应谨慎查封或不予查封房地产在建工程的建议
应谨慎查封或不予查封房地产在建工程的建议
作者：肖光志
来源：《中国房地产·综合版》2016年第12期
        根据中央经济工作会议精神，房地产去库存已作为2016年主要工作任务之一。各级政府已积极行动，为化解房地产库存，稳定房地产市场，发挥房地产对经济增长的拉动作用，密集出台了相关促进措施。如今，房地产开发企业在持续低迷的房地产市场以及融资困难、渠道少的大环境下，选择通过民间借贷方式融资似乎已成为普通现象。在高库存和民间借贷高成本的双重压力下，对于资金实力较弱的中小型房地产开发企业，很容易陷入资金链断裂的危险，引发民间借贷债权人维权潮，而因此出现的大量民间借贷诉讼并通过查封在建项目以保障债权的案件也将逐渐增多。但在实践工作中发现，法院通过查封房地产开发企业在建工程的方式，不但无法实现债权人的诉求，反而会引发一连串的社会矛盾和金融稳定的问题，存在诸多不利影响和不稳定因素。
        一、法院查封房地产在建工程可能引发的后果
        1.极易引发在建工程停工、烂尾
        房地产在建工程一旦被法院查封，房地产企业已预售商品房的售房款被收回（即使有未收回的房款也会因查封而无法再行收回），未预售的商品房也因查封而不能销售，企业的经营预期利益目标随之消失；加上因资金回流停止，原本资金紧张的房地产开发企业，将完全丧失对项目的续建动力，造成项目停建甚至成为烂尾楼。
        2.影响金融和社会稳定
        基于商品房预售制度，因房地产在建工程被查封引发的项目停建、烂尾，将直接造成已通过预购方式合法购房的购房体，损害其对房屋的取得、入住和办证的权益。极易引发那些已按揭购房的人集体断供或体性上访维权事件，影响金融和社会稳定。
        3.不利于房地产市场稳定和发展
        在房地产市场下行期，百姓购房信心本需提振，而查封引发的项目停建、烂尾，将会进一步减弱购房人的购房信心，本有购房欲望的百姓会选择观望，甚至波及尚未查封的商品房项目无人敢买，造成社会恐慌。另外，也可能引发在其他楼盘已预购的购房体，甚至引发退房潮，导致房地产市场环境全面恶化、库存增加，不利于房地产市场稳定和健康发展。
房地产企业宗旨
        4.损害预购人的合法权益
        根据《城市房地产管理法》及《物权法》的相关规定，为保障购房人顺利实现物权，预售商品房需办理商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续。但在实际操作中，购房人需支付首付款（或一次性付款）后，房地产开发企业才能为购房人办理相关登记，而办理相关登记会有一定期限，即存在一定的滞后期。若购房人已支付首付款或者是一次性付款，所购商品房因滞后办理合同备案登记手续而被法院查封，将直接损害善意购房人的既得权益及将来本应该实现的物权。
        二、房地产在建工程应谨慎查封或不予查封的理由
        1.与在建工程抵押贷款作为债权保障的立法宗旨不相符
        《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。也就是说，只有房地产开发企业向金融机构申请的贷款才允许用在建工程作为债权的担保，其他非金融机构或自然人借贷不能以
在建工程作为债权的担保。而查封、保全也是债权保障的一种形式，若允许民间借贷纠纷案件在诉讼过程中查封房地产开发企业的在建工程，以此方式来保护民间借贷债权人，与在建工程抵押贷款的立法宗旨相冲突。
        2.查封目的难以实现
        法院查封房地产在建工程是为了实现民间借贷债权人的金钱债权，并以变现为最终实现方式。但在现实中，虽然查封了在建工程，但项目因停建、烂尾且涉及民间借贷诉讼、购房业主维权诉讼、建筑施工合同纠纷诉讼等一系列诉讼，会因无人购买而流拍，无法实现司法拍卖成交。所以查封在建工程，并不能有效实现债权人的诉求，难以实现查封目的。
        3.有保护地下交易性质的民间借贷行为、损害购房业主消费权益保障之嫌
        民间借贷合法权益应予以保护，但以查封在建工程的方式去实现，虽然保护了少数民间借贷债权人带有投机性的债权利益，却会因此而损害已预购商品房的广大业主对房屋的取得、入住和办证的权益，损害了大多数购房人的合法权益，陷于一种保护少数民间借贷行为，却损害了多数购房人利益的尴尬局面。
        4.不能达到保护购房人利益、减少纠纷的司法目的
        2015年5月颁布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该项规定虽然从法律上解决了部分购房人了因商品房买卖合同备案登记手续滞后而造成的已预售商品房被查封的问题，但如果项目因查封而停建、烂尾，即使合同顺利备案，因项目停建、烂尾也无法保障百姓购房后应享有的居住权及房屋所有权。况且，部分购房人一旦发现楼盘有被法院查封的现象，会因担心无法顺利取得房屋所有权而引发退房纠纷潮及按揭购房断供违约情况，无法达到保护购房人权益和减少矛盾纠纷的司法目的。
        三、有关建议
        第一，基于商品房预售制度下的在建工程属特殊的半成品，涉及面广、情况复杂，另结合在建工程抵押管理有关要求，查封在建工程明显存在弊大于利甚至法律规定之间相冲突的
情况。建议最高院考虑现行的房地产市场特殊环境，作出因金钱债权不予查封在建工程或附条件（保证项目续建完工的条件）方可查封的司法操作指导意见，寻求一种既能兼顾保护少数民间借贷合法权益，又能维护和保护大多数购房权益的司法操作执行方式。
        第二，政府应积极协调司法部门，按照减少纠纷和保护多数人权益的原则，维护房地产市场稳定。在受理民间借贷案件中，尽量减少对在建工程查封的情形发生，应积极协调双方当事人，根据债权金额及预售商品房价值，调解双方当事人采取以物抵债的方式来抵偿债务。也可采取委托房地产开发企业代为销售的方式，销售所得价款用于归还债务，尽量避免采取查封这一强制手段。
        第三，若一定要查封，必须要求申请执行人有保证项目继续完工的预警方案，不能一封了之。避免因法院查封而导致的在建工程停建、烂尾，预防因查封可能引发的一系列社会矛盾和金融稳定问题。

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