房子过户费用李红波、邓铁胜等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2022.06.27
【案件字号】(2022)湘01民终7469号
【审理程序】二审
【审理法官】廖征常晓华刘朝晖
【审理法官】廖征常晓华刘朝晖
【文书类型】判决书
【当事人】李红波;邓铁胜;万程
【当事人】李红波邓铁胜万程
【当事人-个人】李红波邓铁胜万程
【代理律师/律所】宾安妮北京盈科(长沙)律师事务所;刘水清湖南弘一律师事务所
【代理律师/律所】宾安妮北京盈科(长沙)律师事务所刘水清湖南弘一律师事务所
【代理律师】宾安妮刘水清
【代理律所】北京盈科(长沙)律师事务所湖南弘一律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】李红波
【被告】邓铁胜;万程
【本院观点】本案的争议焦点为：一、涉案房屋《买卖协议》的效力问题。该《买卖协议》合法有效，对双方均具有约束力。从涉案《买卖协议》内容来看，双方的交易主体、交易标
的、交易方式、违约责任的约定等均不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，李红波所主张的邓铁胜是否具有购房资格、如何完成交易等均属于涉案合同的具体履行环节，不影响涉案合同的效力。
【权责关键词】无效欺诈恶意串通社会公共利益追认无权代理转委托违约金过错支付违约金合同约定第三人证人证言证据不足证据交换合法性质证诉讼请求简易程序维持原判强制执行拍卖
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【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明事实：根据2021年4月5日李红波与万程的聊天记录，李红波在陈述：“休息几天，好多中介打电话给我，说我的裸房都可卖350万了，我要求加房价。”、“要买就加价”、“如果价格上有商量我们会积极配合”。
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋《买卖协议》的效力问题。本院认为，该《买卖协议》合法有效，对双方均具有约束力。理由如下：1、李红波向万程出具
了《授权委托书》，双方约定，委托人因故无法亲自办理出售1703房的相关事宜，特委托万程为代理人。受托人在代理权限范围内对涉案房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。故万程在与邓铁胜签订《买卖协议》时具有代理权，万程能够代表李红波对外签订《买卖协议》。李红波主张其于2020年9月26日通过信息通知万程解除了委托合同，但是从李红波与万程当时的聊天内容及双方后续的沟通过程、委托合同的履行情况来看，万程在2020年9月26日继续按照委托协议办理委托事项，双方并未解除委托合同，李红波的该主张不能成立。2、李红波主张涉案《买卖协议》违反房屋限购政策的强制性规定和公序良俗，属于无效合同。本院认为，从涉案《买卖协议》内容来看，双方的交易主体、交易标的、交易方式、违约责任的约定等均不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，李红波所主张的邓铁胜是否具有购房资格、如何完成交易等均属于涉案合同的具体履行环节，不影响涉案合同的效力。本案中涉案房屋虽未过限售期，但目前长沙市的房地产调控政策是允许通过房屋置换的形式进行交易的。李红波主张涉案合同违反了国家关于房屋交易的特殊规定和限制，违反了长沙市现行商品房调控政策，与客观事实不符，本院不予采信。3、邓铁胜的个人经历和过往行为，并不影响其成为本案《买卖协议》的合法交易主体地位，亦并非本案的审查重点。交易主体过去是否存在违法行为，与涉案《买卖协议》无关，
不能成为否定涉案合同效力的依据。二、李红波是否构成违约，及是否应当承担违约责任；一审确定的违约金数额是否合理。根据李红波与万程的聊天记录，李红波在陈述：“休息几天，好多中介打电话给我，说我的裸房都可卖350万了，我要求加房价。”、“要买就加价”、“如果价格上有商量我们会积极配合”，可见李红波不按合同约定履行的真实原因是要求临时加价，并非李红波在上诉状中陈述的其他原因，李红波的行为有违诚信。李红波无故拒绝按照合同约定办理涉案房屋的过户手续，构成违约，导致邓铁胜的合同目的无法实现，邓铁胜有权主张解除涉案《买卖协议》。根据涉案《买卖协议》约定的违约责任：“违约方向守约方赔付房产总价345万元的10%。”该约定对双方均具有约束力。一审考虑到该约定的违约金过高，且邓铁胜未提供证据证明其实际损失情况，一审酌情确定李红波支付违约金20万元已较为公平合理，本院予以维持。 综上所述，李红波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
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