房地产资金来源变化的分析与研究
纳税Taxpaying经济纵横房地产资金来源变化的分析与研究
李洋
（天保建设集团有限公司，河北保定072750）
摘要：本文主要以房地产资金来源变化的分析与研究为重点进行阐述，结合当下房地产行业实际发展趋势为依据，首先分析房地产资金来源的途径，其次从房地产行业度过金融危机，基本上趋于稳定发展的状态、房地产开发资金，主要集中在银行贷款、自筹资金的增加，加快房地产企业的发展几个方面深入说明并探讨房地产资金来源变化，最后介绍房地产资金来源变化的思考，旨意在为相关研究提供参考资料。
关键词：房地产；资金来源；变化；组成结构
房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，也是社会各界人士重点关注的民生行业，因为房地产具备生产以及经营的特征，促使房地产的实际发展不仅仅凭借自身的资金积累，还要依靠社会类型的集资手段，由此确保房地产行业长久运行与发展。针对房地产企业而言资金的来源以及资金组成结构的管理十分必要，其不仅是房地产企业经济发展的关键，也是企业长久运行的重要举措，所以房地产企业的管理者要高度重视资金来源，科学的管理企业运行的资金，持续性扩展自身的企业规模，加快我国经济现代化建设，以下为笔者给予的相关分析与建议。
一、房地产资金来源的途径
（1）国家预算内资金。针对计划机制，国家以及地方财政机构进行的拨款业务为国家和各个地区政府支持国有类型房地产经营与项目开发的资金，通过财政机构策划将提供的资金转变为房地产企业的资本金。在我国现有融资体系的不断改革视角下，房地产行业进一步创建基于信贷体系的多元化金融融资途径，政府不会将给国有企业投入更多的资金充当资本金，而是以建设廉租房或者经济类型适用房的方式强化住宅市场的发展。
（2）国内贷款。房地产行业的银行贷款往往凸现在土地储备贷款以及房地产开发贷款两个角度上，涉及流动型资金贷款，重点使用在填充企业以完成发展计划内的土地开发以及商品房建设中，为其提供流动资金项目贷款，也就是房地产开发项目涉及的生产性资金房地产抵押贷款。此外开发商家的自筹资金以及工程款项也来源于银行贷款。
房地产利润（3）外资。重点是地区的房地产投资基金以及风险投入基金和个体资金，以直接购买房产或者土地的方式集中投资房地产企业的建设。
（4）自筹资金。自筹资金重点是涉及企业内部资金以及企业外部资金，具体分为企业入股资金、企业债券资金和职工薪酬资金以及发行股票等。
（5）其他类型资金来源。重点体现在定金和预付款以及个体按揭贷款几项内容，房地产企业通过预售房地产资源，事先与购买者以及使用机构进行沟通，收取部分定金或者采取分期付款的手段，不仅能够处理房地产开发资金的匮乏问题，还能够降低市场营销的风险，减小房地产企业建设的成本，保证资金流通的科学性。除此之外，企业一方面会向银行提出贷款申请，另一方面会向非银行金融单位申请通融资金，包括保险单位、财务单位以及信托单位等。
二、房地产资金来源变化
（1）房地产行业度过金融危机，基本上趋于稳定发展的状态。在金融危机出现之后，我国人们的消费水平围绕低等级别进行变化，以至于房地产行业的实际销售业务出现下滑的现象，成交量逐渐降低，房地产企业躲避高额利润的运营方式，而大众持币观望，由此促使房地产市场朝向有价无市的趋势方向发展。在国家的深入整治背景下，房地产行业的建设资金不断增加，执行较为宽松的房地产货币计划，以至于房地产企业获取高数量的贷款，有效地对企业内部资金链条进行衔接，给予房地产企业的前进发展带来活力。
（2）房地产开发资金，主要集中在银行贷款。依据国内外房地产企业的实际运行情况，房地产投资涉及的资金来源集中在银行贷款中，大约占有百分之六十，成为房地产企业前进发展的标志性特点。在我国的房地产行业经营进程中，房地产企业的银行贷款以及销售环节总是呈现出按揭贷款的局面，而房地产的开发商家自主筹集的资金以及工程垫款数量也总是来源于银行贷款。
（3）自筹资金的增加，加快房地产企业的发展。一直以来，我国现有的房地产行业具备的自筹资金较为匮乏，且自筹类型的资金金额仅仅占据房地产总资金数量的一小部分，引发国民经济的安全金融隐患问题。由于美国次贷危机的出现，在国际经济化影响之下，我国的房地产行业金融风险的产生受到政府机构的深入关注，制定一系列的法律规定，执行从紧金融货币方案，促使房地产行业出现的金融风险概率大大减少。
三、房地产资金来源变化的思考
（1）加强财政支撑，优化住房保障机制。现阶段我国内部的房地产市场突出的问题便是结构冲突，和国民经济的和谐协调性战略目标进行对比，固有资产投资数量以及住房建设数量逐步增加，运行的速度较为迅速，然而能够满足家庭收入支出标准的中小类型户型数量不够充足，展现出住房保障的相关问题。所以相关人员要科学控制住房建设的数量，采取财政杠杆的手段，依据投资乘数产生效应，大力开发低收入家庭住房的建设，号召居民结合自身的经济现状，以多种途径处理居住的实际问题。
（2）延伸房地产企业融资途径，降低融资风险。近些年，我国在收紧银根的过程中，没有实效性的对房地产企业融资途径进行延伸，也没有科学的创造筹资手段，实现房地产企业之间的重组或者并购目标。但是在时间的流逝下，一些区域中的中小规模房地产企业以及空置建设项目的系统性安全使用风险在进一步增加，甚至出现银行做坏账的问题，所以房地产企业要恰当的延伸房地产企业融资的途径，最大限度上降低融资的风险。
（3）整合合体抵押按揭机制，控制偿还金融风险。现阶段我国现有的经济体系在发展阶段，银行贷款势必成为房地产行业建设资金的来源重点途径，而最近几年在宏观调控的背景下，房地产企业的开发贷款工作被科学的控制，减小金融贷款出现的风险。然而以定金或者预付款以及个体抵押为手段的资金来源涉及的风险在与日俱增，银行充当个体贷款的支撑方，需要承担较大的金融风险。首先要时刻注意房地产商家过于使用预付款或者个体抵押资源来源的收入，因为在建设项目停止的过程中，会造成银行整个体系的金融危机；再次是注意个体抵押贷款项目，全面掌握个体抵押贷款的检验与贷款发送
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2019年第23期（总第239期）经济纵横
（三）样本分析
从当前获取江苏省苏南地区小微企业基本情况可以看出，85家小微企业样本中，企业成立时间有所区别，也就是说，江苏
省苏南地区85家小微企业分别隶属于不同发展时期，包括初创期、成长期、成熟期、衰退期四个企业发展时期。从企业性质层面进行划分，包含形式众多，涉及行业样本全覆盖，因此江苏省苏南地区小微企
业样本选择中不存在特殊性，保证样本选取的多样性。
根据当前数据获取，准确分析江苏省苏南地区小微企业融资形势，以表1量表中观测变量为研究基础，进行数据样本的描述性综合分析。从当前获取的样本数据可以看出，江苏省苏南地区共计有71家小微企业有融资需求，占比83.52%，通过数据可以清晰地了解到，随着社会经济水平的不断提高，小微企业也在不断完善自身，调整发展战略目标，以适应新的时代要求，抓住更多的发展机遇。但是由于自身企业规模较小，自有资金不足等实际情况，制约了小微企业的发展，继而产生了小微企业向商业银行等正规金融机构进行贷款，具有较强的融资需求。其次，从小微企业资金可获得性方面进行衡量分析，35家江苏省苏南地区小微企业认为目前融资渠道的资金获得性满足需求，占比41.17%，由此可以看出，目前国家政府机关政策扶植取得明显进展，在一定程度上优化了小微企业融资的可获得性。最后，通过对江苏省苏南地区小微企业融资成本数据分析，随着融资成本的增加，小微企业融资需求逐级递减，也从另一个侧面看出，当前江苏省苏南地区小微企业融资成本还处于较高水平，融资成本过高同样影响小微企业对于融资的需求，
影响企业判断是否展开融资活动。
综上所述，目前江苏省苏南地区小微企业由于国家政府机关的政策扶持减轻了资金可获得性的难度，但在融资需求体量大、融资成本高的问题方面仍有待解决，因此，需要从根本上解决问题推动小微企业的发展。
总结：随着我国经济实力的不断增强，综合国力的稳步提高，小微企业发展进程也越来越成为整体社会经济水平的衡量标准。因此，对于小微企业为发展自身对于资金获取产生重大需求，不仅是融资需求的频率考核，也是判断小微企业发展进程对融资需求的资金体量的重点关注方向。因此探究小微企业融资需求及有效获得融资的影响因素具有重要的时代建设发展意义。
参考文献
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之后的一系列管理内容，提高房地产行业运行效率。
（4）大胆创新，健全外资投资房地产法律机制。在宏观调控方案的执行背景下，越来越多的外资企业在合作投资房地产资金基础上转变方式，打造多个途径广泛参与的房地产投资方式，而针对外资以收购
或者并购手段参与房地产行业建设的行为，会在一定程度上影响到我国房地产市场规模的建设进程，所以国家需要进一步健全外资投资房地产法律机制，促使房地产行业持续化发展。
四、结语
综上所述，房地产企业的管理者要全面分析企业建设的资金来源，采取科学的方式降低或者消除银行贷款产生的金融风险隐患，完善与整合现有的企业运行机制，为房地产行业的长久建设打下坚实基础。
参考文献
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度上进行分析，经济较发达地区的市场化水平非常高，所以企业自身具有非常强的盈利能力，从而产生非常可观的经济利润。另外，东部地区市场比较发达，企业所采用的筹资方式具有非常明显的多样性，因为在资本结构方面具有一定的差异，所以会对企业税负产生一定影响；第二，如果是站在宏观角度上进行分析，因为不同区域在发展水平上不具备均衡性，并且在财力方面也具有非常明显的差异，一般欠发达地区对于税收收入的需求比较大，但是在征管能力上要明显低于发达地区，要个人进行对比，企业更容易进行征管，所以在对税负进行宏观调控的过程中，企业可能面临的税负更重。
（二）行业因素
虽然我国在政策方面比较倾向于第三产业，但是针对第三产业内部而言，每一个行业之间所面临的税负压力具有非常明显的差异，其中，税收占国内生产总值最高的行业，同样是利润增长率最高的行业，所以在对税制的优势与缺点进行衡量的过程中，如果只是依靠简单的税负高度，还很难保证最终结果的准
确性，主要是因为目前在各个行业中含有非常多的虚拟经济，从而进一步增加企业税负。对于一些正外部性比较强的企业而言，一般税负都是出于中等水平。目前，我国相关政策在制定时也对正外部性较强的行业发展引起了高度重视，如果只是从税负方面进行分析，这部分行业税负并不低于其他行业。
比如，在科学研究和技术服务行业中，其税负就不低于其他行业，同时，水利、环境以及公共设施管理行业中虽然也涉及了优惠政策，但是税负压力并不低。一般我国公共基础设施项目都取得了一些税收优惠政策，但是行业在发展过程中对于时间以及获利能力等方面都有着非常高的要求，一般很难享受到相应的优惠政策，这也是导致税负没有明显较低的主要原因。
四、结语
综上所述，目前，在我国社会经济不断发展的背景下，企业产业结构也在原来的基础上发生了相应改变，如今正处于转型和升级的重要时期，这就导致企业税负以及呈现出上升的趋势。为了保证经济在发展过程中具有一定的协调性，就必须对相应的税收优惠政策做出有效调整，促进经济实现稳定发展，从而进一步降低企业所面临的税负压力。
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