关于当前“小产权房”风险问题浅议
关于当前“小产权房”风险问题浅议
当前，不断高涨的房价已成为多数众实现”安居”的一道难以逾越的鸿沟，与此同时，价格低廉的”小产权房”让很多人”居者有其房”的梦想变得触手可及，据了解，很多人用多年的积蓄购买了自己工作地周边村镇的”小产权房”。殊不知，看似物廉价美的”小产权房”却隐含着多重风险，极有可能在日后形成难以解决的权益纠纷。
一、”小产权房”的概念界定
所谓”小产权房”，并不是严格意义上的法律概念，它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前我们熟知的”小产权房”，也称”乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，”小产权”其实就是”乡产权”、”集体产权”，并不是真正构成法律意义上的产权。通俗地讲，”小产权房”是一些村、镇集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或者是由农民自行组织建造的”商品房”。当前的”小产权房”可分为两种：一种是在集体建设用地上建成的，即”宅基地”上建成的房子，只属于该集体所有者，集体以外的人员根本不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，”小产权房”没有土地出让金，也没有开发商高额的利润攫取，所以，”小产权房
”的价格一般仅是同地区商品房价格的三分之一，有时甚至更低。廉价是多数人顶着产权风险购买”小产权房”的根本原因。
二、催生”小产权房”的主要原因
（一）城市房地产价格居高不下
小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。2006年和2007年我国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是房价上涨最快的城市，分别达到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅开盘整体均价10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。虽然年后稍有回落，据预测2007年北京市房地产均价仍上涨了11.74%。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买。
（二）农村集体建设用地流转的空间
《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：”参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：”农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第第四十三条规定”任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定”农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。国土资源部的一位副总督察曾突出说明：”建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。”从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的”违法”问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
（三）农地制度安排中的不合理
农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿，农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成”同地不同价关于小产权房的政策”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。根据国研中心课题组的调查，在目前”合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占 40%到 50%。而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础
设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过 1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。
三、”小产权房”的潜在风险剖析
购买 “小产权房”存在四大风险：
（一）法律风险
由于”小产权房”的特殊法律属性，使得”小产权房”的流通转让存在很多限制。现行法律法规对商品房的相关规定和制度对”小产权房”是无效的。司法机关也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及”小产权房”的案件，购房人的权益很难得到维护。由于”小产权房”不受法律认可，也不在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，在房屋使用过程中，如果遇到房屋质量问题、公共设施维护问题等纠纷时，司法机关也难以支持购房人要求赔偿损失的请求。
（二）政策风险
如果购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，国家相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强制拆除。那么购房人只能自行开发商索要购房款，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，如果购房后遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
（三）监管风险
目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房的开发得不到银行贷款将支持，开发建设过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发商的资金或者其他环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发商，对购房人而言，资金是否安全，资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在很大的风险。
（四）保值风险
也可以说是转让风险。由于所购买的”小产权房”得不到法律的认可和保护，没有得到国家房产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房屋的保值和升值存在很大的影响。因此，”小产权房”风险很大，决定购买必须慎重。
参考文献：
[1]梁慧星，陈华彬主编，物权法[m]，北京：法律出版社，2007年

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