浅谈评估报告的有效期
浅谈评估报告的有效期
浅证评估报管的有艘朝
口张贵强陈保平
评估报告的有效期(时效性)直接涉及 到业务各方当事人对报告的应用期限,现行 报告有效期的规定存在行业分歧,不利于业 务当事人对评估报告的应用,有必要对评估 报告的有效期进行研究并统一规定. 一
,相关行业规范对有效期的有关规定 《资产评估操作规范意见(试行)》(中国 资产评估协会1996年5月7El发布)第一百 二十一条规定,"按现行规定,有效期为一 年,即评估目的在评估基准日后的一年内实 现时,要以评估结果作为底价或作价依据 (还需结合评估基准El的期后事项的调整). 超过一年,需重新进行资产评估."《资产评 估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评 字[1999]91号)的规定,"评估结论的有效 使用期(按现行规定为一年),从评估基准日 起计算".
《房地产估价规范》(GB/T5O291— 1999)附录A.0.6(十三)指出估价结果报告 应说明估价报告应用的有效期,即"说明本 估价报告应用的有效期,可表达为到某个年 月日止,也可表达为多长年
限,如一年". 《房地产估价规范》(GB/T50291~1999)条
文说明8.0.4指出"估价报告应用的有效期 自完成估价报告日起原则上规定为一年,但 在市场状况变化很大的场合,估价报告应用 的有效期一般不超过半年".
《城镇土地估价规程》(GB/T18508— 2001)附录E对土地估价结果的有效期则解 释为"说明估价报告与估价结果的有效期期 限",并没有规定报告的有效期时间及从何 时起计算.
二,相关行业规范有效期的区别
显然,以上三个"行业规范"对有效期的 一
20一
规定文字描述很不一致.(1)房地产估价报 告的有效期可以根据市场变化状况确定,原 则上为一年,资产评估的报告有效期规定为 一 评估报告
年,但评估结果需结合评估基准日的期后 事项进行调整;(2)房地产估价报告的有效 期从完成估价报告日起计算,而资产评估报 告的有效期从估价基准日起计算;(3)土地 估价报告的有效期,
既没有提及有效期从何 时计算,也没有提及有效期的时间. 资产评估报告的有效期从估价基准日起 计算,主要是基于资产评估报告的出具报告 日一般滞后于基准日时间较长.资产评估报 告与企业会计联系非常紧密,报告的基准日 总是与企业的月会计报表的期末或期初相对 应,特别是企业整体评估时总是以年报,半年
报或季报的会计报表的日期作为基准日.资 产评估涉及的范围和部门较多.作业期限相 对较长,在出具报告时,评估目的还没有实 现,资产的状况,数量和价值可能已发生了变 化.特别在持续经营的流动资产比率较高的 企业整体评估中.企业的资产状况变化较快, 在相关行为发生且使用评估报告时,资产状 况可能已发生了较大变化,评估基准日的价 值已经不能反映相关行为发生日的实际价 值,所以结合基准日后事项调整,即结合基准 日后至相关行为发生日的事项调整价值就显 得至关重要.
房地产估价报告的有效期从完成估价报 告日起计算,主要是基于房地产的价值在市 场比较平稳的条件下,价格变化较小,属于单 项资产,市场体现区域性,相对作业时间也较 短,并且房地产为不动产,在没有特殊,意外 的事件发生时,其实物状况变化较小.对于 基准日在估价时期内的估价对象,估价报告
完成日与基准日的价格几乎一致.而当估价 报告的基准日与报告完成日相距较远时,使 用报告时,可能报告的价值已经发生很大变 化.其实,估价报告的完成日与报告的有效 期没有必然的联系.
三,具体相关行为发生日与报告有效期 的关系
具体相关行为发生日与报告有效期的关 系,主要表现为两种情况.一是相关行为发
生日在有效期内(按现行规定一年),估价对 象资产的状况,数量和价值等发生变化,对估 价结果有影响的情况,这时有效期是有具体 意义的(此处相关行为发生日在基准日或之 后时称此行为"现实行为").二是相关行为 发生日在有效期内或有效期外(按现行规定 一
年),估价对象资产的状况,数量和价值等 发生变化,对估价结果是没有影响的,有效期 是没有具体意义的(此处相关行为称为"追 溯行为").以下具体以案例分析.
某法院在2001年1月审理一宗关于甲 银行状告乙估价所在1997年7月5日出具 的一份抵押贷款估价报告.有效期半年.存在 高估估价对象价值的案件.银行告状的原因 是,借款人在1997年9月向甲银行以房地产 抵押贷款,并于1997年9月10日办理了抵 押登记,2000年9月贷款到期,
但借款人不 能偿还贷款,估价对象价值又不能抵偿其贷 款本金,使其贷款蒙受损失,该估价所应该承 担连带责任.法院于2001年3月委托丙估 价所对l997年7月5日的价值做出鉴定,丙 估价所于2001年4月6日出具了估价报告, 估价报告有效期从报告完成日2001年4月 6日起一年内有效.但由于种种原因,2002 年7月该案件审理完毕.法院在判决前发现 估价报告已过期.所以又要求丙估价所对报 告的完成日进行了调整,也就是对报告的有 效期进行了调整,但估价结果并没有变化.
对以上案件分析:乙估价所在1997年7月5 日出具了报告,有效期半年,在报告有效期内 借款双方办理了抵押登记.由于该抵押行为 属于"准现实行为",在报告有效期内,资产 的状况,数量和价值等可能时刻在发生变化, 特别是报告提交后至抵押登记期间资产的状 况,数量和价值等估价报告中并不涉及,银行 在签定抵押合同和办理登记前也应该对其资 产的状况,价值等进行核实(或请相关的估 价所提出咨询),与估价报告基准日描述的 是否发生重大变化,根据变化的情况决定是 否应该调整报告,避免抵押物的价值与贷款 额脱节,造成损失,所以其有效期的意义是重 大的.而丙估价所于2001年3月接受法院 的委托,对估价对象1997年7月5日的价值 做出鉴定,丙估价所于2001年4月6日出具 了估价报告,估价报告有效期从报告完成日 2001年4月6日起一年内有效.该鉴定行 为属于"追溯行为",在报告有效期内和超过 有效期,资产的状况,数量,市
场状况,价值等 在估价基准日都是固定的,历史的.因时间的 推移而发生的任何变化,对其没有意义,唯一 的是需要根据估价作业时的市场状况和资产 状况等推断估价基准日的市场状况和资产状 况等.对于上述法院委托对估价对象的鉴 定,无论委托哪一家估价机构.作业时间在哪 一
,公开,公正的原则及相关规 年,按照公平
定,根据估价基准日的资产状况和市场状况,
任何估价机构出具的报告价值应该是趋于一 致的.所以,其报告的有效期就显得没有意 义了.如果该类"追溯行为"报告没有有效 期,上述两估价所也就没有必要对报告的有 效期进行了调整,重新出具报告,法院也不会 存在误用过期的估价报告,避免造成不必要 的麻烦.
值得说明的是如果是资产评估报告,相 关行为属"追溯行为",按照现行规定,报告 有效期从估价基准日起计算一年内有效,估 价机构按规定出具的报告,在出具时本身就 是无效的.所以,对于此类报告,估价机构都 从报告提交日起界定有效期,但根据规定其 行为却是违规的.

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