2007年房地产政策分析
2007-01-17
国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。 全国各地将从今年２月１日起开展房地产开发企业土地增值税清算，《通知》进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，今后房地产企业大多项目的开发成本将增加，但具体还要开地方细则。
2007-01-22
国土资源部 《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》国土资发[2006] 320号
 此前由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，将从今年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施．根据有关规定，需报国务院批准的城市建设用地范围包括：各直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市，以及人口在５０万以上的城市。 通知对我国城市建设用地审批方式做出重大调整，提高了建设用地审批“门槛” ，是国家宏观调控中进一步强化土地调控和管理的重要举措
2007-02-16
中国人民银行上调存款准备金率
由9.5%上调至10% 当前金融市场流动性仍然宽裕，而且此次紧缩政策的出台也不出人意料
2007-03-17
中国人民银行《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》银发[2007]79号
自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。２月的经济数据凸显紧张气氛，加息意在经济运行"减压" ， 解决通胀隐患及信贷大涨
2007-03-22
商务部发布了《2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》
指出要采取有效措施，严格限制外商投资房地产
2007-04-05
中国人民银行上调存款准备金率
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由10%上调至10.5% 在流动性过剩的状况下，当前使用存款准备金率的手段已渐成为央行的“常规武器”
2007-04-29
中国人民银行上调存款准备金率
决定从2007年5月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由10.5%上调至11% 随着近年来的流动性过剩问题日益凸显，央行自2006年起已频繁使用这一货币工具
2007-05-18
中国人民银行上调存贷款利率
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，调整后执行3.06%的利率标准，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，调整后执行6.57%的利率标准 央行连出三拳，传递了一个强烈的信号，即央行认为当前存在着经济增长过热的风险，必须加大宏观调控的力度，这是近１０年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率
2007-05-18
中国人民银行上调公积金存贷款利率
个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点 央行连出三拳，传递一个强烈信号，即央行认为当前存在经济增长过热的风险，必须加大宏观调控力度，这是近10年中国首次同时上调存款准备金率和存贷款基准利率
2007-05-21
中国人民银行上调存款准备金率
从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为11.5% 央行连出三拳，传递了一个强烈的信号，即央行认为当前存在着经济增长过热的风险，必须加大宏观调控的力度，这是近１０年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率
2007-06-11
国家税务总局《关于取消部分地方税行政审批项目的通知 》
取消房地产土地使用税税收减免的地方行政审批权限 房地产土地使用税减免优惠被取消，国家开始进一步对房地产行业进行调控
2007-06-11
商务部和国家外汇局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》
外商投资内地房地产项目必须通过审批，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案
2007-07-20
中国人民银行上调存贷款利率
中国人民银行20日决定，自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27%个百分点，有现行的6.57%提高到6.8%。
2007-07-30
中国人民银行上调存款准备金率
自2007年8月15日起，由之前的11.5%提高到12%
2007-08-13
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
根据统计局最新的数据统计，7月房价涨幅7.5%，再创年内涨幅新高，房价不但没有受调控有所收敛，反而愈加猛烈，除市场需求增长，土地供应缺乏等因素外，经济适用房、廉租房比例下降也是影响房价“高烧不退”的病因之一。此次国务院公布了《解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，正式拉开了重建与强化住房保障体系工作的大幕。北京，上海等地正积极响应，地方细则即将随之-揭晓，住房保障体系将作为今后调控政策所强调的重点。
2007-08-21
中国人民银行上调存贷款利率
中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，有现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
2007-09-06
中国人民银行上调存款准备金率
中国人民银行决定从2007年9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由12%调整为12.5%。
2007-09-14
中国人民银行上调存贷款利率
中国人民银行决定，自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.6%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。
2007-09-28
央行/银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。
2007-09-28
国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
“国有土地使用权”一律称为“国有建设用地使用权”；将11号令第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置”一律修改为“界址、空间范围”；将工业用地纳入招拍挂范围；规定土地出让金第一次付清。
2007-09-30
国土资源部《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》
根据此前《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，为保障低收入家庭住房，通知重申确保城市低收入家庭住房用地供应。
商务部鼓励家庭2007-10-13
中国人民银行上调存款准备金率
自2007年10月25日起，由之前的12.5%上调到13%。
2007-11-10
中国人民银行上调存款准备金率
中国人民银行10日宣布，决定从11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2007-11-14
财政部《廉租住房保障资金管理办法》
规范廉租房保障资金管理，提高廉租房保障资金使用效益。
2007-11-19
国土资源部、财政部《土地储备管理办法》
《土地储备管理办法》的出台对严格土地管理，加强土地调控，促进节约集约用地，具有重大意义。使土地储备制度走的更好、更稳，在土地市场调控中发挥更大作用。
2007-11-27
建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局《廉租住房保障办法》
《廉租住房保障办法》的出台促进我国廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭住房困难。
2007-11-30
建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局出台《经济适用房管理办法》
《经济适用房管理办法》的出台对广大老百姓所关心的经济适用房的功能定位、开发建设、销售管理等进行了细致的规范。
2007-12-11
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会上调存贷款利率
2007年12月21日，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。
2007年房地产宏观调控政策及其效果
贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”——到2007年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期。毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭。而2007年政策出台之密集、力度之大，也前所未有。
（一)针对房地产市场的调控政策措施
1.针对房地产开发领域的“一费二税”调整政策。2007年1月17日出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。
2.针对住房消费的调控。中国人民银行、中国银监会2007年9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。规定对己利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购房者心理预
期已经产生了一些影响。但由于各商业银行对“第二套住房”的解释不同，使这一政策的实际效果打了折扣，对抑制住房投资的切实效果有限。
3.针对土地市场的调控。2007年1月22日，国土资源部下发了《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》，指出在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报。8月份，国土资源部、监察部、财政部、建设部和审计署等五部委联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，对2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部王地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。11月份刚刚完成的2007年度报国务院批准的城市建设用地审批结果中，2007年度经国务院审批后，各地被核减的申报用地面积占到了全部申报面积的31.81%。以上调控政策出台的目的，是中央政府进一步强化了对土地的管理，有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为，确保18亿亩的土地控制“红线”。
4.针对房地产市场秩序的调控。2007年1月22日，建设部、央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》规定，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。3月份，由建设部会同国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。专项整治将从2007年3月到2008年3月。以上政策和专项整治的目的，是为了进一步整顿房地产市场秩序，规范开发商、中介机构的市场行为。
5.针对外资对房地产市场投资和炒作的调控。在2006年建设部出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006)171号文件)的基础上，2007年3月22日，商务部发布了《2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，指出要采取有效措施，严格限制外商投资房地产。6月11日，商务部和国家外汇局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》规定：外商投资内地房地产项目必须通过审批，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。其政策目的是限制外资买房、炒房，缓解
房地产市场的供需矛盾。
6.其它相关调控措施。关于住房建设规划：3月22日，建设部发布《关于各地落实住房建设规划工作进展情况的通报》通报了各地住房建设规划落实进展情况。目的是强化各地的住房建设规划。
(二)住房保障政策的强化
2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布(国发[2007]24号)，第一次以国务院文件的形式强化了住房保障制度。明确了廉租房制度在住房保障体系中的重要地位，指出要把廉租房制度作为“解决城市低收入家庭住房困难的主要途径”。文件对住房保障的指导思想、目标、保障范围、性质、标准、方式、资金来源、管理方式、特别要求等作了详细的规定。24号文件不仅体现了以人为本和着力构建和谐社会的理念，重点解决低收入者的住房困难，实现居才有其屋，而且是对真正建立我国多层次的住房供应体系有重要意义。
住房保障制度是对住房改革的深化，是对发展住房市场认识的深化。对于调控目前的房地产
市场也有重要意义。即对于低收入者通过政府补贴和援助政策解决住房，而不是单纯依靠市场解决。这部分人的住房得到初步解决，也有利于住房市场的发展和调控。
各地方政府对住房保障更加重视。例如。北京市加大了住房保障政策研究和制定，9月底正式颁布施行了《北京市经济适用住房管理办法(试行)》、《北京市城镇廉租住房管理办法》。目前，北京市、区县、街道(乡镇)三级住房保障管理体系已基本建立。
(三)针对宏观经济的调控措施
2007年以来，针对国民经济运行中存在的问题和矛盾，一系列宏观调控措施出台，对房地产市场产生了一定程度的影响。
1.针对CPI大幅上涨和投资偏热的连续加息政策。2007年以来，居民消费价格指数(CPI)出现逐月较大幅度上涨的态势。特别是食品价格成为物价上涨的“领头羊”。CPI的大幅度上涨，引起了社会上对通货膨胀的担心，食品等价格上涨也使居民(特别是低收入家庭)的支出受到一定的影响。同时，CPI的上涨也使居民的银行存在利息为负的情况更为加快，从而导致居民对股市、房市等资产价格的投资持续增热，进一步促进了资产价格的大幅上涨。面对这样的
形势，2007年央行连续6次加息，一年期存贷款基准利率分别上调至目前的4.14%和7.47%。
2.连续提高存款准备金率。针对2007年金融机构人民币信贷大幅增长，2007年连续10次提高存款准备金率，由年初的9%提高的年末的14.5%。
(四)2007年各项调控政策对房地产市场的影响和效果
2007年，针对房地产市场存在的问题，中央政府和地方政府出台了一系列直接或间接影响房地产的调控政策，取得了一定成效。各项调控措施的综合效应和累积效应已有所显现。加息对资产价格泡沫有挤出效应，使投资者融资成本提高，投资利润下降，使开发商建设贷款利率上涨。

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