广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
***********
原告：陈**生，*，1969年8月27日出生，汉族，住广东省揭东县。
委托诉讼代理人：赵春艳，广东融卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洁莹，广东融卓律师事务所实习律师。
被告：辛德勇，*，1983年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
原告陈**生与被告辛德勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月4日立案，依法适用简易程序，于同年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵春艳，被告辛德勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《合作建房协议书》无效；2.被告返还原
告支付的合作建房款150000元及利息22034.58元（以150000元为本金，从2018年6月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计至实际清偿之日，现暂计至2021年12月15日，共1274天）；3.本案诉讼费用、财产保全费用及担保费用由被告承担。
事实和理由：2018年6月20日，原告经人介绍与被告就位于佛山市南海区××镇××村××村白中经济社一地块签订《合作建房协议书》两份，约定双方拟合作建一栋十一层的住宅楼，原告向被告支付合作建房款310000元后即可取得该房*房的产权；合作建房款分两期支付，签约当天支付定金，剩余尾款在收楼当天支付，被告承诺在收取定金后18个月内交楼。签约当天，原告按约定向被告分别支付定金150000元，但至今18个月过去，被告仍无法交楼。经原告查悉，拟合建房屋位于佛山市南海区××镇××村××村白中经济社集体所有的农村集体土地上，属于小产权房性质，故《合作建房协议书》应属无效合同，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称，1.原告与被告属于合作建房关系，并非房屋买卖关系。双方都知道涉案房屋建于集体土地上，属于小产权房屋，无法办理房产证。被告提交了举证与案外人签订的合作建房协议书，原告也持有该协议书。2.原被告签订的合同是因为国家政策以及政府原因导致无法
关于小产权房的政策交付房屋，不属于被告违约。3.原告支付给被告的是合作建设的工程款，且仅支付了部分，现房屋因政府行为导致被认定为违建，且部分已经被拆除，导致房屋烂尾。根据合作建房风险共担原则，原告应负担相应的责任。
当事人围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议或有原件予以核对的证据，本院予以确认并附卷佐证。
综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：
2018年6月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作建房协议书》并约定：甲乙双方同意在位于佛山市南海区××镇××村××村××地一块（以图纸标注为准），占地面积约100平方，合作建一栋十一层的住宅楼；现将该住宅楼*房的产权，约103.2平方（含公摊），归乙方所有；甲方负责本栋楼的工程建造工作，乙方应承担相应的工程建造款310000元；乙方应于合同签订当天支付定金150000元，于收楼当日支付160000元；甲方收取定金后，应当积极履行承建此房的责任和义务，保障工程顺利进行，并保证在十八个月内交楼给乙方；乙方在收到甲方通知收楼后30个工作日内必须按时收楼，并一次性付清剩余尾款；如拒不收楼或故意拖延超过30个工作日即视为一方违约，甲方有权利单方面解除合同并没收定金；乙方在
收楼当天拒不支付房款，即视为乙方违约，甲方有权利单方面解除合同并没收定金；甲方没有按照协议规定交楼给乙方，乙方有权利单方面解除合同，并要求甲方退还全部定金；如甲方没有在协议规定的时间范围内交楼给乙方或迟延交楼，应向乙方支付2000元／月作为违约金；如甲方超过在协议规定的交楼时间范围180个工作日，则视为甲方违约，甲方应赔偿乙方定金的一倍（不含定金）作为违约金；如甲方在收取定金以后，因自然灾害、国家政策等不可抗拒因素，造成此无法交楼，或者延迟交楼，甲方不存在违约责任，届时甲方将全部定金退还给乙方，并且甲乙双方保证互不干涉，互相不追究责任。
2018年6月20日，原告向被告转账150000元，被告出具收据确认收到原告支付的*合作建房款。
庭审中，原被告确认事实：1.涉案房屋项目属于违章建筑，无规划报建手续，目前尚未全部完工和交付，处于停工烂尾状态；2.《合同建房协议书》签订的双方均非涉案建筑所在的佛山市南海区××镇××村*的农村集体经济组织成员。
另查明一，在审理原告张某某诉被告辛德勇房屋买卖合同纠纷一案中，本院作出***********民事判决，维持了本院前述判决。
另查明二，原告在诉讼中提供了《房屋四至图》一份，在标注为“白某某（一）”“白某某（二）”处，盖有佛山市南海区××镇××村*的印章。
本院认为，因本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应适用当时的法律及相关司法解释进行处理。
原告与被告签订《合作建房协议书》,从合同内容看,被告系将位于佛山市南海区××镇××村*的住宅楼*房出让给原告,原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项,而不承担被告主张的合作建房关系中的“合作”风险,亦不享有因“合作”产生的收益，故双方签订《合作建房协议书》的真实意思就是买卖房屋,因此,原被告之间名为合作建房,实则为房屋买卖，故本案系房屋买卖合同纠纷。
依《合作建房协议书》约定及双方确认的事实，涉案房产为农村宅基地房屋，使用土地位于佛山市南海区××镇××村*，原被告均不是该集体经济组织成员。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，负有农民基本生存生活保障的重要功能，是农民的重要财产，为此，国家先后颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，强调农村住宅用地只能分配给本村村民，禁止非本集体经济组织成员取得或变相取得。因此，禁止非本集体经济组织成员购买宅基地及地上房屋是为了保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，属于社会公共利益范畴。原被告并非该地块所属集体经济组织成员，不具备取得该集体经济组织宅基地及其上盖房屋的条件，《合作建房协议书》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项“损害社会公共利益”之情形，为无效合同。合同无效即自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还,原告请求被告返还150000元,本院予以支持。
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论