马继峰、马金鑫房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
马继峰、马金鑫房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院 
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院 
【审结日期】2022.07.08 
【案件字号】(2022)青01民终508号 
【审理程序】二审 
【审理法官】张磊张薇尹菲菲 
【审理法官】张磊张薇尹菲菲 
【文书类型】判决书 
【当事人】马继峰;马金鑫 
【当事人】马继峰马金鑫 
【当事人-个人】马继峰马金鑫 
【代理律师/律所】李明敏青海诚嘉律师事务所 
【代理律师/律所】李明敏青海诚嘉律师事务所 
【代理律师】李明敏 
【代理律所】关于小产权房的政策青海诚嘉律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】马继峰 
【被告】马金鑫 
【本院观点】马继峰与马金鑫于2019年6月签订房屋买卖合同，马继峰提起诉讼主张马金鑫履行合同是2021年4月。 
【权责关键词】完全民事行为能力无效欺诈胁迫乘人之危恶意串通国家、集体或者第三人利益社会公共利益以合法形式掩盖非法目的重大误解显失公平撤销违约金过错支付违约金合同约定第三人证据财产保全诉讼请求反诉开庭审理缺席判决维持原判申请再审执行诉讼时效 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本案二审期间，马继峰、马金鑫对一审法院已查明的基本事实经过并无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。一审法院开庭审理时，马金鑫称签订合同存在胁迫情形，主张撤销房屋买卖合同或确认合同无效，庭审结束后补交的反诉状中明确为确认合同无效。二审中马金鑫明确马继峰存在欺诈胁迫，主张与其签订的房屋买卖合同无效，所以二人的主要争议是房屋买卖合同的效力问题。 
【本院认为】本院认为，马继峰与马金鑫于2019年6月签订房屋买卖合同，马继峰提起诉讼主张马金鑫履行合同是2021年4月。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，所以审理本案存在法律适用的问题。《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间
效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。同时，第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。马继峰与马金鑫之间的房屋买卖合同成立于民法典施行之前，合同中未约定办理不动产权转移登记的时间与期限，但是从马继峰与马金鑫的聊天内容和马金鑫发给马继峰的短信内容看，2020年8月，马金鑫就已提出房屋买卖合同无效，马继峰可以随时起诉；2020年9月2日用发出“《房屋买卖合同》撤销通知书”，表明此时马金鑫已明确表明不再履行与马继峰的房屋买卖合同，之后也用短信表明其不履行房屋买卖合同的决定。合同签订、合同履行行为及合同违约是引起合同权利义务发生、变更的法律事实，这些法律事实均发生在某一个时间点，在某一时间点发生时，立即引起权利义务的发生、变更或者消灭，并没有持续性。如果引起法律纠纷的法律事实是合同履行中的债务不履行行为，那么，债务不履行行为
的构成要件发生于民法典施行前，则适用旧法，如果债务不履行行为的构成要件发生于民法典施行后，则适用新法。因此，马金鑫明确表示不履行房屋买卖合同的行为发生在民法典施行之前，应当适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定予以裁判。虽然不履行的行为持续到民法典施行后，马继峰也是在民法典施行后提起诉讼主张权利，但这种持续并不属于法律事实的持续，而属于不履行行为状态的持续。因此，一审法院适用《中华人民共和国民法典》错误。    在马继峰与马金鑫此次购买房屋交易中借名买房与偿还借款交织。马继峰借马金鑫名义买房不符合企业内部规定，但并不违反或规避“限购”等法律法规及政策。而根据《中华人民共和国合同法》的规定，交易价格并不是判断合同或某一条款效力的依据。二审中马金鑫称“分房的时候要不起，也不打算要”。而从马金鑫与马继峰的聊天信息可以看出，马金鑫是在多次要求马继峰确认愿意购房后才申请购房，无法得出马继峰强迫马金鑫申请购房后卖与自己的结论。而且在其二人协商“好处费”时，马金鑫也明确知道“如果说这房子能过户的话有人马上就要说给我十万”，表明其也知道能否立即办理过户手续会影响“好处费”的高低，不能认定交易价格存在欺诈。而二审时马金鑫又称在其与马继峰签订合同之前，曾将房屋以五十余万元卖与他人，以此偿还马继峰的借款，却在银行付钱时被马继峰拒绝，更加表明马金鑫可以从其他途径获知市场交易信息，一审法院认定马继峰“故意隐瞒掌握
的信息，与马金鑫签订显失公平的合同”缺乏依据。而在此次购房中，马金鑫自己并未申请职工住房补贴，购房款中也未使用该款项，马金鑫所谓马继峰关于住房补贴“”明显缺乏依据。    马金鑫强调的马继峰胁迫，主要是指马继峰利用债权人身份以逼迫其偿还借款的方式强迫签订房屋买卖合同，具体胁迫方式主要是“逼迫立即还款、违约起诉、利息翻倍、掐着脖子签合同”等。但马金鑫并未提交“掐着脖子签合同”的任何证据，马继峰也不予认可，无法认定。而如果马金鑫未按照约定偿还借款，马继峰有权随时主张偿还。马继峰依照法律规定起诉主张偿还借款更是合法的维权方式，并不存在胁迫。如果马继峰违反约定主张“利息翻倍”也不会得到支持，同样不能实现胁迫目的。二审中，马金鑫称其在与马继峰签订合同前一天曾报警马继峰强迫签订合同，但却在其所称马继峰“掐着脖子”签订合同之后不报警求助，反而又在签订合同一年后，其与马继峰债权债务已经清偿，马继峰无法“胁迫”的情况下，给马继峰出具承诺书承诺无条件协助马继峰办理过户手续。马金鑫的诸多行为与生活常理不符，对其所谓马继峰“胁迫”无法认定。根据马金鑫、马继峰各自的陈述，依据现有证据无法还原其二人借款关系的原貌。即使按照马金鑫单方的陈述(借10000元，最少实付8000元，一年利息2000元，25％利率)，也无法认定马继峰已获取的利息超过二人借款时法律规定允许的上限，不能认定存在“”的情形，同样不能认定马继峰胁迫马金鑫。    综上，马继峰
与马金鑫买卖房屋不违反法律法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。同时不能认定签订合同过程存在胁迫、显失公平的情形，也不存在撤销合同的情形，双方签订的房屋买卖合同应当继续履行。马金鑫自愿与马继峰签订房屋买卖合同，同意马继峰借名买房，并承诺协助办理房屋所有权转移登记，现马继峰已实际支付购房费用，并实际享有房屋权益，其依据约定要求马金鑫办理房屋所有权转移登记应予支持。但因马继峰自愿借名买房，办理不动产登记的相关费用应自行承担。马金鑫反诉主张确认合同无效或撤销合同均不予支持。但不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，未经登记不发生效力，所以马继峰请求确认涉案房屋所有权归其所有缺乏依据，不予支持。一审法院仅仅因马金鑫认为价款过低即确定签订合同非马金鑫真实意思缺乏事实和法律依据。又在马金鑫主张合同无效的情况下，仅仅判决确认交易价格条款无效，却不处理后续问题不当。马继峰上诉理由合理，应予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 
【裁判结果】一、撤销西宁市城东区人民法院(2021)青0102民初5473号民事判决；    二、马金鑫于判决生效后十五日内协助马继峰办理不动产转移登记手续，将西宁市城东区南山东路124号青铁阳光小区15号楼1单元2层1021室房屋登记到马继峰名下(具体门牌号及房号以
登记部门最终确认结果为准)；办理不动产登记的相关费用由马继峰承担。    三、驳回马继峰的其他诉讼请求和马金鑫的反诉请求。    一审案件受理费100元、反诉案件受理费50元、财产保全费1904元、二审案件受理费150元，均由马金鑫负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-25 12:14:28 
【一审法院查明】一审法院认定事实：马继峰、马金鑫系同事关系，因马金鑫欠马继峰借款，2019年6月18日，双方签订了《房屋买卖合同》，将马金鑫名下集资购买的位于西宁市城东区青铁阳光小区15号楼1021室的单位福利房，以276800元的价格出售给马继峰，案涉房屋已交付马继峰占用。马继峰、马金鑫认可合同约定的房款已全部抵清。后马金鑫认为房屋价款过低，拒绝为马继峰办理过户手续，双方遂争议成诉。双方均确认涉案房屋可上市正常交易。 
【一审法院认为】原审法院认为该合同有效，但房屋交易价款无效，那么在双方无法达成新的合意之下，该合同将难以履行。确定合同价款是双方达成合意，订立合同的关键。原审法院基于现在的房价，在无证据支持的情况下，认定两年前签订的合同并非出于马金鑫真实意愿，显失公平，而认定合同价款无效。如果无法重新达成合同价款合意，合同有效有何意义？
原审法院判决内容存在矛盾，难以履行，纠纷越发难以解决。综上，在司法实践中小产权房因其特殊性，其交易价格本身就低于市场价格，马继峰、马金鑫双方协商一致，以276800元的价格进行交易，完全符合交易习惯。整个案件及交易事实，并未违背任何法律、法规，也符合交易习惯。不能因为房价上涨后，马金鑫反悔，就随意撤销或解除该合同。    马金鑫辩称，房屋买卖合同签订的前一天了解到案涉房屋可以卖给任何人，并非马继峰说的只能卖给内部人员。马继峰欺骗说单位的房补只能等退休的时候才能拿到，而实际上只要职工要了房子就没有补贴。马继峰答应给50000元的好处费，但实际只给40000元。马继峰的上诉理由不能成立。 
【二审上诉人诉称】马继峰上诉请求：改判马金鑫继续履行合同义务。事实和理由：双方在2019年6月18日签订房屋买卖合同，房屋为拆迁安置房，成交价为205409.3元。马金鑫主动提出以房屋折抵借款，并要求给付40000元好处费，后双方以276800元订立了合同。在合同签订之时，该款项已履行完毕。马金鑫陈述合同系胁迫下签订，但未提供任何证据证实。如果存在胁迫，为何马金鑫在合同签订的两年期间未向马继峰或是法院主张解除或撤销，而是将房屋交付给马继峰使用至今。且在合同签订后，时隔快一年后的2020年5月16日又向马继峰出具承诺书。马金鑫作为完全民事行为能力人，应当明知或预见到签约行为的法律责任，
何况其主动提供出售意愿。该合同完全是出于双方真实意思表示，不存在任何胁迫成分。马金鑫之所以反悔，拒不履行协助办理过户的合同义务，只是因为房价有所上浮。该房市场价值就算已经超出合同价款，也不能因为其整个交易事实本身存在显失公平而撤销合同。首先，显失公平的合同是在订立合同之时即显失公平，而该合同订立已超过两年时间，在此期间房屋上涨或下跌是不可控的客观事实，不能因两年后的房屋价格上涨而断定该交易显失公平。合同成立且有效的前提下，双方应严格履行合同义务。一味地以日常的价值观判断是否有不公平的因素，显然违背合同法的精神。如果要撤销合同，马继峰基于合同基础上的物权期待权也将丧失。马继峰重新购置房屋的成本将远远提高，对马继峰也是巨大的损失。马继峰向过错方以目前房屋市场价主张赔偿房屋差价损失也是合情、合理、合法。如果该合同显失公平，是不是意味着售房者基于几年后房屋上涨为理由，都有权去撤销两年前签订的合同。总之，此买卖合同无任何可撤销或解除的事由，合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同成立且生效，双方应严格按照合同约定，全面履行各自义务。 
马继峰、马金鑫房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
青海省西宁市中级人民法院

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