段青山、王明洪农村房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
段青山、王明洪农村房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  农村房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省常州市中级人民法院 
【审理法院】江苏省常州市中级人民法院 
【审结日期】2022.05.20 
【案件字号】(2022)苏04民终1122号 
【审理程序】二审 
【审理法官】郑仪罗希夷万海峰 
【审理法官】郑仪罗希夷万海峰 
【文书类型】判决书 
【当事人】段青山;王明洪 
【当事人】段青山王明洪 
【当事人-个人】段青山王明洪 
【代理律师/律所】刘之斌江苏德音律师事务所 
【代理律师/律所】刘之斌江苏德音律师事务所 
【代理律师】刘之斌 
【代理律所】江苏德音律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】段青山 
【被告】关于小产权房的政策王明洪 
【本院观点】农村宅基地是集体经济组织所有宅基地使用权可以在同一集体经济组织成员之间流转;宅基地上的房屋也应在同一集体经济组织成员间流转。 
【权责关键词】无效撤销合同合同约定关联性合法性质证诉讼请求反诉维持原判折价 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人段青山向本院提供以下证据：1.蒋国平出具的情况说明一份，证明被上诉人一审提供的村委会证明上签字人员大多数系被上诉人亲属。2.照片一组。证明修路的情况及房子的现状。被上诉人王明洪经质证认为，对证据1的真实性不能确认；对证据2的真实性、合法性予以认可，但其证明目的与本案没有关联性。 
【本院认为】本院认为，农村宅基地是集体经济组织所有宅基地使用权可以在同一集体经济组织成员之间流转;宅基地上的房屋也应在同一集体经济组织成员间流转。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人该房屋买卖合同认定为无效。现段青山非案涉房屋
所在集体经济组织成员其与王明洪签订的宅基地房屋买卖合同为无效合同。合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。据此案涉房屋买卖合同无效后，段青山应向王明洪返还案涉房屋；并有权另行向王明洪主张损失赔偿。应予返还的房屋相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同无效而获益。    综上，段青山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费370元，由上诉人段青山负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-21 03:54:22 
【一审法院查明】一审法院经审理查明，2001年12月12日，王明洪和段青山签订1份《房产转卖协议书》，约定，王明洪将其所有的位于原金坛市××镇××村××组(现为金坛区朱林镇x村委x村x号)的房屋出卖给段青山，价款8000元；段青山顶替王明洪的户头替种其承包田、自
留地、十边地及其所有的上交款；王明洪应协助段青山办理户口手续，等内容。协议签订后，王明洪向段青山交付了案涉房屋及其产权证；段青山向王明洪支付了房款。2010年，段青山户口从原籍湖北省竹山县迁至原江苏省金坛市儒林镇儒林集镇(现为金坛区儒林镇儒林集镇)。    段青山另向该院举证了村镇房屋所有权证、契税完税证及转换房产证的申请(复印件)。根据上述证据内容，2004年4月，段青山提出房产转换(即房屋所有权变更)的申请，该房屋所在地原村民小组金坛市西岗镇黄金村村民委员会第五村民小组多户村民签字同意，村民小组予以盖章确认，段青山交纳了契税并领取村镇房屋所有权证(2200809字第x号)，该权证上载明的所有权人为段青山。    针对段青山的举证及主张，王明洪举证了不动产登记簿查询记录、常州市金坛区朱林镇黄金村第五村民小组及多户村民于2021年11月27日出具的情况说明，并针对段青山是否具备房屋所在地集体经济组织成员资格提交了朱林镇黄金村村民委员会于2021年11月28日出具的《关于段青山非本集体经济组织成员的情况陈述》。根据上述证据内容，案涉房屋(权证号2×某某)仍登记于王明洪名下，该村村民及村民小组现不同意段青山成为该村村民，当时签字是作为证明，不代表接纳段青山户口，该村委也认为段青山不是该村村民，没有本集体经济组织成员资格。 
【一审法院认为】一审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，
违反法律、法规强制性规定的合同为无效合同。本案系农村房屋买卖合同纠纷。依据“房地一致”原则，王明洪、段青山之间买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。1999年1月1日之后施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调：“农村宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或‘小产权房’。”因此，1998年8月29日《中华人民共和国土地管理法》修订之后，国家法律和政策已经明确宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，案涉农村房屋的买受人段青山原籍湖北省竹山县后迁至本区儒林镇，一直未取得房屋所在地集体经济组织成员资格，不具备取得宅基地使用权的法定条件，因此，双方于2001年12月12日签订的房屋买卖合同，因违反了国家法律的强制性规定，应属无效。合同无效之后，因无效合同取得的财产应予返还。段青山称对原建筑进行了修缮、改建及装修，但并未改变涉案房屋的原有性状，不存在不能返还的情形。故该院对王明洪要求确认双
方签订的房产转卖协议无效、退还案涉房产的诉讼请求予以支持。关于王明洪要求返还段青山购房款的请求，该院认为，王明洪不是该请求权的权利主体，段青山作为权利人并未提出相应的请求，且该购房款显然不能弥补段青山的全部损失，段青山因合同无效而支出的购房款，对于案涉房屋的添附、装修，房屋增值损失等，可依法向王明洪另行主张。    关于段青山要求王明洪户口迁出案涉房所在地、协助段青山办理落户登记的反诉请求，并无相关依据表明原房屋所有权人户口不迁出构成迁入户口的障碍，而本案中房屋所在地村民及基层组织均不同意段青山户口迁入该村，为段青山办理落户登记并非王明洪能力所及，也非民事案件处理的范围，该院对该反诉请求不予支持。段青山另反诉要求确认王明洪自愿流转家庭承包地、自留地、十边地给段青山的约定继续有效，双方在房屋转让协议中对上述土地使用虽有所涉及，但与本案房屋买卖不是同一法律关系，不宜一并处理。该院对段青山在本案中的反诉请求不予支持。    依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，该院遂判决：一、确认王明洪与段青山于2001年12月12日签订的《房产转卖协议书》无效；二、段青山于判决生效之日起一年内将位于常州市金坛区××镇××村委××村××号房产返还给王明洪；三、驳回王明洪其他诉讼请求；四、驳回段青山全部反诉请求。一审本诉案件受理费人民币105元(已减半)，由王明洪、段青山各半负担；反诉案件受理费人民币80元(已减半)由段青山负担。 
【二审上诉人诉称】段青山上诉请求:1.撤销常州市金坛区人民法院(2021)苏0413民初8598号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人提交的《村镇房屋所有权证》足以证明上诉人于2004年为涉案房屋办理了产权登记，对涉案房屋享有所有权。双方之间签订房屋买卖合同、交付房屋已达20年，上诉人已经对涉案房屋进行了长期稳定的占有、使用。20年来涉案房屋的市场价值亦有较大增长，被上诉人关于返还涉案房屋的主张明显违反诚信原则，亦不利于维护交易的稳定性。2.被上诉人将涉案房屋转卖后，早已迁出黄金村居住，涉案房屋不予返还并不会影响被上诉人居住、生活。3.上诉人与被上诉人买卖双方具有转让房屋所有权的真实意思表示，被上诉人在向上诉人出售案涉房屋时，应视为已经作出了放弃对宅基地行使使用权的意思表示。同时，参照江苏省高级人民法院的类案裁判结果，即使案涉协议无效，案涉房屋也不应判决返还给被上诉人，案涉协议应继续履行。    综上，段青山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 
段青山、王明洪农村房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
江苏省常州市中级人民法院
民事判决书
(2022)苏04民终1122号
当事人    　上诉人(原审被告、反诉原告)：段青山。
    　被上诉人(原审原告、反诉被告)：王明洪。
    　委托诉讼代理人：刘之斌，江苏德音律师事务所律师。
审理经过    　上诉人段青山因与被上诉人王明洪农村房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2021)苏0413民初8598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　段青山上诉请求:1.撤销常州市金坛区人民法院(2021)苏0413民初8598号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人提交的《村镇房屋所有权证》足以证明上诉人于2004年为涉案房屋办理了产权登记，对涉案房屋享有所有权。双方之间签订房屋买卖合同、
交付房屋已达20年，上诉人已经对涉案房屋进行了长期稳定的占有、使用。20年来涉案房屋的市场价值亦有较大增长，被上诉人关于返还涉案房屋的主张明显违反诚信原则，亦不利于维护交易的稳定性。2.被上诉人将涉案房屋转卖后，早已迁出黄金村居住，涉案房屋不予返还并不会影响被上诉人居住、生活。3.上诉人与被上诉人买卖双方具有转让房屋所有权的真实意思表示，被上诉人在向上诉人出售案涉房屋时，应视为已经作出了放弃对宅基地行使使用权的意思表示。同时，参照江苏省高级人民法院的类案裁判结果，即使案涉协议无效，案涉房屋也不应判决返还给被上诉人，案涉协议应继续履行。

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