，售房人将个税转嫁交易成本直接导致二手房价提升，2004年9月1日起，杭州暂停办理征收20%售房个人所得税。
透明售房系统开通：2004年底，杭州市开通透明售房系统，规范商品房预（销）售行为，提高商品房预（销）售信息的透明度。
⏹ 政策影响
从供应上看，杭州房地产开发投资过热的势头得到初步遏制，房地产投资增速平稳回落。
在需求上看，受到各方房地产新政的影响，杭州住宅销售成交量明显下降。投资购房显得更加谨慎，购房者中绝大部分以自住为主，需求结构逐步“理性回归”。
从价格上看，新政的实施对房地产市场造成一定的负面影响，不管是二级市场还是三级
市场都经历了一个成交价格持续下滑同时成交量也急剧萎缩的阶段。但2005年杭州商品房销售价格总体上仍然稳中有升，但涨幅有所降低。
杭州总体宏观经济运行良好，居民购买力较强；同时杭州城市风景优美，位置优越，对浙江省内以及上海地区的居民都有一定的吸引力，因此在杭州进行别墅项目的开发较有优势。
近几年来，杭州房地产价格增长速度较快，在宏观调控政策的影响下，2005年杭州房地产市场出现了一定程度的下挫。2005年10月左右，杭州房地产市场开始回暖； 2006年初，杭州出台了四大刺激楼市的政策，采取了包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等举措以刺激楼市，房地产市场逐渐小幅回暖。
2 杭州房地产市场概况
2.1 房地产市场发展历程
在长三角地区，杭州是这一轮房地产发展周期中启动最早的城市。自1999年开始，杭州的房价就开始保持大幅度增长，2002-2005年是杭州房地产市场高速发展的阶段，房地产市场供应和需求都得到极大的释放，房地产价格一路走高。
从土地市场来看，自2000年起，杭州全部实行了土地转让的“招拍挂”，成为长三角地区进行最早的城市。由于中心城区可供开发的土地资源的有限性，造成杭州近年中心城区地价飞涨，城市也逐渐向外围城区发展。
2.2 历年市场供需概况
⏹ 房地产开发投资高位运行
杭州市房地产市场从1999年开始迅猛发展，2005年房地产开发投资额达到407.96亿元，比上年增长24.2%，增速同比回落2.7个百分点。房地产开发投资额占固定资产投资比例为29.13%。从2002年起，杭州该比例一直保持在20%-30%的高位运行，投资过热的风险日益显现。
图2-1：2000-2005年杭州市区房地产开发投资额变化情况
数据来源：杭州市统计年鉴
⏹ 商品房供大于求现象明显
受宏观调控影响，杭州商品房销售面积增幅下降。2005年商品房实际销售面积705.22万平方米，同比增长16.5％，增幅同比下降7个百分点；2005年商品房竣工面积799.73万平方米，同比增长17.7％；但是竣工面积和销售面积依然呈同步增长趋势，2005年商品房供求比（竣工面积/销售面积）为1.13：1，供略大于求。
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