上诉人郑开春、伍国华、杨文琴、王平与被上诉人张浩雷、王婷房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 班级标语
【审理法院】江苏省南京市中级人民法院
【审理法院】江苏省南京市中级人民法院
【审结日期】2020.12.29
【案件字号】（2020）苏01民终11001号
【审理程序】二审
【审理法官】殷源源张旭东白文虎
【审理法官】殷源源张旭东白文虎
即热式电热水器安装【文书类型】判决书
【当事人】郑开春;伍国华;杨文琴;王平;张浩雷;王婷
【当事人】郑开春伍国华杨文琴王平张浩雷王婷
【当事人-个人】郑开春伍国华杨文琴王平张浩雷王婷
【当事人-公司】福建漳平农村商业银行股份有限公司
【代理律师/律所】杨龙辉北京大成（南京）律师事务所;石珍珍北京市京师（南京）律师事务所;吴欢欢北京市京师（南京）律师事务所;张大明江苏玖润律师事务所
【代理律师/律所】杨龙辉北京大成（南京）律师事务所石珍珍北京市京师（南京）律师事务所吴欢欢北京市京师（南京）律师事务所张大明江苏玖润律师事务所
【代理律师】杨龙辉石珍珍吴欢欢张大明
【代理律所】北京大成（南京）律师事务所北京市京师（南京）律师事务所江苏玖润律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】郑开春;伍国华;杨文琴;王平
梦见有人给我钱【被告】张浩雷;王婷
【本院观点】当事人对自己的主张，有责任提供证据。一审为解决纠纷、避免诉累，判令张浩雷、王婷给付尾款20万元，并无不当；张浩雷、王婷亦未提起上诉，故三人认为一审判决超越当事人诉请的理由亦不能成立。
【权责关键词】诚实信用原则代理过错诉讼请求另行起诉维持原判合同约定发回重审无权处分撤销显失公平第三人质证新证据证明力证据交换善意取得违约金实际履行
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【本院认为】本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。现郑开春、伍国华、杨文琴、王平上诉称郑开春与张浩雷、王婷之间签订的105室房屋买卖合同并非真实意思表示，郑开春对合同真实性亦持疑问；但郑开春认可落款处签字系其签署，亦陈述其不持有
合同原件故无法提交比对，故本院对其这一上诉理由，不予采信。同时，结合郑开春与张浩雷、王婷就房屋买卖所达的相关协议及房屋交付、使用情况，郑开春与张浩雷、王婷之间就105室房屋签订的《拆迁安置房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示、合法有效，双方均应全面履行其合同义务。因105室《拆迁安置房买卖合同》签订于限购政策之前，房屋现已满足过户条件，故一审判令郑开春协助办理产权变更登记，具有事实与法律依据。郑开春另上诉称税费应由张浩雷、王婷负担，但合同中已明确约定因郑开春原因致产权不能直接办理在张浩雷名下，则费用由郑开春承担；现涉案房屋产权证无法直接办理在张浩雷名下，一审认定双方就此问题约定不明，并认定相关过户费用应由买卖双方依法承担，亦无不当。就房屋尾款数额问题，郑开春称房屋尾款应为28万，但其未能举证证明其退还8万元给张浩雷、王婷，且张浩雷、王婷亦能就房屋约定款项作出合理解释，故本院对其这一上诉理由，亦不予采信。 伍国华、杨文琴、王平上诉称郑开春系有权处分，三人善意取得涉案105室房屋抵押权，但郑开春已将涉案房屋出售给张浩雷、王婷并收取房款、交付房屋，其对涉案房屋实际上已无处分、收益、使用之权利，只能履行过户义务，故其设立抵押权属于无权处分。张浩雷、王婷长期居住105室房屋，伍国华、杨文琴、王平三人在签订抵押合同前未勘查案涉105室房屋的实际情况，一审认定其未履行审慎审查
的义务，故不能构成善意取得，并判令其注销抵押权，并无不当。就支付尾款是否超越当事人诉请的问题，本院认为，一审为解决纠纷、避免诉累，判令张浩雷、王婷给付尾款20万元，并无不当；张浩雷、王婷亦未提起上诉，故三人认为一审判决超越当事人诉请的理由亦不能成立。 综上，郑开春、伍国华、杨文琴、王平的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由郑开春、伍国华、杨文琴、王平负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-04 08:40:12
上诉人郑开春、伍国华、杨文琴、王平与被上诉人张浩雷、王婷房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
江苏省南京市中级人民法院
民事判决书
（2020）苏01民终11001号
上诉人（原审被告）：郑开春。
委托诉讼代理人：杨龙辉，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：伍国华。
上诉人（原审第三人）：杨文琴。
上诉人（原审第三人）：王平。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：石珍珍，北京市京师（南京）律师事务所律师。
湖南长沙岳麓山 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：吴欢欢，北京市京师（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张浩雷。诞生石
委托诉讼代理人：张大明，江苏玖润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王婷。
上诉人郑开春、伍国华、杨文琴、王平与被上诉人张浩雷、王婷房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
郑开春上诉请求：1、撤销一审法院判决，驳回张浩雷、王婷的诉讼请求；2、张浩雷、王婷承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、根据手写协议约定，郑开春是将南京市建邺区房屋（以下简称105室房屋）抵押给张浩雷，并不是将105室房屋卖给张浩雷。即使双方签订关于105室房屋的买卖合同，亦是名为买卖，实为抵押。一审法院判决郑开春将105室房屋过户给张浩雷是错误的。二、张浩雷提交的105室房屋买卖合同是复印件，不能证明郑开春将该房屋出售给张浩雷。三、根据南京存量房买卖的惯例，房屋买受人所得价款为净得价，房屋买卖的税费由买方承担。即使郑开春是将105室房屋出售给张浩雷，根据《合同法》第61条的规定，房屋过户的税费应当由张浩雷承担，一审法院判决郑开春和张浩雷各自承担过户税费是错误的。四、郑开春己经返还给张浩雷、王婷8万元款项，就是为解决纠纷，也可以证明郑开春是将105室房屋抵押给张浩雷、王婷，而不是将105室房屋出售。五、郑开春己经返还给张浩雷、王婷8万元款项，张浩雷、王婷未如实陈述，只承认郑开春返还5万元款项，但是，
一审法院没有查明该事实。根据庭审查明的事实，张浩雷、王婷实际支付给郑开春的款项只有81万元（如果算上有争议的3万元，实际支付的款项只有78万元），即使根据张浩雷提交的105室房屋买卖合同的记载，张浩雷仍然至少欠付郑开春25万元款项，并没有付清全部款项，一审法院判决张浩雷给付郑开春20万，是错误的。六、即使郑开春是将105室房屋出售给张浩雷，在房屋没有过户之前，郑开春仍然是房屋的所有权人，仍然享有处分该房屋的权利，可以将房屋抵押给他人，张浩雷享有的只是请求履行合同的债权，并不能剥夺郑开春的房屋所有权和处分该房屋的权利，郑开春将该房屋抵押给他人是合法有效的。七、张浩雷和王婷夫妻在南京市拥有其他房屋，其没有提供购房证明，没有购房资格，并且，不排除张浩雷和王婷二人是炒房的投机者，案涉房屋不能过户，不能继续履行。如果法院认定双方是属于房屋买卖关系，请求张浩雷支付28万的购房尾款，并承担房屋过户的税费。
张浩雷、王婷辩称，郑开春的上诉请求无事实和法律依据。一审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。理由：一、双方之间手写的协议系真实有效的，不管是2015年2月15日签订的关于1006室的合同还是2015年11月8日签订的105室的买卖合同，都是双方的真实意思表示。而且双方在2015年10月18日签署的协议已经明确
解除1006室房屋的合同，并且交付了105室即涉案纠纷项下的房屋。双方之间关于涉案房屋的过户费用并没有明确约定，仅约定了郑开春需在办理登记时将涉案房屋登记在张浩雷名下，因为涉案房屋是属于拆迁安置房，现行的政策规定，不能直接登记在买受人名下，所以一审法院据此认定属于双方关于过户税费约定不明，各自承担并无不当。二、涉案房屋虽然仍登记在郑开春名下，但是其作为房屋产权所有人，明确知道已经将涉案房屋出售给了张浩雷、王婷，也即在常理上或一般认知下其已经不属于涉案房屋的所有权人，涉案房屋实际所有权人属于张浩雷、王婷。其在涉案房屋办理不动产产权登记证后立即进行了抵押，并且未告知买受人，其行为是属于变相违约，为了是加重买受人办理房屋产权的成本，同时根据南京市中院以及其他基层法院的相关的判例，在类似安置房的买卖合同履行过程多种，常有出卖人将涉案房屋设立抵押的情况。结合一审庭询可知，伍国华、杨文琴、王平均表示没有进入涉案房屋进行查看，三人与郑开春属于朋友关系，相关借款合同未约定利息，明显不符合常理。同时，三人皆属于南京市户籍，对于涉案房屋属于拆迁安置房的性质应当明晰，对于可能存在的已经出售的事实，应当尽到审慎的义务。三人基于对郑开春的信任，没有对涉案房屋进行进一步查看核实，属于其自身过错，郑开春将涉案房屋抵押给他人，是属于无权处分。三、关于购房资格问题，在房屋买卖合同签订时，南
京市尚未颁布限购政策，当时张浩雷、王婷具有购房资格，符合当时的购房的条件。现有证据也不能证明上诉人所称的本案张浩雷、王婷是属于炒房投资者，目前涉案房屋已经具备过户条件，双方均应当按照合同约定履行义务，不存在履行不能的情况。四、关于上诉人要求我方承担28万元及税费的问题，根据双方之间的合同约定，尾款应当是20万元，不存在28万元房款一说。税费也应由郑开春承担。
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