小产权房问题的成因及法律应对策略
经济与法
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小产权房问题的成因及法律应对策略
申艳荣  建行河南省分行        王炳森  河南洲冠律师事务所        禹志明  华中科技大学经济学院
摘要：小产权房的开发是在集体所有土地上进行的，其建造和销售程序的合法性值得商榷。因而，购房者并不能获得政府认可的房屋产权证书。但是，不同利益主体为寻求各方面利益使之有进一步蔓延趋势，这势必将给最终的购房者带来巨大的风险隐患。本文旨在对小产权房的形成根源以及涉及的不同利益主体进行剖析，并从法律的层面上对解决小产权房问题进行了初步的探讨。
关键词：小产权房；对策
中图分类号：D922.29   文献识别码：A   文章编号：1001-828X(2017)024-0301-01
小产权房的开发是在集体所有土地上进行的，其建造和销售程序的合法性值得商榷。目前《土地管理法》以及其他相关法律法规中都明文规定小产权房基本不受法律保护，政府也曾多次明文禁止小产权房的建设，而且购房者最终也不能获得政府认可的房屋产权证书。但在当前房价日趋增高背景下，不同利益主体
为寻求各方面利益使之有进一步蔓延趋势，也成为小产权房问题屡禁不止且发展劲头愈演愈烈的主要幕后推手。作为购买者几乎都是讳而不言，这势必将给最终的消费者带来巨大的风险隐患。本文旨在对小产权房的形成根源以及涉及到的不同利益主体进行剖析，最后，从法律的层面上提出了对解决小产权房问题粗浅看法。
一、小产权房存在的问题根源
国土资源部于2002年下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，即“招拍挂”制度。这一制度虽然解决了我国目前存在的土地资源浪费问题，保障了土地的增值保值，但是，它同时也是现如今愈演愈烈的房地产市场的。房价不断攀升，城镇居民的收入增长赶不上房价的上涨速度，买房者压力陡增。价格低廉的小产权房无疑受到购房者的追捧。再者，城市规划、建设等部门以及乡镇政府在小产权房问题上的“懈怠管理”甚至心知肚明的“默认”也是小产权房屡禁不止的主要原因。
二、小产权房存在之利弊分析
小产权房的大量出现，毋庸置疑地增加了房地产市场的居住供给，平抑了快速增长的房价，加快了新农村建设和农村城市化进程。一方面，有利于促进本地农村居民和城市居民的更快融合，加快农村城市化道路的进程；另一方面，还有利于吸引本地农村劳动力，吸引外来农村劳动力，为他们创造更多的就业机会，为农村的经济发展带来许多新的机遇。然而，小产权房的消极一面值得引起各方的高度关注。首
先，小产权房的开发会在一度程度上导致我国大量耕地用途被悄无声息地改变，进一步蚕食鲸吞着我国目前现存的18亿亩耕地红线；其次，小产权房的开发建设过程中的监管不力，会造成暗箱操作，使施工工程等许多环节造成监督盲点。处于相对弱势体的村民的利益得到有效保障极易成为一纸空文。再者，小产权房的买卖合同的合规性值得进一步商榷，其在办理过程中，没有向房管部门、税务部门等相应国家机构缴纳各有关税费，国家税费流失不可避免。最后，因为建设小产权房的位置通常选择在城市近郊农村或者城乡结合部等地方，所以加剧吸引了很多无力购买正规商品房的城市居民和外来务工人员前去购买居住这些小产权房。
三、小产权房解决之法律策略
(一)严厉打击非法占用
严厉打击基本农村用地建设小产权房的非法占用行为，加强集体土地建设的审批力度，扩大居民的保障性住房面积，改革目前的住房保障机制，进一步增加保障性住房的发放透明度、明确保障性
住房申请条件，加强对保障性住房的监管，从源头上解决小产权房的相关问题。
(二)因地制宜应谨慎权衡
由于我国不同地区贫富差距、地理格局和社会发展程度不同，对待有关小产权房问题要因地制家，切忌
一刀切激化社会矛盾。对应当动用行政权力强制拆除的，由于其涉及到公共利益、违法占用基础耕地、打乱城乡整体规划建设等建设开发的小产权房，在拆除前要谨慎思虑、权衡好相关不同利益主体，按部就班地落实补偿方案。想方设法减少乃至避免因为拆除小产权房而导致的房产纠纷或者其它纠纷等不因素。
国务院出台的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中有明确规定：小产权房等违法用地，不得登记发证。这就明确了“小产权房”等建筑的未来发展情况。但如果不加以区别地对待现在已经存在的小产权房，强行拆除这些违法建筑，就会对我们国家的社会财富造成恶性流失，也不利于的社会稳定和谐发展的进程。当然，政府应当根据不同的现实情况，对大部分已经出售出去的小产权房，在严格核实后可发放各种不同形式的权属证书，使得这些小产权房在一定的层面上趋向于合理合法化。清华大学教授蔡继明就曾经说过，小产权房有条件的合法化可以促进城市化进程而降楼价。有些情况下，可通过正当程序在补缴土地出让金和相关税费后核实补发产权证书。所以我们应该根据现实中的不同情况，由相关所得利益方来补缴土地出让金、税费等相关国家规定的各项费用。同时，根据不同情况，需接受各种不同法律责任或行政责任的，还应接受相应的责任处罚。
(三)法律先行是重中之重
同志也指出：“制度问题带有根本性、全局性、稳定性和长期性。”从本质上说，小产权房的诸多
问题都是由于我们国家现行的法律自身不完善造成的，因此，我们要尽快建立和完善有关小产权房的相关法律法规，能够切实有效解决小产权房问题，这才是重中之重。
没有规矩不成方圆。要大力完善目前不完善的现存的法律法规，同时有关的法律法规必须要具有针对性和可实施性。
总之，各级政府及各相关机构应采取谨慎措施，权衡好不同方面的利益，协调好不同主体之间的关系。从法律的源头上制定出能够保护引导好城乡居民利益，促进我国房地产市场的健康稳定发展的法律依据，避免因小产权房问题引起的各种不合谐问题。
参考文献：
关于小产权房的政策[1]温玲.浅析小产权房的现状及解决途径[J].华北国土资源,2013(5):84-86.
[2]叶挺.小产权房问题成因及解决对策[J].经济研究,2010(10):58-59.
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