办理房产买卖合同公证应注意的几个问题
办理房产买卖合同公证应注意的几个问题
作者：余建涛
来源：《法制博览》2013年第04期
        【摘要】房产买卖合同公证是公证机关的重要业务之一，由于其涉及金额大、政策性强，对当事人的影响非常深远，因此，在办理房产买卖合同公证时，不仅要考虑法律法规、相关房产的历史变革，还要考虑经济适用房、小产权房等特殊情况的存在，在办理房产买卖合同公证时，公证人员应特别慎重，要切实注意文中提到的几个问题。
        【关键词】房产买卖；合同；公证；问题
        房地产公证是公证机关的重要业务之一，通常包括房屋买卖公证、房屋继承公证、房屋赠与公证、房屋抵押公证等，尤其是房产买卖合同公证，由于其涉及金额大、发生次数多、政策性较强，对当事人的影响非常深远，更是为买卖双方所关注，同时，在办理房产买卖时，常常要涉及到多种法律法规，还要考虑相关房产的历史变革等因素，因此，在办理房产买卖合同公证时，公证人员应更加谨慎，要切实注意以下几个问题：
        一、准确认定房屋产权归属
        正确认定房屋产权的归属是办理房屋买卖合同公证的首要条件。是否能够正确地认定房屋产权的归属，决定了公证人员能否正确地适用法律，决定了相关公证的正确与错误。一方面，公证员应确定房屋是国有、集体所有还是个人所有，要确定申请人是否已经取得了相关房屋的所有权，是否拥有合法的权属证明，另一方面，还要确定房屋是一人所有还是几人共有、所有权利人是否都同意出卖房屋。对于房屋是经济适用房和小产权房的，公证员应当予以特别注意。
        二、严格审查合同主要条款
        合同的主要条款对合同的效力及履行起着至关重要的作用，合同能否顺利履行，很大程度上决定于合同的主要条款是否明确、合法，所以，在办理公证的过程中，必须要严格审查合同的主要条款，否则，便很容易埋下隐患，引起纠纷。
        （一）买卖主体
        在房地产买卖合同中，必须首先确定主体，载明买卖双方当事人的姓名（单位名称）和地址。房产是属于共有还是个人所有，代理人是否取得授权，是否有代理资格。
        （二）标的
        房地产买卖合同的标的是房屋及其相关的土地使用权。合同中应明确房屋的性质、结构、坐落位置、数量、门牌号、产权证号及相关土地使用权证号、四至界址等，对房屋附属设备，如有线电视、电话、沼气等是否连同房屋一起出卖，也应在合同中予以说明。
        （三）价款及支付办法
        对买卖双方议定的价格在合同中要如实反映，以人民币为计算单位，写明单价、总价及总价是否已包括附属物的价款，同时还要写明价款的支付办法，要写明是一次支付还是分期分批付清、房款是否需要暂时提存于公证处等。
        （四）办理房屋产权登记的特别约定
        依照我国法律规定，房产买卖必须办理房产权过户登记，方视为产权转移，因此要在合同中约定办理过户时双方的权利义务和税费分担办法。
        （五）履行期限
        它是合同双方当事人在一定时间内履行合同的确定期，一般以年月日为计算单位，当合同中几项义务的履行期限不一致时（如交付房屋的时间与付款时间可能不会相同），应将每项义务的完成时间载明于合同之中，以免发生纠纷。
        （六）违约责任
        双方当事人中一方不履行或不完全履行合同规定的内容时应承担相应的责任，主要包括违约金额及因违约而造成损失时的赔偿责任。因不可抗力造成房屋意外损失，双方当事人对承担损失也应相应约定。
        以上这些条款，是房屋买卖合同所必需的，将上述内容规定得明确、具体、清楚，是预防纠纷、减少诉讼的基本要求。
        三、认真调查房屋相关情况
        在办理房产买卖合同公证时，除要求当事人提供完备的相关资料外，有时还应采取实地走访、网络查询、电话调查等方式，从多种渠道了解房屋相关情况，在调查中，应重点抓住以下几点：
        （一）确定房屋是否可以买卖
        凡已取得了土地使用权证和房屋所有权证的房产，除法律法规及相关的政策有限制性规定外，都可凭证进入房地产市场进行买卖。不得买卖转让的房地产主要包括：1、以出让方式取得土地使用权，没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，以及没有按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的；2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记，领取权属证书的；7、设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；8、商品房未办理预售登记审批手续领取预售许可证或未经验收和验收不合格的；9关于小产权房的政策、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
        （二）关于经济适用房的交易公证
        经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，其建设由国家统一下达计划、用地采取地方政府行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格按照微利的原则确定，具有经济性和适用性的特点。因经济适用房的交易情况比较复杂，需要
公证员根据情况，谨慎办理。在审查时发现有以下情况之一的，不得出售二手经济适用房，不能办理相关公证：
        1.以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。
        2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。
        3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的经济适用房。
        4.产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的经济适用房。
        5.已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。
        6.上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。
        7.擅自改变房屋使用性质的。
        8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
        此外，二手经济适用房出售一般分两种情况处理：一种是已经住满5年，另一种是尚未住满5年的。“住满5年”是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖中出售方的居住时间。
        （1）出售住满5年的经济适用房。二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。但应在公证谈话笔录中告诉当事人需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。
        （2）出售未住满5年的经济适用房。政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。
        此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买他处经济适用房。
        （三）关于小产权房的买卖公证
        “小产权房”也称“乡产权房”，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房的出现有其较为复杂的原因，但“小产权房”的建设违反了《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国建筑法》等国家法律的强制性规定，国家有关政策明确指出小产权房不得登记发证，自2012年2月开始，国家开始试点清理小产权房。因此，购买“小产权房”是没有任何保障的，购房人无法获得其所购买的房屋的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，购房人与卖房人签订的房屋买卖合同当然无效。
        根据法律规定，对小产权房的买卖不能办理公证。在公证实践中，有这样一种现象：即购房人知道自己买的是小产权房，知道小产权房不受国家法律保护，却希望通过公证把小产权房的买卖合法化，从而保障自己的利益，有的当事人甚至愿意出较高的公证费来办理公证，对此，公证人员应当向当事人讲明：小产权房的买卖不能办理公证，即使出具了公证书也是非法无效的。
        （四）购房优先权
        即特定人在特定的房屋出卖时所具有的优先购买的权利。主要有以下几种情况：
        1共有的房屋出卖时，在同等条件下，该房屋的其他共有人享有优先购买要权。
        2.出租的房屋出卖时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，该房屋的承租人有优先购买权。
        3.出典人对出典的房屋回赎后出卖时，在同等条件下，该房屋的典权人有优先购买权。
        4.在住房制度改革中，出售公有住房时，原住房户有优先购买权；职工购买的公有住房，政策允许在购房5年以后进入市场出售的，原房权单位有优先购买权，并且这两种优先权是绝对的。
        四、及时做好公证告知工作
        （一）告知房产买卖合同公证在房屋买卖中的作用，使当事人对公证的作用有一个正确的认识，特别在小产权房的买卖中，公证员应明确告知双方：小产权房买卖不能办理公证，
公证不能使违法变为合法。
        （二）告知申请人应如实提供各项公证申办材料，公证处将对房屋买卖合同的合法性进行审查。如果当事人提供假材料等产生的法律后果由当事人自己承担。
        （三）告知当事人公证与过户之间的关系，使其明确公证并不能替代房产过户，明确不及时办理过户手续的有关风险，督促买方及时与卖方到房管局办理过户手续。在公证实践中，部分当事人之所以选择办理房产买卖合同公证，真实目的是认为房产过户费用高，想规避房产过户，最后反而引起了一些纠纷。
        此外，要办好房产买卖合同公证，还要加强与房地产管理等相关部门的沟通，争取获得必要的协作。
        总之，由于房产买卖涉及金额大、政策性强，同时风险也很大，所以对当事双方影响极大，公证员在办理房产买卖合同公证时，一定要慎之又慎，要正确地运用法律手段，有效地降低风险，从而充分地保障当事人的合法权益。
        参考文献：
        [1]寇玉芳.警惕房产委托公证中的陷阱[J].中国公证，2008，（07）.
        [2]何静主编.合同公证的理论与实务[M].北京：人民法院出版社，2001.

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