浅议小产权房
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浅议小产权房
刘瑞娟
摘要小产权房是在上世纪90年代随着我国市场经济的深入发展与住房制度的改革迅速出现的。2007年、2008年政
府部门两次警示提醒城镇居民不要购买农民住宅或小产权房。一时小产权房问题被推向舆论的风口浪尖，引起了巨大的
社会反响。本文通过对小产权房产生原因的分析，拟提出合理化的建议。
关键词小产权房高房价集体土地
中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)10182—0l
一、小产权房的概念
小产权房从字面意义上讲就是没有完整产权的房产。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社
会实践中形成的一种约定俗成的称谓。关于什么是小产权房也没有权威的解释。通常所谓的小产权房，是由乡镇政府而不是圉家颁发产权证的房产，多是由集体组织利用集体土地建造房屋向城市居民nj售以及农民在自己宅基地r_I二建造房屋向本组织以；'I-V,J人{Ij售。这类房屋的土地供应没有纳入国家统一规划，房屋建成后．不能获得国家房管部门颁发的房屋所有权证，其产权证只能由乡镇政府或村委会颁发，并不构成真正法律意义上的产权。
二、小产权房产生的原因分析
1．居高不下、疯狂飙升的房价是小产权房发展的现实原因。我国住房制度改革以来，城市商品房价格一路疯涨，远远超出了普通劳动者的收入水平，普通家庭r I几年甚至J Lf‘年的收入才‘能买得起一套房。J t：且随着城镇化的推进．农村人口大量涌进城市，住房需求也不断增加，而高房价只能让人家望房兴叹。t I，国社科院((2010年t f J国经济形势分析与预测的经济蓝皮二m鼹示：我
图2009年农民：】==的房价收入比为22．08倍，农民的城镇房价收入比为29．44倍，城镇居民收入房价比商达8倍多，大人超出3-6倍的合理承受范l fl。”小产权房的价格优势让很多人把目光转向了它。小产权房没有上地使用费和二L地转让金形成的高地价和其它各种税费，房屋成本减少了近60％，同面积房价只相当下商一讯房的40％--60％，正好能满足城I I『各类低收入者刘住房的急I；|!J渴求，从而受到他们的青睐。
2．城乡二元制的j i：地结构足小产权房产生的制度基础。《宪法》第10条规定：“城m的土地属于国家所有。农村，手¨城市郊区的一}：地，除由法律规定属】二国家所有的以外，属于集休所有。”《J：地管理法》第43条规定：“任何即．位和个人进行建设，需要使川土地的，必须依法中清使_}i fJ国有土地。”山此表明城市土地町以进入市场流通，而农村土地不能进入市场流转。农村二I：地要进入市场，必须先山政府征为城镇-t：地，再卖给地产歼发者。另一方面，土地收益分配失衡。《宪法》第10条第3款刚J确规定：“围家为了公共利益的需要，可以依法对：l二地实行t t l!q叟或者征f柏并给与补偿。”何渭公共利益，千11关立法都没有明确界定。政府打着公共利益代
表的招牌和凭借权力与权势征收农民土地，政府从土地t l川：t{t荻得臣火利益，而由于z¨．…-I补偿不合理，{i EJ也补偿标准的确定力‘法缺乏科学依据，农[屯仪能得到很少的补偿。j J!足在一I二地的I i人交换价值和土地在作为商品流通-t，的巨人增值驱动'卜．，小，逝权房雨后春笋舣地生K了小来。
作者简介：刘瑞娟，郑州大学法学院。
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3．住房保障体系的不完善也是小产权房产生的一个重要原因。住房制度改革之初，为解决中低收入人住房难问题，国务院i|J台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了房改的若干政策，包括建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，调整住房投资结构，重点发展经
济适用房．使经济适用房价格与巾低收入家庭的承受能力相适应等，普惠民众。但是政府，f：没有建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，而主要依赖商品化住房的开发以解决城市住房需要。住房保障失衡，为小产权房的发展提供了政策空隙和市场空间。
三、小产权房问题的解决对策
1．改革和完善我国I二地管理制度。根据宪法规定，国家一I：地所有权与集体：I二地所有权足两种平等的权利，但《一}：地管理法》对集体二J：地的流转、抵押等做了很多的限制，根据平等原则，应赋哥集体土地所有权与国家土地所有权以平等地位。应该修改羽1完善《一I：地管理法》及其他相关法律，确立农利集体I：地使用权流转的法律制度，对公共利益作山明确界定，完善二L地孤收规则，明确界定土地征收的条件。完善土地征收的程序，明确规定J二地征收补偿的标准、补偿范围，改变目前不合理的补偿规则。
2．对已建成的小产权房要区别对待。本着节约资源与社会和谐理念，对】j已经建成的小产权房，要视情况而定。列】：尸2重破坏耕地，与土地利用规划相悖的小产权房应予以拆除；但对于建成待售的或已经销售的小区普通住宅nJ以考虑在补办手续、补交有关税费后转化为人产权房；对于规模较人、符合二L地利用规划、尚未f_【；售的小J电权房，可山政府统一收购，然后再做统一安排、部署，可以作为“低保房”、“廉租房”或“限价房”等。
3．加强市场j l{：【管，稳定商{^房价格，完善我国住房保障体系。房价上涨是小产权房发展的现实原因，稳定房价格是必要措施。政府应当积极运用法律、经济和行政等多利叻‘式，加人对房地产市场的调控力度，如鼓励开发巾低价位、t{|小，_型的普通商品房，严厉制I L炒卖上地的行为；银行在发放住房贷款时严格审查，鼓励消费型住房贷款的发放；政府应』JI_J强房地产市场的监管，制止房地产市场管理造成的腐败。应修改相关法律法规，完善住房保障制度，扩大保障性住房的覆盖面，将城市巾的普通工薪阶层纳入覆盖范围。
关于小产权房的政策总之，小产权房问题山柬已久，国家碰尽快f J j台法律政策解决小产权房问题。
注释：
1l l郭蛭娣t I，阔社科院经济龉皮书．85％家庭买不起房，京。仁I】J报2009年12JJ(豫¨

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