中国小产权房问题解决体系探究以北京和深圳为例
现代物业・新建设  2012年第11卷第6期现代建设  Architectural Design
中国小产权房问题解决体系探究
——以北京和深圳为例
王璐　蒋盛兰　杨景棋
（北京林业大学，北京　100083）
摘　要：小产权房是我国大中城市商品房价格不断走高催生的产物，在激烈的市场竞争中，小产权房以其低廉的价格吸引大量城镇居民购买。虽然小产权房不受相关法律保护，但仍屡禁不止。近日，国土资源部表示将在全国范围内试点清理小产权房，目前政府并未出台具体清理方案。本文旨在分析现行政策的优势和不足，为小产权房清理提供较为可行的意见，并尝试探究建立一套小产权房问题的解决体系。
关键词：小产权房；清理政策；法规；土地权属
中图分类号：[TU-9]          文献标识码：A    文章编号：1671-8089（2012）06-0050-02
一、小产权房产生原因
“小产权房”不是法律上的概念，它是指一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房产生原因有以下几点：
1、城市房价过高
全国许多大中城市高涨的房价是催生小产权房的重要原因之一。据国家统计局发布的数据，2006年北京、深圳是房价上涨最快的城市，分别达到10.4%和10.0%。大城市房价长期快速上涨，远远超出一般收入水平，与此同时，经济适用房和廉租房无法满足住房需求，小产权房应运而生。
2、农地制度不合理
农村和城市建设用地产权地位的不平等造成“同地不同价”，直接导致了农民在土地快速增值过程中未得到合理的利益补偿。在目前房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配只有20%到30%留在乡以下，农民集体通过出售小产权房获得的收益远高于政府征收土地的补偿金额。
3、建设者的利益驱使
开发大产权房，开发商能够获得暴利。据材料显示，房地产开发商的利润率高达30%甚至50%。而乡镇独自或与开发商开发建设小产权房不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得。
4、政府监管不到位
我国小产权房问题由来已久，有的小产权房实际由基层乡镇政府在直接出售。直到最近几年，小产权房发展成为一个全国性的社会问题，政府开始对此加以重视。但是发展至今的小产权房问题，已经涉及太多利益体，政府有关整治的政策迟迟不能确定。 
二、小产权房问题解决体系
对小产权房的处理，需从多方面、多角度着手。需同时针对已售出和正在建设中的小产权房采取不同对策，并且对相应的土地规划管理制订政策。
（一）对正在建设中的小产权房
1、现行政策
深圳市规划国土委发布《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》，正式提出“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。到目前为止，政策性保障房建设的要求虽加剧了这一需求，但农民出于自身利益考虑不支持政府的租赁和购买行为，故这样的政策还有很多不足之处。
2、我们的建议
首先，应叫停开发商的售卖。只有在销售环节进行控制，才不会有更多房子流入住房刚性需求者和投资者的手中，政府收编小产权房行动就会容易得多。
其次，制订政策。在小产权房所在的宅基地转化为国有土地的过程中，给当地农民足够的经济补贴，让他们充分享受到城市土地增值所带来的好处。否则，不合理的土地制度，不公平的利益链条，必然会激起很大一部分人的不满。
（二）对已售出的小产权房
1、现行政策
2010年5月4日，在国土资源部的新闻发布会上，国土部初步对小产权房提出四点处理意见，其中包括对销售的已建成小产权房予以拆除及责令退还土地等。
2、我们的建议
首先，对于已出售且入住的小产权房，在不影响农村耕地面积的情况下，政府可以责令开发商在一定的年限内，补交土地出让金，使集体所有权土地转换为国家所
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王璐，等：中国小产权房问题解决体系探究
有，使小产权房转为拥有产权的商品房。
其次，政府可将现有已入住的小产权房所有权收归国有，并将其原有小产权房买卖合同变更为长期租赁合同，使用户仅拥有使用权，当其缴纳的租金总和足以抵消购买的土地出让金时，国家再视情况予以发放房产证。
（三）针对小产权房的土地规划使用
1、现行政策
针对深圳大量出现的违章建筑，政府部门表态将此类建筑纳为历史遗留私房，这为违法使用集体土地的房产商提供了机会，甚至加快建设小产权房的步伐。
政府的产权实施能力已经在某种程度上跌至低点，使得农民自身乃至房产商的产权实施能力上升至高点。为实际解决深圳乃至全国的有关“小产权房”土地归属权问题，需要提出更加完整和有效的管理体系。
2、我们的建议
政府以及相关部门必须从城市周边着手解决问题。首先明确集体所有制土地合法拥有者的权益，即给予农民基于使用权的交易收入。推广保障性住房和商品房交易，降低农村土地的级差收益，使得整个收益达到一定的平均水平，减弱小产权房市场的活力。
其次，对于农村的土地使用权给予一定的补偿，并对违法处置土地的行为采取严厉的处罚，建立明确土地归属权以及合法使用土地的机制和体系。
三、小产权房处理未来状况预期
全面放开小产权房并使其合法化，必将使现行土地制度受到冲击，使农村土地问题雪上加霜，给经济造成重大混乱。另一方面，“一案一处理”和“同地同权”的观念逐渐渗入管理者的思想，为小产权房问题彻底解决带来了曙光。在未来的政府政策控制的基础上，小产权将出现以下状况：
第一：对于在集体土地上私自违法建设改造房屋的行为给予严厉的处罚，并且拆除已经构建的违章房屋。
第二：对符合当地政府相关规定的，根据实际情况酌情考虑是否转正或授予房主产权证。
第三：政府严格控制对小产权的使用权和处置权，已售出的小产权房房主不能在房产增值中获益。
在强大的政策支持和社会监督之下，违规将农用地转为建设用地的现象将得以控制和遏制。在政府部门系统的产权归属制度明确之后，小产权房的问题将得到彻底解决，并最终成为历史。关于小产权房的政策
参考文献：
尚存良.小产权房之探析[N].改革与开放，2010（08）. [1]
夏璐.从“小产权房”看我国《物权法》[D].澳门：澳门[2]
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张振辉.深圳市小产权房探究问题[N].特区经济，2011 [3]
（05）．
王洪亮.小产权房与集体土地利益归属论[N].清华法学，[4]
2009（05）．
小产权房购买风险
法律风险
乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
政策风险
在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
监管缺位
目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其他环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时地交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
来源：百度网                                    编辑：益清
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