签订房屋贷款合同有哪些细节是需要特别注意的
签订房屋贷款合同有哪些细节是需要特别注意的
对于有过买房经验的⼈，肯定有种体会，⽆论何时在房产交易⼤厅都是⼈满为患。⾯签时，银⾏放贷员会问的问题包括贷款年限和贷款⾦额；还款⽅式选择等额本⾦还是等额本息；每⽉还款时间等。
⾯对厚厚的⼀沓贷款合同，银⾏⼯作⼈员问⼏个主要的问题，就开始让购房者在贷款合同上签字。⾄于数⼗页的贷款合同上，具体有哪些条款，每⼀项条款的内容是什么，相信很多⼈都没细看。
房屋贷款合同哪些细节需要特别注意?
⼀、房屋贷款利率不是⼀成不变的
在签订房屋贷款合同时，贷款利率和折扣是购房者最关⼼的问题。
房屋贷款合同中的贷款利率分为固定利率和浮动利率。⼀般情况下，银⾏都会选择浮动利率，即银⾏的贷款利率会根据每年央⾏基准利率的调整⽽调整。
举个例⼦：
⼩A于2017年商业贷款买房。2017五年以上商贷基准利率是4.9%，但这并不意味着⼩A以后每年贷款利率都是4.9%。⼩A要⽀付的商贷利率要看2017年底央⾏基准利率的调整。
需要注意的是，如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率，采⽤固定利率的，⼀般情况下各⽅会签订《固定利率补充协议》。
⼆、贷款上浮(或下浮)的幅度在贷款期限内是否变动?
在贷款利率⽅⾯，除商业贷款基准利率之外，⼀些银⾏会推出83、85、90、95等折扣优惠。不同的银⾏折扣优惠不同。这个折扣优惠就是贷款的浮动幅度。很多银⾏已经取消了⾸套房9折优惠，执⾏95折利率。
举个例⼦：
⼩A商业贷款买房时，贷款利率有85折优惠，那么利率浮动就是-15%，那么⼩A当年的商贷利率就是
4.9%X85%=4.165%。如果⼩A贷款30年，之后的每⼀年，⼀般情况下，贷款利率浮动幅度是不变的。
需要注意的是，由于每个银⾏规定不同，有些银⾏保留了⾃⼰的调整权限，没在房贷合同上明确约定利率优惠期限。所有在签订房贷合同时⼀定要向银⾏咨询清楚。
三、“等额本⾦”和“等额本息”两种还款⽅式的选择
在签订房屋购房合同时，需要⾃⼰选择还款⽅式。⼀般情况下，还贷有两种⽅式，“等额本⾦”和“等额本息”。
等额本⾦是在还款期内把贷款数总额等分，每⽉偿还同等数额的本⾦和剩余贷款在该⽉所产⽣的利息，这样由于每⽉的还款本⾦额固定，⽽还的利息越来越少，因此起初还款压⼒较⼤，但是随时间的推移每⽉还款数也越来越少。
提前还房贷需要付多少违约金
等额本息是在还款期内，每⽉偿还同等数额的贷款(包括本⾦和利息)，通俗地讲，等额本息就是“每⽉还的本⾦与利息之和是不变的”，但本⾦与利息的⽐例是变化的。
举个例⼦：
⼩A银⾏贷款100万，期限20年，年利率是3.6%，如果选择等额本⾦，那么⽉利率就是0.3%(3.6%/12)，每⽉本⾦还款额=100万/(20×12)=4166.67元，但利息是每⽉递减的，即第⼀个⽉利息=100万×0.3%=3000元，第⼀个⽉本息共还7166.67元，第⼆个⽉利息=(100万-0.4166.67)×0.3%=2987.5元，第⼆个⽉本息共7154.17元。
如果⼩A选择的是等额本息的还款⽅式，每⽉还款额是固定的58511.11元，其中，本⾦逐⽉递增，利息逐⽉递减。所以在签订购房合同时，购房者可以根据⾃⾝的经济情况，选择不同的还款⽅式。
如果购房者⾃⼰不做选择，⼀些银⾏会给购房者选择等额本息的还款⽅式，因为相同的贷款数额和年限下，等额本⾦的利息⽐等额本息的少。
举个例⼦：
以⼩A为例，100万贷款20年，利率3.6%，等额本⾦的全部利息为361500元，等额本息的全部利息为404267.52元，⽐等额本⾦⾼了42767.52元。
四、还款⽇期和罚息要看清楚
除了选择合适⾃⼰的还款⽅式之外，在签订房屋贷款合同时，银⾏放贷员会就每⽉还贷时间跟购房者协商。在还款⽅式上，现在⽐较常⽤的是委托扣款，即购房⼈在申请房贷的银⾏办⼀个银⾏账户，购房者最晚需要在还款⽇的前⼀⽇将要还的房贷存到卡上，到期银⾏⾃动扣款。
在还款⽇期⽅⾯，购房者⼀定要向银⾏咨询清楚，如果贷款⼈⽤来还贷的银⾏卡上余额不⾜，银⾏是否会提前⼏天发信息提醒。如果银⾏不发信息提醒，银⾏会从何时开始计算逾期罚息，这些都很重要。
五、提前还款需要交违约⾦吗?
在现实中，不少购房⼈存在提前还款的情况，所以在签订房屋贷款合同时，借款⼈⼀定要向银⾏咨询清
楚，提前还款⽤不⽤⽀付违约⾦。如果需要⽀付违约⾦，借款⼈要向银⾏咨询清楚，⽀付违约⾦的形式。
举个例⼦：
⼀些银⾏规定，提前还款需要⽀付固定⾦额的违约⾦，⽽⼀些银⾏则规定，贷款在还款期未到之前先⾏偿还贷款，要收1%-3%的违约⾦。所以在签订购房合同时，借款⼈要弄清提前还款违约⾦的规定，以免增加提前还款成本。

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