李玉兰案
马海涛诉李玉兰宅基地使用权案件
法学091 陶淑俊 200950725110
案件回放
  2002年7月1日，通州农民马海涛以45000元的价格将村里分给自己家的宅基地房屋和院落卖给户口为城镇居民的画家李玉兰，并签订了《买卖房协议书》。双方约定，正房五间、厢房三间作价45000元整，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议。
  但是随着通州画家村的知名度越来越大，周边地区房价的不断攀升，马海涛托村里人捎来口信，要拿7万块钱把房子收回去，但是遭到李玉兰拒绝。随后马海涛将李玉兰告上法庭要求法院认定合同无效。最终法院支持了马海涛的诉讼请求，判李玉兰90天腾房，但法院同时判决李玉兰可就损害赔偿问题另行起诉。
　　律师支招
  代理李玉兰案件的律师说，农民将住房卖给城市居民又起诉要求收回，法院原则上将判决双方合同无效。但是，在房屋买卖过程中多数买房人是善意购买的，主观过错很小，与作为买房人的农民相比，明知农村宅基地住房不允许买卖，却为了经济利益将住房卖给城市居民，占有主要过错。此外，卖房农民受到拆迁或是目前房屋升值的利益驱动又要回房屋，应当对买房者进行补偿。
  他同时建议，在不完全打破现行法律和政策框架的情况下，允许宅基地使用权转让，让农民自主经营自己的财产，出售、出租闲置私房，使有限的宅基地资源发挥应有的作用。规定农民宅基地房屋可以买卖，农民卖房可视为同时放弃宅基地使用权，更有利于保护农民的利益。
  律师释疑城里人农村购房四类案例
  据长期从事房地产纠纷业务的建纬律师事务所律师何帅领说，一般情况下，1992年之前所进行的农民房买卖，法院不再支持卖出者的诉讼请求。第一是时间比较久远，第二是1992年之后国家出台了关于农村土地使用权的相关规定。但也不全是这样，他强调，由于每个案件的具体情况不一样，所以结果也不尽相同。原则上，法院会判决此类买卖合同无效。
  另外记者也了解到，目前，市高院已就此类案件下发了关于审理农民宅基地纠纷案件的《会议纪要》，要求法院在判处房屋买卖合同无效的情况下，平衡双方利益。何帅领说，从他接手的案件中看，目前城镇居民在农村买房后，会存在四类情况：
　　第一类
  房屋未过户视为合同无效　买房人腾房、卖房人退钱
  律师解答：城镇居民购买了农民宅基地房，但房屋并未过户至买房人名下，对于这种情况，房主如果想要回房屋，原则上法院会认定买卖合同无效，要求买房人腾退房屋还给房主。但是由于房主要回房屋的行为实际上是违约行为，买房人可以就对方违约为名要求房主支付一定的赔偿金。
何帅领说，在这种情况下，虽然房屋现在的价格已经翻了很多倍，但房主要回房屋仍可以以当初购房时的房价买回房屋。由于原房屋买卖合同属无效合同，对于无效合同，原则上房主只要返还当初卖房时的房款就可以了。但是如果买房者已经对房屋进行过修缮装修甚至翻新，有一定的成本投入，那么卖房人要支付这部分费用。
  第二类
  房屋未过户视为合同无效　买房人腾房后起诉赔偿
律师解答：由于卖房人在房屋买卖过程中明知农村宅基地住房不能买卖，但为了追求经济利益，私自买卖后又反悔，有重大过错，因此，买房人在腾退房屋后，可以起诉卖房人补偿自己的经济利益。这部分利益可以包括自己对房屋进行新建装修的资金投入，还可以包括房屋的升值价格。
　　第三类
  房屋已办过户手续　视为合同有效
  律师解答：如果买房人已经办理过户手续，并取得了房产证，户口也落在了房屋所在地，那么在这种情况下，法院会判决双方的合同是有效的。
  第四类
  房屋如果已经拆迁　拆迁费视过户情况处理
  律师解答：房屋已经拆迁，办理过户手续的，很显然不能再享有拆迁款。而没有办理过户手续的，卖出者可以要回拆迁款，但是如果房屋尚未办理过户手续，买入者作为现在房屋的实际居住者，当房屋被拆迁时，拆迁公司会和他签订拆迁协议，并给付一定的拆迁补偿款。
对于这部分钱，如果卖出者提出诉讼要求的话，法院应该会判决买入者返还相应的补偿款。而办理过户手续的，由于买卖合同已经成立，因此卖出者不能再享有这部分权利了
[评析Ⅰ] “画家村”案件与农村宅基地所有权的转让问题（杜强强）
本案二审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。由于住房与宅基地不可分离，非本集体经济组织成员既然不能取得宅基地使用权，那也就不能取得住房所有权。正是基于这样的推理，法院判定当事人之间的房屋买卖合同无效。因此，本案涉及的宪法问题是：首先，宅基地使用权是否只能由本集体经济组织成员享有？与此问题相关，如果国家政策禁止农村宅基地使用权的转让，这样的政策是否符合宪法？作者认为，从法律的相关规定看，农村宅基地使用权可以由本集体经济组织成员以外的人享有。另外，从我国宪法的规定看，由于宪法并没有禁止宅基地使用权的转让，因此任何禁止宅基地转让的国家政策都不得不面临合宪
性的挑战。下面对这两个问题依次予以阐述。
 
一、宅基地使用权是否只能由本集体经济组织成员享有
从我国法律规定来看，宅基地使用权并非只能由本集体经济组织成员享有，理由如下：
第一，《土地管理法》第62条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《土地管理法》并没有限定农村村民出卖住房的对象。既然农村村民可以出卖住房，而住房与宅基地使用权不可分离，那么一个必然的结论就是：“宅基地使用权随之转移给新的房屋所有人关于小产权房的政策”。 [2]不能设想法律一方面允许农民出卖住房，一方面又禁止购房者获得宅基地使用权，因为这等于取消了农村村民出卖住房的权利。换言之，如果法律非要禁止本集体经济组织成员以外的人通过买卖的方式获得村民住房的宅基地使用权，那么法律必然严格限定村民出卖住房的对象，即将其限定在本集体经济组织成员之内。法律既然没有作如此限定，则宅基地使用权亦可以由本集体经济组织成员以外的人享有。另外，我国《担保法》第37条只是规定宅基地使用权不得抵押。《担保法》亦没有规定宅基地使用权不能由本集体经济组织成员以外的人享有。
第二，按照我国《继承法》，农民所有的房屋可以作为遗产由其法定继承人继承， [3]农民还可以通过遗赠的方式，将其房屋“赠给国家、集体或者法定继承人以外的人”。 [4]需要注意的是，农民的继承人并不必然依然是“本集体经济组织成员”，因为农民的子女也可以转变为城市居民，成为国家公务员；而“法定继承人以外的人”更不必然是“本集体经济组织成员”。继承涉及到财产所有权的移转，即继承人取得遗产的所有权。换言之，农民可以通过继承的方式，将其房屋的所有权移转至其继承人或者受遗赠人。这是农民享有的基本民事权利，不容侵犯。既然继承人和受遗赠人可以取得房屋的所有权，“地随房走”，他们也就能够享有宅基地使用权。1989年《国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见》即规定：“通过房屋继承取得的宅基地，继承者拥有使用权。若继承者已有宅基地，合计面积超过规定标准的，可以暂时按实际使用面积确定其集体土地建设用地使用权”。后1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》即提出，“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”。两者的规定尽管不一致，但它们都确认继承人可取得相应的土地使用权。但是按照法院的逻辑，“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得”，因此农民的房屋只能由作为“本集体经济组织成员”的继承人继承，其他继承人无权继承；农民亦不能将其财产遗赠与“本集
体经济组织成员”以外的人。这无疑是变相剥夺了农民继承人的继承权，也限制了农民的遗赠权，其荒谬之处无须多言。
第三，诚然，1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“农民的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。不过从法律上说，上述规定的合法性是值得怀疑的，因为《土地管理法》是全国人大常委会制定的法律，而上述《通知》和《决定》不过是国务院的决定，其效力不可同日而语。如果认为上述《通知》和《决定》有改变我国土地管理政策的作用，那就无异于承认国务院可以以命令改变法律。退一步说，即便承认上述《通知》和《决定》有改变法律之效力，但2007年全国人大通过的《物权法》第153条依然重申了《土地管理法》的相关制度。[5]
另外，从《物权法》的审议过程看，关于农村宅基地使用权是否可以转让问题一直存在不同的意见。2004年10月19日《物权法（草案）》（第三次审议稿）第169条曾规定：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”由于存在反对意见，因此到2005年6月24日全国人大法律委员会将这一条修改为：“宅基地使用
权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”“村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”由于对此规定一直存在争议意见，全国人大法律委员会在全国人大常委会第7次审议《物权法（草案）》时，建议将这一条修改为：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这也是最终通过的《物权法》第153条。从审议过程看，立法机关倾向于严格控制农村宅基地使用权的流转，但最后通过的《物权法》并没有采《物权法（草案）》（第三次审议稿）的规定，而维持《土地管理法》之规定的现状。这也从一个方面反证，至少到目前位置，我国法律并没有禁止农村宅基地使用权的流转。
 
二、我国宪法是否禁止宅基地使用权的转让
从《物权法》的审议过程看，立法机关似乎倾向于限制或者是禁止农村宅基地使用权的转让。例如2006年8月22日全国人大法律委员会在《关于＜中华人民共和国物权法(草案)＞修改情况的汇报》中指出，在物权法草案修改过程中，委员们对宅基地使用权的转让能否放开，
存在不同意见。[6]法律委员会经同国土资源部、农业部等部门反复研究认为，我国地少人多，必须实行最严格的耕地保护制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民基本生产、生活保障。从全国范围看，放开土地承包经营权抵押和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。2006年12月24日，法律委员会在有关报告中再一次提出，我国地少人多，应当实行最严格的土地管理制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。2007年3月8日全国人民代表大会常务委员会副委员长王兆国在十届人大五次会议《关于<中华人民共和国物权(草案)>的说明》中指出：关于土地承包经营权和宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题，考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权和宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。
或许正是出于这种考虑，我国历来不允许宅基地使用权的市场流转，对“小产权房”一直持否定的态度。[7]针对“小产权房”问题，2007年12月30日国务院下发《关于执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，再次重申：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

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