房地产开发企业成本核算问题和对策
房地产开发企业成本核算问题和对策
近几年来，我国经济体制不断完善，房地产企业获得了更多的挑战。国家出台了一系列的调控政策对房地产行业造成一定的影响，成本核算在房地产企业极其关键，对企业发展造成重大的影响，因此，房地产企业要想进一步促进企业经济效益不断提高，应当完善核算成本方法，建设新的管理机制，使成本控制体制与成本核算更加健全。
一、房地产企业成本核算概述
为了完善产品核算管理，减少开发过程中的各种开支，提高房地产企业效益，一定要严格核算开发产品成本，在每个生产环节把控各项成本支出。为完善开发产品成本核算，房地产企业要按照成本核算的基本程序，企业的成本核算工作要科学、合理、严密，最终达到成本控制的目的。由于房地产开发企业的经营管理具有独特性，产成品的种类较多，成本核算方法也各不相同，企业须根据不同业务需求，选择不同的核算方式，增强成本核算的科学性。
（一）房地产成本核算的含义
房地产成本核算是指开发成本项目开发商品所支出的全部费用进行归集和分配，计算出每平方
的建筑面积成本与成本总额的工作经过。企业在开发经营特定开发项目过程所发生的各项费用包括前期工程费、征用土地及拆迁补偿款、基础设施建设款、建筑安装工程款、公共配套设施款以及开发间接款。
房地产利润（二）房地产开发成本核算的作用
房地产开发成本核算是企业成本管理工作不可缺少的部分，把房地产企业按照一定的项目对象分配归集各项经营过程中发生的支出，来计算每平方建筑成本与成本总额开发支出核算是否合理，是否直接影响房地产企业成本的测算、分析、考核、计划和改良等成本核算任务，并且对房地产企业的成本核算和经营决策的是否有效造成很大的是影响。项目开发成本核算时，是按实际情况计算企业生产过程各种支出的经过，同时反馈实施成本信息管理的过程，因此，开发成本核算起着至关重要重用是对企业成本计划的实现、成本水平的约束和目标成本的完成。
（三）成本核算对象及成本核算项目
1.前期工程
前期工程是指房地产项目开发之前所发生的项目规划、设计、咨询、水文地质勘察费、可行性分析、政府行政收费、三通一平费用、其他前期等。投资决定后到正式开工之前的时间段，这段时间内要完成取得土地开发的权力、筹备资金及完成项目的计划。行政部门的收费是指向政府有关部门按规定缴纳的相关项目报建时的报批费用，如市政配套建设费、绿化建设费、人防异地建设费、消防图纸审查费、白蚁防治费、建设工程社会保险费。
2.土地成本
房地产企业为开发项目所发生的土地购置成本、拆迁补偿款、土地使用税、契税、土地交易服务费等称为土地成本。土地作为房地产开发企业的重要资源，构成了房地产开发成本的重要组成部分，而对于土地成本的确认和计量，则直接影响着开发企业相关税收（增值税、土地增值税、企业所得税）的计算。
3.土地征用及补偿款
土地补偿费、拆迁补偿费、树木花苗补偿费、水利工程维修费、耕地垦复费、耕地点用税、征地管理费等是房地产企业征用土地发生的主要费用。房地产企业开发项目由于受让原土地
使用人或单位造成的经济损失，房地产企业按规定给以补偿费用。主要由征收房屋安置费和补偿费组成。
4.基础设施建设费
红线内外工程费称之为基础设施建设费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种道路和管线等工程费用，主要包括水电、道路、排洪、排污、供气、通讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政施干线、干管和干道的接口费用。
5.建筑安装工程成本
建筑安装工程成本是指用于工程项目所发生的建筑工程和安装工程成本费用总和，有装修安装工程费、建筑工程费，还有电气照明、给排水、煤气管道、消防、防雷、电梯安装等。
开发间接费用开发项目中，不能直接分配到成本对象的各项费用，房地产开发公司的入场支出应该按照部门来划分，每个项目有相应的开发费用，因为这些费用不能直接确定其为该项目所开发产品所承担，所以不能把它直接计入该开发产品成本，包括工程人员工资、工程人员福利费，还有开发期间的折旧费、修理费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及贷
款利息等，可以简化核算手续，把费用记入开发间接费用，按适当分配标准，把该费用分摊各项开发产品成本。
房地产成本核算存在的问题成本核算对象不明确多地块、多批次开发是常态，业态、地块、批次的增加会给企业成本核算工作带来很大的困难。成本核算人员是不是能准确地区分成本核算对象，对以后企业所得税汇算及土地增值税清算的结果会造成重大影响，在项目开发成本发生之前，项目工程造价成本就须向当地住建局备案登记，备案后，造价成本不能随意变更，如果要改变成本核算对象，要经过税务部门的同意，在实际工作中，还是有很多随意变更成本核算现象，造成实际成本与成本核算金额存在很大差异，导致成本分析和后期税费清算带来很大的难题。
（四）成本费用归类不合理
成本费用归类可以分成直接成本费用和间接成本费用。企业开发成本费用可以直接划分为某个成本对象的，就按照所对应的成本费用直接入该成本对象，如果某项成本费用在两个或两个以上成本对象的共同承担的，那就要按收入与成本配比原则计入相关的成本核算对象。如果成本核算人员对项目工地施工环境不了解，对预算造价及建筑工程方面缺乏认识，对直接
成本费用准确归类到相关的成本对象就不易确定，会造成成本归类不合理。还有对间接成本的分配，标准没有统一。
（五）成本核算周期跨度大
房地产企业开发项目，涉及工程期会比较长，有的一年，有的几年的都有，涉及工作种类也很多，资金的占用时间比较长且比较大，给企业带来很大的经济压力，且开发成本核算也造成一定的困难，加大了开发成本的核算难度。开发项目规模大、复杂的结构、不同的装修档次、较长的开发周期，不确定因素较多，在开发的时候，有时还会出现设计变更，这样延长开发成本的核算周期，所以开发周期能否确定的相关问题对项目成本核算非常重要。
二、房地产开发企业成本核算常见问题的解决对策
（一）统一成本核算对象
成本计算对象又称成本核算对象，是指为了确定房地产核算开发成本，分配和归集开发过程中各项应承成本的主体。成本对象的划分非常重要，成本核算人员应充分熟悉项目的建筑规模、产品业态、产品定价、项目工程总成本及开发周期。财务部应与开发部、工程部、销售
部进行会议研讨。清楚项目业态类别、是否可售等对成本对象进行划分。成本核算中需要从设计阶段开始，对开发项目的工期、对项目总成本能清晰划分，对开发项目成本核算周期，建立健全的规章制度。

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