当前不动产登记面临的主要问题及对策思考
当前不动产登记面临的主要问题及对策思考
  摘要：《物权法》早在2007年10月份就曾明确提出“国家对不动产实行统一登记制度”，而2017年11月国务院正式公布了《不动产登记暂行条例》，2015年3月1日正式实施。随后全国各地以及各级政府、相关部门均严格按照《不动产登记暂行条例》（以下简称“条例”）要求展开各项工作的推进，从机构整合、构建专业不动产登记机构、职能划转等方式进行了全新的不动产权证书发放工作。截止2019年该项《条例》已经实施四年多时间，其中依旧存在一些问题有待我们解决。
        关键词：不动产登记；面临问题；对策
        不动产登记在《条例》的指导下逐渐从分散走向了统一，全国各地的政府以及相关职能部门更是迅速动作，确保了整个不动产登记工作有条不紊的实现了部门配合、机构编制、素质提升、服务众、工作流程完善等“五到位”，让不动产登记作为一个新事物迅速崛起，但同时也带来了弊端，由于相关不动产登记工作的法律、法规尚不完善，登记过程以及操作层面还存在诸多复杂问题有待解决，从而导致整个体制改革的过程缓慢而艰辛。下面就结合实际工作经验，对不动产登记中所涉及到的一些常见问题进行分析并提出相应的解决方案，希望本文的发表能够为广大同行业从业者带来一定的帮助。
        一、现阶段不动产登记中存在的常见问题
        （一）房产证、土地证的历史遗留问题
        在不动产登记推进的过程中，经常能够遇到有关房产证以及土地证的历史遗留问题。主要包括：有房产证却无土地证、有土地证却无房产证、土地证房产证都没有等现象。究其根源主要在于过去的多年内，导致两证不全的主要原因主要有如下三点：
        第一、土地用途未得到有效变更、用地手续缺失，另外也有一部分的不动产由于出让金尚未交清而导致了土地证的无法办理；
        第二、虽然拥有用地手续，但由于质检、规划、消防甚至环保等手续不齐全而导致的验收不合格问题，导致了相当一部分不动产无法办理房产证。
        第三、对于一些无审批、无用地手续，甚至连质检、规划、消防等手续均缺失的自建设房屋也无法进行有效登记。
        （二）由于各种行政诉讼（复议）责任承担导致的矛盾
        在过去的数十年里，不动产是实行分散管理登记的，各地的土地、林业、房产等部门因不动产登记所引起的各类行政诉讼以及行政复议均是要归口到各部门进行管理和负责。而当不动产登记机构进行合并、归并后，原有的土地、房产、林业等部门由于不动产登记所引发
的各类行政诉讼、行政复议则集中到了不动产登记机构上，而且大有井喷式爆发的趋势。由于各类历史原因所导致的原部门登记办理情况不明确、办证过程不清晰等问题，不动产登记机构往往更多的时候存在一种无力状态。在这种环境下，各地的登记机构败诉几率非常高、而当败诉后所面临的巨款赔偿问题同样也会造成诸多压力，与此同时陈旧问题所耗用的大量人力、财力等更是严重的影响到了日常的正常工作推进、同时也很难取得工作质量的提升。
        （三）登记机构性质引发的矛盾和问题
房地产企业宗旨        由于不动产登记机构的人员性质、机构性质以及相关经费支出等问题目前尚不完善，以各地的不动产登记机构性质为例，有一部分属于公益类、由财政进行全额拨款；而另外一部分则是属于财政二类、由财政差额拨款，也有一小部分属于自收自支的性质，必须要通过“收费养人”，这种现象极易容易导致地方相关部门通过“以钱养事”的方式来造成人员结构的不稳定、管理工作的混乱，一旦发生法律责任便会导致责任难以追究、责任难以分清等问题。
        （四）不动产登记档案移交产生的问题和矛盾
        房地产档案的“移交难”问题已经成为了一个全国性的普遍问题，在这个过程中一些地方虽然完成了不动产电子档案的移交、纸质档案却依旧握在手中，有的地方纸质档案和电子档案均没有完成有效的移交工作，不仅导致了不动产登记的停滞不前，同时也为后续工作埋下
了诸多隐患。其主要原因有以下三个方面：
        第一、部分房屋交易登记的时候沿用的是一体化资料登记方式，在新时期下的不动产登记移交过程中的确会出现相关档案难以拆分的现象。
        第二、多年积累的不动产登记档案资料由于内容庞大而导致了其信息化程度不同、档案归口管理标准不一致，在短时间内很难完成移交以及整理工作。
        二、不动产登记常见问题解决策略
        （一）解决房产证、土地证历史遗留问题
        通过地方政府以及相关部门的牵头，组成由国土、建委、房产以及规划等部门构成的专题班子，对一些陈年遗留问题展开分类清理与研究，结合实际工作情况尽快制定出一整套针对于“办证难、难办证”问题的解决方案。此外，还应当在条件允许的情况下由省级甚至国家层面来出台一些相关的措施与方案，统一对各类遗留问题进行破解以弥补不动产登记体制的不完善。
        （二）解决各种行政诉讼（复议）责任承担导致的矛盾
        在对一些历史遗留行政诉讼（复议）责任承担等问题进行化解的过程中，原不动产登记单位必须要承担起相关的责任，在电子档案移交、纸质档案移交、产权纠纷、责任区分等问
题上，更是建议国土部门与房产、建委以及规划部门进行充分的研讨与沟通，通过相关主管部门的牵头负责来做好各种陈旧行政诉讼以及行政复议工作的应对和化解，真正的让不动产登记机构可以毫无后顾之忧的轻装上阵。
        （三）完善登记机构职能
        对于不动产登记机构的人员身份问题、机构设置问题，必须要由省级人民政府乃至国家相关部门出台相关管理办法，充分结合现状，完善管理制度，对不动产登记机构的从业者身份、登记机构设置进行明确规定和统一划分，以保障不动产登记机构平稳、健康运行，尽可能的减少由于人为原因而导致的贪腐、腐败、不作为行为。
        （四）引入信息化平台完善不动产登记档案移交
        不动产统一登记的前提必须是要实现数据资料的整合移交，纸质文件档案在进行保管以及移交的过程中的确会出现很多问题和困难，为此建议遵守“先易后难”原则在不影响不动产登记工作顺利开展的同时，先行将电子档案的移交工作进行完成。在不影响不动产登记工作的前提下，尽快的完成纸质文件档案的查询和移交工作。相关不动产登记部门要短时间内完成互联互通的信息化办公平台构建工作，通过对各类登记信息的融合与对接来打造成一种更加适合不动产登记业务办理流程的信息化处理体系，循序渐进的完成不动产的审批、查询、
登记以及交易信息，为日后的部门信息实时互动实时共享提供保障。
        除此以外，各级不动产登记机构更是要以方便企业服务众为宗旨，通过构建相关的协调机制来为后续的不动产登记工作推进进行衔接，通过住建、林业、农业以及牧业等多部门的有效配合、有效沟通入手，对原有的各类职责、职能不清晰现象进行及时清理，对于一些层出不穷的新问题、新情况必须要给予足够的重视和合理、完善的解决，真正的做到服务于社会、服务于企业、服务于众。
        结论
        综上所述，新时期下的不动产登记工作正处于一个不断发展、不断完善的过程，在这个过程中不动产统一登记制度的全面实施不可避免的会遇到诸多问题，每一名不动产从业者必须严格要求自己以“为人民服务”为宗旨，通过突破阻力、联合办公、政策倾斜等方式来推动整个不动产登记工作的平稳运行。
        参考文献
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