关于对不动产登记历史遗留问题处置探讨
关于对不动产登记历史遗留问题处置探讨
【摘要】近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房产交易市场也日趋活跃，但由于以前房产和地产分散管理出现了诸多历史遗留问题，严重影响了不动产登记效率和登记质量。随着不动产统一登记工作的不断推进，在每个地方都遇到了诸多政策性难题，若得不到及时妥善解决，将直接影响不动产登记乃至社会和谐稳定。如何贯彻便民利民为民的宗旨，积极认真的解决不动产登记历史遗留问题，进一步规范房地产秩序，促进房地产行业健康发展，维护众合法权益，已成为当前不动产登记急需解决的重要问题。
房地产企业宗旨【关键词】不动产登记；历史遗留问题；房地产市场
一、造成不动产登记历史遗留问题的原因分析
历史遗留问题涉及范围广阔，涉及业务主管部门多，且有着复杂的形成原因，从具体业务管理方面主要有供地手续不齐，欠缴税费;擅自改变土地用途；没有规划手续或规违反审批内容;没有办理竣工验收；开发企业被注销，开发主体消失;土地分散登记，导致信息不一致;项目跨宗地建设或界址不清;政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自
政策不一样导致相关手续不完善;开发商的土地使用权被抵押或被司法查封等。从主观原因分析主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。在政府因素主导方面，主要体现在政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。在政策法规执行不到位方面，主要体现在由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。在建设单位未履行职责方面，主要体现在开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设项目未竣工之前企业被注销等。
在权利人意识淡薄方面，主要体现在不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登记。
二、解决历史遗留问题的措施探讨
各地方政府要积极推动构建“政府主导、部门联动”的工作机制，成立自然资源、住房城乡建设、税务等部门组成的工作专班，细化政策措施，根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，责任分解细化到各有关部门，抓紧完善用地、规划、供地、建设、竣工等各环节全链条手续，为众办理不动产登记提供政策支持，具体在问题处理措施上笔者建议：
1关于用地手续不完善的问题。由于特定的历史原因形成的历史遗留问题，按照一事一议，一盘一策区别对待，对于由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目和国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房，按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。
2关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位欠缴土地出让金或税费的，由自然资源主管部门提出证缴分离意见，报经人民政府同意后，当地有关部门追缴土地出让价款（2022年1月1日前，由自然资源主管部门追缴;2022年1月1日后，由税务部门追缴），税务部门追缴税，有关部门追缴规费的同时，不动产登记机构可以受理开发单位的首次登记，应在登记簿附记栏记载“证缴分离”，之后，为购房众办理转移登记。
3关于未通过建设工程规划核实的问题。对确因建成时间较早等原因不具备补办规划核实手续的，应由当地自然资源主管部门提出意见，报经同级人民政府同意后，按现状出具认定或核实意见。
4关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理；没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
5关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，确有错误的，应依法批准纠正后，按新批准的用途办理登记。因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
6关于房屋已经竣工，无相关竣工备案手续的问题。一是进行安全鉴定。因为房屋安全鉴定报告的有效期仅一年，所以，严格的要求还是企业组织设计、施工、勘察、监理单位验收。用一般的房屋安全鉴定代替竣工验收，是一个没有办法的办法。安全鉴定只能靠取样分析，对隐蔽工程、基础等部位难以做出准确判断，必须提高检测标准，综合评定安全风险。此外，如果施工单位工程款未结清，还可能会有纠纷。处理历史遗留问题中应当强化部门职责，由建设主管部门负责审查质量安全鉴定意见，对质量安全鉴定机构资格进行审核认定，同时对农民工工资支付等相关事项进行审查。二是对消防进行审查。由于历史遗留问题未经正常的建设工程规划管理和施工管理监督程序，消防设计审查和验收没有纳入管理流程，因消防监督管理职责已划归住建部门，应在办理质量安全鉴定审查意见时一并审查，并出具意见。考虑到不少企事业单位的历史遗留问题工程项目已建成，但未办理消防审验手续，且已投入生产使用的实际情况。为切实解决好历史遗留问题，参照国家对新老规范适用的有关政策，对完善消防审验手续适用新老规范的口径作出明确，对最新版国家工程建设消防技术标准实施之前，企事业单位的工程项目已经施工图审查合格的，可按施工图审查合格时适用的标准执行，同时鼓励企事业单位在完善手续过程中尽可能执行新的消防设计标准。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。