城区地产：东莞地产走势的风向标
由于主城区是城市行政、文化、商务的中心区域，因而主城区在2010年没有悬念的依然是东莞最受关注的重点区域，也是发展商抢滩大战的兵家重地。2010年，包括东城、南城、莞城、万江四区在内的主城区，不管是价格，还是受关注度，都走在了东莞各镇街的前端，供应量相对2009年也有了一定的释放。不过，让主城区更受瞩目的，是区域在刚性自住需求释放情况下，持续呈现供不应求的格局。
据了解，2010年主城区四大区域均有新项目入市供应，而供应产品呈现出百花齐放的局面，从一房、两房到三房、四房，从洋房到别墅，在主城区范围内均有产品供应。而区域价格，在置业需求相对集中而供应稍嫌不足的格局下，亦将保持在一个相对高位。
南城
供求表现有点失衡
近几年来，随着行政中心的南移，CBD的快速发展，城市建设的推进，南城已成为东莞白领阶层、中产阶级，甚至是塔尖阶层的置业首选区域。这也使南城近年来的成交量一直保持在全
市各镇街的前列。据东莞中原地产研究部第一季度成交监测，从各区域成交情况来看，2010年第一季度，南城区域依然以卓越的成绩占据首席位置，高出第二名的东城近10万平方米。
南城的受宠度由此可见一斑。
而在近年来持续受宠的情况下，发展商也开始扎堆于南城的开发，这使南城多年来的产品供应结构相对比较丰富，2010年也不例外，市场供应产品虽然较偏重于大户单位，但就整体而言，南城供应产品户型从一房到五房、复式，甚至包括别墅等，一应俱全，同时，供应项目依然分布在中心区、东莞大道沿线和水濂板块等多个区域，为不同需求的购房者提供了较多的选择。
与成交量领跑相对应的，却是年内供应量相对较少。东莞中原地产研究部经理车德锐向记者介绍说，虽然2010年南城的产品线比较丰富，但南城今年的新入市项目数量较少，仅香榭丽舍等个别项目，供应量主要集中在几个大盘的后期开发，如中信·凯旋国际、万科金域华府、景湖时代城、江南第一城、世纪城、御花苑、御泉山等盘，新入市项目偏少，可售存量有限。东莞置业者比较青睐的西平片虽然近几年时有地块出让，但能在2010年年内推出的项目不多。区域整体供应量在2010年也明显收紧，全年新增供应约60万平米。而按照南城近年
来的需求来看，区域2010年正常的需求规模在80万平方米。
供应偏紧似乎成了南城楼市2010年的主旋律。
影响市场的还不仅限于此。从南城2010年的供应来看，南城供应项目主要集中在几大品牌发展商开发的大盘，如光大地产的景湖时代城，万科的金域华府，中信的凯旋国际、森林湖、宏远的江南第一城等，容易形成卖方市场占据上风的格局。与此同时几大项目占据了南城最具地段优势的西平、科技路、东莞大道沿线等重点板块。行内人士分析表示，地段优势、生活配套完善、品牌发展商打造等各方面条件的综合，可能使南城较易出现价格保持坚挺的情况。
东城
东城
豪宅市场价格仍坚挺
作为东莞的传统热点区域，东城在2010年也不示弱于人，天骄峰景、星河传说、黄旗印象、锦绣旗峰等项目持续有新货供应，中信御园亦将于年内入市，再加上朝阳苑、御景台、新世纪星城，联华花园城等项目的存量，东城的供应量也不可小觑。
黄旗山是东城楼市发展中的最大卖点。多年来，东城的房地产开发也多集中在黄旗山脚下。可以说黄旗山板块是东城区当之无愧的最热点区域。2010年东城的项目开发与供应也同样具备了这一特点。据了解，今年东城供应量相对集中的几大项目如天骄峰景、星河传说、中信御园、黄旗印象、锦绣旗峰等项目，均主打黄旗山景，在区位上也是围绕黄旗山展开开发。不过经过近20年的开发，黄旗山下最一线的地块已经开发有限，因而2010年东城供应能享受到一线的项目有限，大多数项目虽离山景不远，但已不处于一线景观。
由于占据了黄旗山城市与自然相结合的资源优势，东城多年来的项目开发也多以高端豪宅项目为主，户型较大。2010年供应量较大的项目中，天骄峰景是以200平方米以上的大户为主，中信御园则主打别墅产品，星河传说目前主推单位虽然为迪纳公寓，但亦走高端路线。而由于东莞本地人传统的黄旗山置业情结，不少东莞本地置业者对黄旗山北的项目依然青睐有加，从而使黄旗山北项目的价格居高不下，洋房项目的售价达到10000元/平方米以上。相较之下，黄旗山南的鸿福东路段的项目售价则显得亲民了许多，户型相对黄旗山北项目偏小，主要集中在47平方米一房，80余平方米小三房，130-180平方米大三房等几个面积段。
东莞市高田房地产开发有限公司副总经理翁其怡向记者分析表示，近20年来东城的开发比
较集中的都是围绕黄旗山展开，黄旗山脚下可开发地块已经十分有限。目前东城黄旗板块可供开发的区域主要是在东城北和八一路沿线。而八一路土地储备虽然还有一些，但在短期内出让的可能性不大，从这个角度来看，黄旗山板块的供应量也渐趋紧。而黄旗山下未来的可发展空间，会较多集中在山南区域。
除黄旗山板块之外，东城北也是东城供应项目相对集中的区域，新世纪星城、联华花园城作为区域内运作的规模化大盘，在年内的可供应量也较为可观。
行内人士表示，随着东莞“三旧改造”工作的推进，世博一带改造工作已经展开，火炼树改造方案也基本确定，东城房地产发展会有一个新的机遇.
万江
新项目多开始发力
相较于主城区的其他三个区域，万江今年的新增供应项目似乎比较可观。天邑湾、尚书华府、欧景丽苑等，都是全新入市的项目。而阳光海岸·悦湾作为在万江运作的规模化大盘，2010年新品入市，亦有不小的供应量。
翁其怡告诉记者，万江从来不少项目供应，但同一年内有较多新项目入市的情况还是比较少见，相对应而言，2010年万江板块的供应量会放大一些。而这对万江楼市的发展也会有相当的推动作用，项目多了，而且入市的新项目多了，会吸引更多的眼球关注万江区域。
不过虽然入市新项目较多，但翁其怡认为供应量相较往年不一定会有很大的提升。这主要是由于2010年万江入市新项目单个体量有限，从而对整体供应量的拉升有限。
虽然供应量不见得有大幅度的提升，但万江板块今年确实亮点频出。首先是珠三角绿道网与城市绿道网的规划，滨江绿道的建设，无疑对万江的城市面貌会有较大的提升改善，进而推进其城市价值，城市价值的提升无疑也会带动区域项目的价值提升。与此同时，梨川大道的启动，滨江东路的开修，都会拉近万江与莞城的直线距离，也给万江的楼市发展带来了更多的机遇。
与绿道规划关联甚紧的，是东江。东江主题在万江历年来的楼市开发营销中屡见不鲜，2010年这一题材更是成为万江楼市的一大主题，阳光海岸·悦湾、尚书华府、天邑湾等项目均在东江沿岸开发，东江题材在2010年无疑会被更多地运用。而由于江景特殊的自然资源条件，沿江项目无疑也会将定位高端。几大定位高端的项目年内入市，对万江楼市的整体提升
也会有拉动作用。
定位高端自然也会影响到价格。行内人士分析表示，万江今年入市的项目多为2007年之后拿下的地块，其中如天邑湾更是万江地王。拿地成本决定了年内入市新项目的售价不可能走低端路线，万江楼市价格向上不可避免。但受到万江本地置业者需求的影响，目前万江置业者对中小户型的需求较大，改善型需求相对较小，所以各大项目的户型结构也多控制在160平方米以下的面积段，超大户型比例很小。
该人士同时分析表示，万江楼市今年发展机遇不少，但要真正成为热点区域，还需要整体规划配套的启动和提升。伴随着万江城市规划的推进，万江未来还会有更大的发展空间。
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莞城
莞城
供应偏少需求较旺
相较于主城区的其他几个区域，发展较早的莞城，由于可开发地块不多，近年来的产品供应量也一直处在低位。当香港街、西城楼大街等楼盘项目的销售接近尾声，2010年莞城的新增供应量也并不明显。
据东莞中原地产研究部统计数据显示，莞城新增供应约10万平方米，主要供应货量的项目仅富盈东方华府和建工花城广场两个楼盘。这与莞城经过早年发展之后，区域可开发地块稀缺有关。此外，莞城的楼盘依然存在着一些不足之处——虽然莞城政府正在旧城改造，但是因土地资源有限，可用于建设开发的土地依然比较少，很多新开发的楼盘多为散地，无法做成大型社区。
行内人士向记者分析表示，莞城的发展契机在于旧城改造。而随着老城区旧城改造项目的逐步推进，一些新项目在近几年相继出炉。由于莞城是市区四大片区中最早发展起来的，商
业气氛较浓，基础设施比较完善，人气也最旺，因此，还是有很多人愿意选择在莞城置业。尤其是很多老莞人对运河以及老城区怀着深厚的感情，并不舍得离开这里。这从莞城项目的置业体中可见一斑。
据了解，在莞城项目的客户体中，主要是来自对莞城有恋旧情节的老莞人，同时还有喜欢生活配套便利齐全，生活氛围浓厚的客户，特别是有些客户希望买房能有区域内的学位，方便小孩上学。另外，在成熟商圈也不乏有投资者的身影，或者是自住加投资的个体商户。
由于莞城人口密度大，房屋需求量也一直比较大，辅之以莞城学位的助动力，加之莞城的楼盘数量不及东城和南城，物以稀为贵，因此这里拥有大量有实力的购房者，销售成绩一直不错，使莞城项目的价格也一直居高不下。从统计数据来看，莞城目前的楼盘比较少，成交均价在6000元/平方米左右，但分化明显。有景观优势地段位置较佳的项目售价也达到了万元以上。
◆业界观察
光大地产广告策划总监乔启军
南城是东莞中心区域，一直以来备受关注，2010年也肯定依然是当之无愧的最热点区域。而2010年南城的供应楼盘依然集中在现在的中心区域一带。
2010年南城楼市的热点区域主要集中在西平CLD中心生活区，东莞大道两侧的金融中心区，以及五环路沿线。从目前的销售情况来看，南城在售楼盘都非常热销，这也证明了东莞置业者对南城区域价值的认可。
南城楼市发展还有比较多的发展机遇，首先是三旧改造，会持续挖掘区域价值。而轻轨的建设，会是南城比较重点的发展机遇，其价值在未来依然还有发展空间。作为东莞的行政、商务、文化中心，南城的潜力不可估量。
高田地产副总经理翁其怡
较多项目的入市，意味着万江楼市今年会很火。而作为主城区性价比比较高的一个区域，万江楼市也还有比较多可提升的空间。从近期来看，城市规划、绿道规划以及城轨概念，三旧改造，对万江而言都是发展机遇。
万江目前的置业者以外地工薪阶层为主，本地置业者还有可发掘的空间。
东江题材是主城区板块中比较特殊的一块，而从目前来看，东江资源的整体开发还不足够。虽然现阶段不少万江项目都在打滨江牌，但各项目各自为政，推动的也只是项目自身的一段资源开发。东江的整体资源开发的推动，还需要政府出更多的力。
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