母公司拿地，⼦公司开发，⼟地使⽤权过户的三种⽅式对税务的影响
⼟地招拍挂往往会附加⼀系列的条件，部分的地块要求项⽬所在地需要成⽴独⽴的⼦公司，但是⼦公司的成⽴和资质办理都需要⼀系列的⼿续和时间。母公司拿地，⼦公司开发，主要是有以下三种情况。
（1）如果是母公司出钱拿地，还在申请竞拍阶段，拟成⽴⼦公司开发。
形容生气的词语有如果是这种情况，在竞买申请表上填写好未来将要成⽴⼦公司进⾏开发，完全可以规避后⾯的各种⿇烦。竞买成功后，国⼟部门先与母公司签订《国有⼟地使⽤权出让合同》，在母公司办理完⼦公司注册登记⼿续后，再与⼦公司签订《国有⼟地使⽤权出让合同变更协议》；或者约定国⼟部门直接与⼦公司签订《国有⼟地使⽤权出让合同》。
参考《协议出让国有⼟地使⽤权规范》：“申请⼈竞得⼟地后，拟成⽴新公司进⾏开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成⽴时间等内容。出让⼈可以先与竞得⼈签订《国有⼟地使⽤权出让合同》，在竞得⼈按约定办理完新公司注册登记⼿续后，再与新公司签订《国有⼟地使⽤权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有⼟地使⽤权出让合同》。
（2）如果是母公司出钱拿地，获得⼟地出让⾦收据，未办理⼟地证，拟成⽴⼦公司开发。
河南云台山风景区如果在竞拍申请中没有对⼦公司相关事项进⾏约定，票据开到⼦公司，如果权证还没有下来，可以在相
关部门的配合下将权证过户给⼦公司。
参考《关于明确⾦融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》：“房企受让⼟地向政府部门⽀付⼟地价款后，设⽴项⽬公司对该受让⼟地进⾏开发，同时符合下列条件的，可由项⽬公司按规定扣除房企向政府部门⽀付的⼟地价款：
房企、项⽬公司、政府部门三⽅签订变更协议或补充合同，将⼟地受让⼈变更为项⽬公司；政府部门出让⼟地的⽤途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时⼟地价款总额不变；项⽬公司的全部股权由受让⼟地的房地产开发企业持有。”
个人消费贷款利率解读：这条对房地产开发公司来说也是天⼤的利好！因为原来财税[2016]36号⽂件规定的，⼟地价款的扣除⽅是房地产开发企业，没有说明包括多个房地产开发企业组成的联合体，受让⼟地向政府部门⽀付⼟地价款后，设⽴项⽬公司对该受让⼟地进⾏开发，由谁作为⼟地价款的扣除⽅。这次规定明确同时符合三个条件的，可由项⽬公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门⽀付的⼟地价款。实际上也解决了取得⼟地和⽀付⼟地价款的房地产开发企业取得扣除凭证，与设⽴项⽬公司实际对该受让⼟地进⾏开发，扣除⼟地价款时扣除凭证上的单位名称不⼀致问题。这些税收政策⾮常合法合理，便于基层税务机关实际操作。
“全部持有”是时点条件还是时段条件?
实务中，房地产开发企业拿地，交由项⽬公司开发的情形⽐较普遍。
⼟地出让⾦收据开具给房地产开发母公司后，项⽬⼦公司如果要在确认销售额时扣除⼟地价款，须满⾜《财政部国家税务总局关于明确⾦融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)规定的三个条件。其中⼀个条件就是：项⽬公司的全部股权由受让⼟地的房地产开发企业持有。中梁地产税务总监陆志军提出，“全部持有”是只需在交付或⽀付等某⼀时点满⾜即可，还是须在项⽬全周期满⾜?
房地产项⽬因融资及合作开发商的需要，常常会在拍到⼟地后，以⽼股东转让股权，或直接引进新股东的⽅式，增资扩股。实践中，要求企业在整个开发周期维持股权结构不变，⽐较困难。对此，中国⼤企业税收研究所副所长魏斌分析，房地产⾏业之所以会出现这类疑难问题，主要还是因为不同地区的政策执⾏⼝径存在差异。
安徽省税务局货劳处⼲部刘毅在⼯作中接触过不少此类问题。他表⽰，对于这类“疑难杂症”，企业可以从纷繁复杂的地产与财税的法间差异中跳出来，变通看待和解决。例如，尽早成⽴项⽬⼦公司，对竞拍保证⾦之后余款的⽀付和财政票据的取得进⾏相应约定，将解决问题的端⼝“环节前置”。同时，建议企业积极与政府相关部门进⾏沟通，形成良性互动，为后续企业按规定扣除向政府部门⽀付的⼟地价款，准备充分、合法的凭证和依据。
问题内容：
我公司取得⼟地后，由我公司的全资⼦公司再设⽴持有100%股权的全资项⽬公司来开发，是否适⽤财税[2016]140号第⼋条，“......（三）项⽬公司的全部股权由受让⼟地的房地产开发企业持有。”的规定？
答复内容：
房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让⼟地向政府部门⽀付⼟地价款后，设⽴项⽬公司对该受让⼟地进⾏开发，同时符合下列条件的，可由项⽬公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门⽀付的⼟地价款。
(⼀)房地产开发企业、项⽬公司、政府部门三⽅签订变更协议或补充合同，将⼟地受让⼈变更为项⽬公司;
(⼆)政府部门出让⼟地的⽤途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，⼟地价款总额不变;
(三)项⽬公司的全部股权由受让⼟地的房地产开发企业持有。
您提交的信息与上述不完全⼀致。建议具体问题请携带相关资料请您的主管税务局进项判断。
答复机构：宁波市税务局
答复时间：2021-10-20
（3）如果是母公司获得⼟地出让⾦收据，并取得⼟地证，拟成⽴⼦公司开发。
如果母公司取得了国有⼟地使⽤权证书，如果过户到项⽬⼦公司，是属于⼟地转让⾏为，将⾯临税收和法律风险。如果要继续过户到⼦公司，主要是有以下三种⽅式。
1、资产转让。
由于地产管理法要求，完成开发投资总额的百分之⼆⼗五以上⽅可转让。完成25%以后，在建⼯程转让涉及到到⼤量税费。
2、划转⾄项⽬公司。2022年几点入伏
升字开头的成语《国家税务总局关于进⼀步⽀持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》：同⼀投资主体内部所属企业之间⼟地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资⼦公司之间，同⼀公司所属全资⼦公司之间，同⼀⾃然⼈与其设⽴的个⼈独资企业、⼀⼈有限公司之间⼟地、房屋权属的划转，免征契税。
3、作价⼊股。
《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》：房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产。
立夏的含义是什么意思⼀般来说母公司拿地，⼦公司开发主要有这三种情况，可以根据实际情况来过户⼟地使⽤权。
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