房地产市场进入新阶段
房地产市场进入新阶段
作者：倪鹏飞
来源：《财经界》2015年第10期
        住房改革是纳入我国全面深化经济体制改革的一项重要内容，中国经济发展进入了新阶段，房地产的发展也进入了新阶段。
        中国房地产市场正经历几大改变：从城市存量人口消费为主到外来人口消费为重点的改变;从注重住房数量、面积到注重质量和功能的改变;从政府过度干预到市场决定的改变;从卖方市场到买方市场的改变;从房地产加速增长到减速增长的转变。总之，中国房地产市场进入了一个新的发展阶段。
        因此，在设计住房制度的时候，要与住房发展的目标和定位相衔接。按照全世界住房发展的目标演化，基本上可分为四个阶段：第一阶段在住房比较紧张时，目标是一户一房;第二阶段是一人一间;第三阶段是环境舒服;第四阶段是住房的现代化和智能化。我国的住房发展目标是什么呢？之前提出了“住有所居”的目标，但目前中国经济进入新阶段，中国房地产也结束了短缺时代，至少从平均的角度看已经实现了一户一房的目标。所以，下一个阶段的发展目标应
该是一人一间，或者说朝着住房质量更好的目标发展。
        解决住房问题，到底是靠市场还是靠政府？
        目标明确后，如何实现基本目标和定位呢？关于解决途径，究竟是通过市场解决，还是通过政府解决，还是通过两者结合解决？
        我认为，对低收入者应政府主导，市场参与，通过保障来解决;中等收入以上的是市场配置，政策调节。另外，从租房和售房看，特别是进入新的发展阶段，住房存量已经很多的情况下，持有体系也要发生一些变化，过去主要是拥有建设，现在除了购买还可以租用，尤其是利用现有的存量住房。
        为了实现目标体系，必须要有制度支撑，住房制度改革必须遵守五个原则：
        一是局部与整体的配套协调。
        二是统一与差别的统筹兼顾。全国住房制度要在一些基本问题上有统一标准，但不同区域、不同规模的城市在标准和方法路径上可以有所不同。
        三是政府与市场动态结合。总体来说是政府和市场两者要结合，不同收入阶层政府和市场起的作用不一样，但又是变化的，因为人们的收入水平是变化的，政府起作用、市场起作用，他们的结合上也应该有不断的变化。
        四是保障与调节的取予互补。低收入和最低收入者买不起房要给一些补贴，就是保障;高收入者占用了大房子和好房子，要收税，这应该有一个收入调节机制，把高收入者占用更多更好的房子的资源收的税，拿来补贴给低收入者的原则。
        五是城镇与乡村迈向一体的原则。关于城乡一体化，未来也是要在住房方面实现城市和乡村一体化，包括规划一体化，管理一体化，也包括市场一体化，保障一体化，特别是所拥有的土地，城乡土地应该有一个人地均衡的原则和机制。
        一套房子，需要三个制度
        基于住房制度必须遵循的五项原则，有三个方面的制度体系要建立。一是住房市场制度体系，二是住房保障制度体系，三是住房配套制度体系。
        关于住房市场制度体系，至少有四个方面：
        一是建立“多元发展”的住房产权体系。主要是住房市场中高收入层面的，是以自有住房为主体的多元发展的产权体系。
        二是在住房的开发体系上，应该是开发商、合作社、业主多元竞争的开发体系，既可以合作建房，也可以城乡建房。
        三是租售并举、现房销售的制度。现在的期房销售，导致了很多问题，所以，应该取消预售制，建立现房销售制度，完善住房租赁制度，建立小产权房转换商品房的制度和小产权房出租制度。
        四是货币分配为主、住房货币工资随房价增加的分配制度。
        住房保障体系有六个制度
        住房保障分两类，主要是低收入者和最低收入者，有两个标准，一是安居标准，一是廉居标准。
        住房保障体系的产权，特别推荐共有产权制度，租房都是政府的，但可以把政府的保障
计量成股权，把它作为政府的股权，同时低收入家庭自己在购房的时候，他们交的住房款也是产权的一部分，所以，变成一个共有产权的住房产权制度。
        分配制度是货币补贴和住房市场应该一致，但补贴房租也要随着房价的上涨而浮动。关于小产权房的政策
        租房制度，是要以租房为主，不是说政府持有政府建公租房然后租给低收入居民，而是针对现在各地住房存量已经很多，旧房已经很多的情况，到社会上或者购买，或者让老百姓自己去租，可以有不同的形式，总体来以租赁当前的存量房为主。
        建房主要是以旧城区或棚户区改造为主，这样既结合了老百姓住房困难的实际，也结合了城市改造的实际，真正新建的商品房，增量商品房在保障体系里应该大大下降。
        要实行过渡使用的消费制度，这个国外的经验已经是比较成熟了。
        关于配套制度体系，主要是四方面：
        一是土地的配套。目前城乡土地不能自由流转，尤其是城市规划区的农业用地或者农业建设用地，或者是农村的宅基地不能流转，不能和城市里面的用地同价同权自由流转，导致了一系列的问题。因此，这个制度是必须要进行改革的。
        二是金融制度。住房市场的金融制度我们已经建立起来了，但还存在一些问题。现在重点是建立和完善资本市场，实施住房抵押贷款的证券化。保障房金融和住房保障金融最主要的是住房政策性金融机构的建设，由于过去政策性住房的金融体系主要是公积金，公积金又面临很多问题，公积金政策改革和重构，应该是改革的重点。我们不是要建立一个住房公积金银行，而是要建立一个住房公积金平台，既要保证对公积金资产的掌握和权益，又使全国能够联系起来。所以，建议成立一个公积金集团公司，主要对消费金融来看或者是抵押贷款金融，还有商业贷款开发这个问题，特别是保障性住房的开发的问题，可以在原来国开行基础上建立住房开发银行，专门做这方面的工作，同时也承担政策性住房的抵押、担保、保险等业务。
        三是财税制度。一是要建立持有税为主体，就是开征房产税;一是把高收入的，超过一定起征点，拥有一定住房面积以上的，按照累进的办法征收财产税。低端要根据收入水平采取梯度保障，政府兜底的财政制度，现在各地政府总是想给老百姓建保障房，但总是把责任推给银行或其他的经济主体，事实上，居民的住房保障问题，政府财政必须拿出列支来解决，所以，从财政角度来看，必须是梯度保障政府兜底，并且不只是地方政府，中央和地方要建立一个分担机制。
        四是住房管理制度。住房管理目前存在“几龙治水”的问题，要建立一个住房委员会这样的协调机构，使得住房的产权管理、宏观调控、社会保障和市场监管都能有一个总体的协调，又有各自的分工。另外，中央和地方也分别有职能的划分，重新对中国涉及住房领域里的行政管理体制进行梳理和归总。

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