房地产企业财务风险分析与应对
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房地产企业财务风险分析与应对
林丽芬 漳州城投地产集团有限公司
摘要：社会经济稳步提升以及科技快速进步推动了房地产行业的快速发展，同时市场经济环境的变化也为房地产企业带来新的财务风险。房地产企业需要重视对财务风险的分析，全面掌握房地产企业财务风险内涵及特征，并明确当前房地产企业财务风险的类型，了解风险的成因，从而作出针对性的分析，采取有效的应对策略，以此来保证房地产企业的稳定运营与持续发展。本篇文章首先介绍房地产企业财务风险内涵及特征，其次明确具体的风险类型，最后通过对风险成因的分析提出几点应对策略上的建议。
关键词：房地产企业；财务管理；风险分析；应对策略
引言
房地产利润近些年来，为实现房价的合理调控，国家采取了一系列政策措施，目的是止缓房价上涨过快的趋势，这也为房地产企业提出了新的要求。房地产企业开发的产品有着投资周期较长、资金数额巨大、收益回报较为
缓慢的特点，相关调控政策的实施和信贷的收紧使得房地产企业财务风险发生率也随之增加，如何精准定位房地产企业所面临财务风险、并做到有效防控成为当前房地产企业所必须要重点关注的课题，因此，对于房地产企业财务风险的分析和有效应对有着较高的现实意义。
一、房地产企业财务风险概述
（一）房地产企业财务风险
本质上说，房地产企业财务风险是属于一种微观的经济风
险，但同时也是房地产企业运营活动当中客观存在的集中性风险。从狭义角度来解释，房地产企业财务风险主要包括了筹资、举债等相关风险，其仅与房地产企业的负债相关，也就是说，房地产企业在未承担任何债务时，基本不存在相关财务风险[1]。而从广义上来讲，房地产企业财务风险则主要指的是企业财务工作及各项经济活动开展过程当中，由于受到多种不同类型因素的影响而致使其收益出现部分误差，从而带来一定的经济损失的风险，如资金投资风险、融资风险、资金回收风险等。
无论狭义角度还是广义角度，房地产企业财务风险现实存在
的结果都受到多种难以控制或不确定因素影响，导致房地产企业在一段时间、一定范围内所获取最终财务成果与预期运营目标产生偏离，主要表现为房地产企业受到很大经济损失或减少经济收益，即便是政
府投资行为或投资项目相关的房地产企业，或本身为政府支持的房地产企业，如城市保障性住房项目，其在建设投资中也必然会存在一定的风险，且会受到不同因素影响导致风险加剧[2]。
（二）房地产企业财务风险特征1.短期偿债能力不足
依据财务管理相关理论中的观点分析来看，房地产企业拥有较好的资金流动与速动比率，这意味着该企业有着良好的短期偿债能力，如房地产上市公司2020年统计年报显示，这些房地产企业平均流动比率为2.28，虽然相比上一年有所降低，然而却明显优于前几年，而平均速动比率为0.66，与2015年相比，表明房地产开发企业资金状态在持续下滑，这就意味着房地产企业短期偿债能力呈现出下降的趋势。
2.负债比例过高
房地产企业如果具备有效控制资产负债率的能力，则将其控制在50%以内是属于较为理想的状态，然而目前我国房地产市场发展速度不断加快，多数房地产企业主要采取的是负债化发展战略，说明这些房地产开发企业资产负债率相对较高，甚至一度达到了80%。实际上，如果房地产开发企业资产负债率超过70%，就意味着房地产企业已经没有能够作为抵押的资产来进行筹资活动，如果房地产市场发展速度减缓或陷入低迷状态，则高资产负
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债率往往会增大房地产企业资金链断裂风险的发生概率，而一旦资金链断裂，房地产企业存在很大可能会面临着倒闭的风险[3]。
3.筹资难度更高
房地产企业归属于资金密集型产业，其所开发的项目所投入的资金数额极为巨大，基本上，一些略具规模的房地产开发项目所涉及的投资额甚至需要投入几亿元，由此可以看出，房地产企业不可能完全依据自有资金来支持项目开发，而且房地产企业所开发的项目产品投资回报周期较长，甚至一度达到十几年，这无疑会加重房地产企业资金的负担。所以，目前我国房地产开发企业主要的投资渠道就在于银行贷款，但这种筹资方式较为单一，且能够筹资的数额相对有限，如果发生突发事件或项目投资远超预期，就会增大房地产企业筹资难度，从而产生巨大的财务风险。
二、房地产企业财务风险类型
（一）利率变动风险
市场经济环境背景下，利率是属于动态变化的，房地产企业财务容易受到利率变动所带来的影响，一旦房地产企业负债阶段开展运营活动，则存在很大可能出现通货膨胀的情况，房地产企业贷款利率就会提
升，这在一定程度上会加大房地产企业投资成
本，减少预期的经济收益[4]。
（二）按期偿债风险
目前，大部分国内房地产企业所开发的项目投入资金主要来自银行贷款，部分房地产企业会投入一部分自有资金，然而其自有资金占据比例相对较小，房地产企业本身所投入资金主要具有投资数额较大、回报收期较长的特点，同时房地产企业预期利润
也容易受到多种不确定性因素影响而引发财务风险。（三）筹资风险
如果房地产企业面临较高的资产负债，则会导致房地产企业融资难度的提升，如果无法确保资金及时到位，在资金不足的情况下，房地产企业必然会面临着巨大的财务风险，甚至无法正常运营[5]。
例如，城市保障性住房相关房地产开发企业，虽然其实际资金来源来自政府财政拨款，但在不同地区地方性政策影响下，如果税务筹划不合理或现金流管理不到位、运营资金使用率存在问题，都会引发不小的财务风险，特别是如果房地产企业资金周转不畅、建设资金不到位，就容易引发多项目无法顺利完成施工的问题，从而引发财务风险。
三、房地产企业财务风险形成原因分析
房地产企业项目资金主要的来源为银行等金融机构贷款、自有资金、房地产项目产品预收款和其他经济收益。以保障性住房项目中的房地产企业财务风险为例，保障性住房项目通常规模较大，需要较大数额的稳定资金，而目前部分保障性住房项目财务管理当中，往往存在现金流管理不到位的问题，且运营资金使用率不高。一方面，由于缺乏精细化管理方法，致使现金流周转不畅，较为明显的是企业现金较为短缺，保障性住房项目建设周期较长、施工技术复杂、工程质保金回收周期长。实际资金管理中，如果使用率不高，如账款未及时催缴致使出现呆账、死账，就会加大房地产企业财务风险发生概率[6]。
房地产企业成本管控中，税务筹划是导致房地产财务风险增大的重要因素之一。通常来讲，房地产企业各个投资项目所投入资金数额较大，且投资周期较长，因此，其各个项目在实施之前都必须要进行详细且周密的调研分析，并编制可行性报告，必要时还要进行盈亏平衡分析与敏感性分析，在实际进行决策制定过程中，过于详细和周密的可行性分析往往成本较高。而税务筹划是房地产企业实现成本降低的重要举措之一，但如果房地产企业未合理筹划税务，就容易出现涉税违法的情况，虽然保障性住房项目属于民生工程，国家在税费上制定了诸多优惠政策，但房地产企业却容易发生税务筹划过度的问题，这就会造成偷税漏税的发生。
另外，由于税务筹划设计不全面而未享受到税务筹划相关优惠政策也是一种财务风险，常见的情况是企业未充分利用优惠政策，致使出现多交税的情况，如未进行仔细核算，出现未做好进项税额抵扣，就会产生财务风险[7]。
四、房地产企业财务风险有效应对策略的建议（一）加强现金流管理，提高成本使用率，确保建造成本的最优化分配
城市化建设规模的不断扩大，城市用地矛盾也越来越得以凸显，这一问题也使得我国政府不断依据实际情况进行土地政策的出台，这些政策往往会对房地产企业用地成本带来一定的影响。此外，房地产企业投资主要的来源在于银行贷款，部分城市保障性住房建设项目资金来源于财政拨款，这就意味着国家相关宏观经济调控必然会影响到房地产企业资金融资。例如，银行融资政策发生紧缩，则房地产企业所承担的利息成本会增大，这也就会增加房地产企业所面临的财务风险。
房地产企业在进行项目开发和实际运营过程当中，要能够科学进行现金流管理，并针对企业现有财务资本结构予以改进调整，以确保房地产企业合理进行成本分配和有效管控，要特别注意防止发生资金短缺而造成项目停产的问题，以此来实现企业成本的有效节约[8]。例如，城市保障住房建设项目相关房地产开发企业可以借助政府购买服务，针对部分项目予以外包，委托专业机构来针对企业事务性相对较强的成本管理工作进行优化改进。
此外，房地产企业也要时刻注意市场变化分析，准确掌握市
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场实际需求，实现建造成本的最优化分配，同时要保证项目建设资金的使用安全，杜绝将保障性住房建设项目资金挪用在其他项目的问题，房地产企业还要构建现金流预警体系，加强现金流的严格监督。施工企业则必须要构建完善的现金流管理预警体系，强化对项目资金使用的风险管理，做好研判工作。
建设施工单位要以全面性战略层面为基础，实现现金使用的统一化与集中化管控，确保现金使用效率的最大化，如房地产企业需对重点领域进行现金流向与使用的监测，及时做好日常催款工作，避免因资金使用率降低而造成财务压力过大的问题，要保证资金按时回笼，防止出现呆账、死账。
（二）建立科学、完善的财务风险预警机制与管理机制
房地产开发企业要依据自身实际运营状态和发展现状，借助
先进信息技术构建科学、完善的财务风险管理机制，要能够准确识别和评估房地产企业运营发展当中所存在的财务风险，并制定有效的防范与应对方案。房地产企业在建立财务风险管理机制过程中，需要结合企业财务报表和相关信息数据进行整理分析，并全面掌握企业资产负债情况和财务状况，再依据相关国家政策和市场风险制定行之有效的应对方法，以此来达到降低财务风险的目的。
在完成财务风险管理机制建立后，要在实际应用过程中予以完善，同时还要提高相关财务工作人员和管理人员风险防范意识，确保财务风险管理机制能够真正得到贯彻落实[9]。（三）合理进行税务筹划，严格控制企业成本支出
近年来，受到新冠肺炎疫情影响，中央发布了多项防控措施
和财税优惠政策，保障性住房建设房地产企业要能够在确保项目质量与施工安全前提下充分利用各项优惠财税政策，严格进行成本支出的控制，作为企业有效的财务管理手段，税务筹划要在税务优惠政策基础上，建立节省成本支出的新管理模式。此外，对于保障性住房项目房地产企业来说，要利用购买防护用品资金项目进行个人所得税的免征，确保可以享受到最为优惠的增值税税负。
另外，还要充分利用现有的优惠政策做好税务筹划，要合理选择原材料供应商，按照项目实际使用规模进行准确计算，如果选择与个人供货商合作，通常其报价相比一般纳税人会低3个百分点左右，企业可选择与个人供货商合作，如此可为房地产企业节省约12%的税款，从而降低因税务筹划所带来的风险。（四）重视成本管理优化，实现财务预算精细化管理
房地产企业所投资项目的回报率是否能够达到企业预期，与
房地产企业财务预算有着直接的关系，房地产企业在运营发展过程当中，其财务风险常会存在诸多不确
定性因素，而针对这些因素，房地产企业财务管理部门需要依据所开发建设的相关项目实际情况进行仔细的研究和分析，要确定项目是否具备可执行性和可操作性。对于项目所需要投入的成本和相关工程设计成本都要进行精确的估算，对于开发和销售阶段所产生的成本费用等相关
财务管理内容，也要实现整体的统筹规划和合理控制，针对企业资金来源和投资收入以及支出所呈现的利润与分配，则需要提前进行精细化安排与科学规划，对资金需求要进行使用计划的合理编排，整个过程必须要给予严格的监督，使其能够落地执行，只有如此，房地产企业才能够提高自身财务风险的应对能力[10]。
例如，城市保障住房相关开发项目的房地产企业可以借助政府部门职能作用，通过相互协调和沟通进行各阶段成本的有效管理，确保资金的充足和成本预算的准确，并实现财务预算的精细化管理，如此才能够降低房地产企业财务风险的发生概率，减少不必要的损失。
结语
结合上述文章内容所述，时代不断发展，文明与科技也必然会持续进步，人们的观念和意识是实现市场持续发展的核心推动力，如何更好地满足市场需求是当前企业所必须关注的重点，但同时也要具备应对各种风险的能力。在市场环境的动态变化下，房地产企业资金使用常会面临巨大的风险，这就需要房地产企业能够具备较高的财务风险分析能力，并深入研究财务风险类型和具体成因，掌握其现实特征，尝
试优化和改进企业财务管理方法，使其能够符合当前市场变化和企业发展实际要求。参考文献
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