三、商业银行个人住房贷款的风险分析
（一）违约风险
对于商业银行来说，违约风险是房贷面对的首要风险，主要是指指借款人因各种原因，违反合同约定，在规定的期限内不履行还款义务。而违约风险又可以进一步的分为理性违约行为和被迫违约行为。理性违约是指借款人的主动违约，这主要是在借款人考虑了多方的因素后作出的决定，根据权益理论的观点，借款人在资本市场上可仅通过比较住房权益与抵押贷款债务的大小，衡量利弊以后作出是否违约的决定。影响借款人还贷的主要外部因素是房价和贷款利率，当房价下跌或者利率上升时，当超出一定的范围，借款人认为放弃还款能带来相对较多的收益，会选择主动违约，放弃继续还款。与理性违约相对应的是被迫违约，所谓的被迫违约是指借款人虽然有继续还款的意愿，但却因各种因素，没有还款能力，最终不得不违约的现象。可以看出在发放房贷之前，对借款人的还款能力、信用状况进行充分的审查，是控制房贷风险的重要措施。
对于贷款的商业银行来说，首先需要解决的问题就是获取更多借款人的信用资料，但由于我国信用体系不完整，加上实际操作中有限的资金投入以及时间约束。国外的很多银行在贷款时候
均会通过商业信用机构，来对贷款者完成信用调查工作，从而更加准则的掌握贷款者的个人信息。由于我国完全的个人信用体系还没有建立，商业银行在贷款的时候只能依据借款人所在单位开具的收入证明等材料，对借款人的信用等级进行考察，但是基金依靠这些资料，真实性和有效性都难以准确的掌握，核实信息的成本也很高。再加上我国很多商业银行缺乏相对完善的事后跟踪和监督制度，无法及时掌握影响借款人还款能力的信息，例如收入的减少、投机行为等，从而进一步增大银行的信贷风险。此外，一些借款人为了符合银行的贷款要求，通过欺骗的手段虚构一些材料，以套取银行的贷款，这使得商业银行的违约风险大大增加。
（二）系统性风险
系统性的风险是指商业银行通过自身的风险防范控制体系无法防范的风险，主要是由整个外部环境变化所引起，包括政策风险、经济下行风险等。对于商业银行来说，抵押物风险是其面对的系统性风险之一，抵押物风险主要是指因抵押物资产价值的减少，导致商业银行遭受损失。具体表现为以下两个方面：首先是抵押物的产权问题。抵押物的所有权问题关系到商业银行能否全额的收回贷款，如果个人住房贷款在偿还期间，因城市建设规划的要求，对抵
押物所在的地区进行征地、拆迁，这样原有的抵押物产权就规拆迁单位所有，就会产生产权风险。政府给予的拆迁费用，是难以偿还全部贷款的，讲给商业银行带来损失。而且抵押权人出于某些原因，在无法行使物上代位权，也可能产生产权替代的风险。其次，房贷抵押物的变现问题也是带来风险的原因之一。在借款人不按约定还款，银行对抵押物进行拍卖时，可能会因抵押物在市场中需求不足而难以变现，或者变现价值远远低于当初评估的价值，这将会给银行带来较大的风险。
（三）银行内部操作风险
操作风险不同于商业银行的信贷风险和市场风险，操作风险最为明显的特征是涉及面广，几乎涉及到商业银行的所有资产，包括商誉等无形资产。对于商业银行操作风险的定义目前还没有统一的共识，对于操作风险的说法较多，通常认为银行操作风险是指银行内部不完善的系统、违规操作以及欺诈所造成的商业银行不在预期内损失的风险。这一定义侧重于非预期性，重点指出操作风险是由非预期的因素导致，这些因素包含了系统、操作以及欺诈等方面。商业银行操作风险是指由于内部程序不完善或者失灵、内部员工、系统或者银行外部事件导致损失的风险。我国的商业银行操作风险主要体现在以下几方面：
首先，对银行个人住房贷款业务全过程的管理重视程度不够，在竞争日益激烈的市场中，一些商业银行为了增强竞争力，扩大市场规模，把主要的人力和资金都投入其中，忽视了其中的操作风险，导致个人住房贷款业务的监督和管理不到位，对于一些规章制度，没有有效的落实到位，对个人住房贷款申请人的审核不够严格，可能出现风险隐患。对于外部来说，为了争取到更多的客户，银行在对客户的信用情况、财务状况审查不严格，可能为将来带来风险隐患。
其次，对客户风险的关注不到位，对于客户的关注主要包括其经营状况、信用状况等，一些商业银行在开展业务和保持业务过程中，对于客户的风险关注不够，只是关注其信用状况而忽略了其他的影响因素，如贷款人未来的收入情况、还款能力等，这些都是评价客户的重要因素，不能只是着眼于客户过去的信用记录。商业银行在不深入的调查的情况下，很难发现客户虚假的个人收入情况，这可能给银行带来风险。
四、商业银行个人住房贷款风险的成因分析
（一）信息不对称
信息不对称是指针对事件的双方所掌握的信息不对等，一方掌握更多的信息，而另一方处于劣势，掌握的信息较少，在信息不对称的情况下，会产生逆向选择、道德风险等问题。在商业银行的房贷业务中就存在逆向选择的问题，究其原因还是银行与借款人之间存在信息不对称问题，借款人对其还款能力、信用状况进行可以的隐瞒，可能而导致银行选择一些资信状况不达标的贷款客户，增加商业银行的房贷风险。在房贷中涉及到借款人和商业银行两个主体，借款人处于信息掌握更多的一方，对自身的家庭情况、收入水平等信息非常清楚，而商业银行则处于信息掌握较少的一方，只有通过其他的渠道才可以了解到借款人的信息，除了借款人自己提供的材料，如果不进行其他方面的信息搜集，信息的真实性、可靠性等均不能得到保证。如果借款人提供虚假的个人证明，在银行无法完全掌握对方信息的情况下，就面临着贷款的风险。为了应对信息不对称所带来的风险，商业银行常常会采取提高贷款利率、提高贷款门槛限制等的方法，来防范可能面临的损失，但是这样对于银行的贷款业务产生了限制，不利于拓展业务，同时还增加了银行的经营成本。
（二）银行信贷管理体制不健全，内部监管不严
随着我国银行业竞争不断的加剧，商业银行为了迎接挑战，保持竞争力，很大一部分的银行
都在不断的扩大规模，不断提高服务质量，创新金融产品，尤其是规模相对较小的地方性商业银行，对于房贷业务的监督管理很不到位，导致商业银行存在潜在的房贷风险，一旦外部环境出现较大的变动，可能会发生着方面的损失。房贷业务作为银行经营业务重要的组成部分，业务风险控制的好坏，将直接的关系到银行是否能稳健发展。
一些商业银行高级管理人员短期行为意识浓重，没有长远的战略眼光，只图短期内业务发展和政绩，为未来持续健康发展埋下了隐患。领导对于短期利益的追求使得内部工作人员也进行效仿，为了达到业绩要求，满足个人利益，无视职业道德，肆意违规作案，给银行带来了巨大的隐患，一旦爆发危机，将危及到商业银行的存亡。通常商业银行中都会有专门的监督机制，如上市公司中有监事会和内部审计委员会等机构，但是一些小型商业银行中在房贷监督方面有很多不到位的地方，最为典型的是监督机构和实际的监督脱节，没有发挥出应有的效果，尤其是对于分行和支行的监督，由于组织层级多、信息不对称等情况，监督管理无法达到理想的要求。
（三）房地产行业发展的不规范，导致银行信贷风险发生
在楼市黄金的十年，房地产行业有着很高的收益，在快速发展的时期风险会被人们所忽略，
一些实力不够的企业通过银行的贷款，大量开发楼盘，通过借贷来谋取高额的利润，但是这其中就存在着大量的风险，如果开发的楼盘无法按照预期销售或者房价出现下滑，可能会出现烂尾楼，这对于商业银行来说就要面临巨大的风险。在进入2014年以后，房地产企业破产的新闻在新闻中时有出现，一些地方性的房地产企业由于资金链断裂，导致开发的楼盘烂尾，而无法偿还银行的贷款，甚至很多的破产房地产企业通过民间的借贷来筹集资金，需要支付高额的利息，一旦房地产企业破产，银行、民间借贷者都将面临借款无法追回的问题。相比个人的房贷，房地产企业的贷款风险更高，造成的损失也更大。而房地产行业发展的不规范，又大大增加了银行的贷款风险。
银行房贷（四）宏观环境导致个人住房贷款风险增加
在我国的经济增长速度放缓是影响商业银行房贷的重要因素，我国经济增长速度从2008年全球惊人危机以来持续放缓，虽然在4万亿的刺激下，出现了一定的反弹，但是经济增速放缓的趋势没有改变，具体的走势间下表4.1。在2014年政府提出“新常态”这一说法来表示我国现在经济的发展状况，具体体现在下面三个方面：首先，我国经济从高速增长放缓到中高速增长，GDP增速持续的下降，在2015年下降至6.9%，十年来首次跌破7%。其次，我国的经济
增长模式由过去的粗放式增长转变为创新和消费驱动增长，最后，在这一增长态势下，要把防风险放到更为重要的位置，充分的调整现有的经济结构。
图4-1 2000—2015年我国GDP增长率（数据来源：国家统计局）
在新常态下我国的经济增速已经不可能像过去十年那样，而房地产首当其冲的会受到影响，房价难以持续的增长，这就给银行的房贷增加了风险。如果房价出现回调，短供的可能性就
会增加，温州由于房价持续的下降，在2015年就出现了一定数量的断供，这对当地的额银行房贷产生了较大的影响，银行不得不拍卖其抵贷款的房屋，挽回损失。这只是局部的一个现象，但是如果在新常态下，商业银行不及时的对房贷风险进行防范，可能会为银行带来巨大的损失。
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