会计社会实践报告本世纪深圳房价“七阶图”历史变迁详述（2000-2020）——（上篇）
⼤概算了⼀下，从2000年⾄2020年，深圳的房价整整翻了16.25倍，年化77.38%的涨幅。茅台利润问⿍A股市场，都还不到40%的ROE，试问还有什么企业能有这么⾼的年化收益？
图1-深圳房价21年变迁折线图
下⾯我们来分析⼀下，主要分为以下7个阶段（因为各阶段很多变化都发⽣在当年同时进⾏，所以⼤家不要太在意阶段起点的重复期）
放假安排2020图2-深圳房价历史7阶变迁图
第⼀阶段：2000年⾄2005年房价基本没啥⼤的变化，五年时间从5400涨到5900。
图3-上世纪的深圳深南⼤道
第⼆阶段：2005年⾄2007年，房价开始猛涨。2005年，由于深圳经济增长迅猛，建筑材料上涨，⼟地成本上升，政策利好以及外部⼤环境等因素，深圳房价节节攀升，商品住宅成交均价逼近7000元，⽐2004年上涨16%，创下历年之最。当年涨幅前三的是南⼭、宝安和龙岗房价分别上涨了36%、28%和25%。
1、鉴于2005年房价的暴涨，达到了6952元/㎡，2005年政府⾸次出台房地产调控政策：“国⼋条”，⾸次调控房价的新旧“国⼋条”于3⽉和5⽉先后出台；9⽉银监会2 12号⽂件收紧房地产信托。
2、2006年再次⼤涨，达到了9230元/㎡，70/90政策出台，“国六条”出台，重点发展中低价位、中⼩套型普通商品住房、经济适⽤住房和廉租住房。同⼀天,“国⼗五条”出台，规定90平⽅⽶以下住房须占项⽬总⾯积七成以上，也即“70/90政策”，此政策的出台使得很多开发商打擦边球，造成了深圳现阶段很多双拼房遗留。
淘宝怎么开网店步骤图4-79/90政策
3、2007年，均价达到了13370元/㎡，政府出台“9•27房贷新政”规定第⼆套房⾸付款不能低于四成，利率不得低于基准利率的1.1倍，不得发放随房价上涨追加贷款的住房贷款，提⾼第⼆套房的⾸付⽐例，⽽对购买⾸套⾃住房且建筑⾯积在90平⽶以下的，仍然执⾏⾸付不得低于20%的旧政。此次政策出台在短时间内造成房地产市场恐慌，起到打压房价的作⽤，房产成交⼤降3成，但却让外资抄了底。
第三阶段：2007⾄2009年，受政策打压，全球⾦融危机影响，深圳楼市迎来第⼀个“拐点”，量价齐跌。
2021新年祝福图5-全球⾦融危机中国4万亿救市
520告白1、2008年，均价12675元/㎡，当时深圳很多楼盘“腰斩”，⼀度出现“断供潮”；于是在年底出台了“国13条”，对⼆套房放宽，同时在营业税、⾦融等也⼤幅放宽。
水浒人物名字图6-2008年底楼市⼴告
2、2009年受政策利好，楼市开始反弹，均价达到15153元/㎡，此后连涨2年。
第四阶段：2009年⾄2010年，深圳楼市迎来复苏，两年房价基本翻倍。
图7-2008⾄2009楼市量价图
2010年，均价已经腾飞到了20205元/㎡，国家重新启动⼆套住房贷款政策，⾸付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 2010年9⽉30⽇深圳限购令正式出台，这个当时被称为史上最严的“深圳9.30”政策，深户限购2套住房，⾮深户限购⼀套住房的政策，⼀直延伸到2020年都还没有放松。此次政策的实施，彻底地将⼤部分炒房客拒之门外，简单点来说，就是有钱也买不到房。
第五阶段：2010年⾄2015年……
第六阶段：2015年⾄2018年……第七阶段：2018年⾄2020年……总结：……（待下篇）
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