2003年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案
总分：100分 及格：60分 考试时间：150分
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
(1)估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。
A. 估价原则
B. 估价方法
C. 估价目的
D. 估价对象状况
(2)“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A. 给水、排水、电力、通信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力
(3)某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A. 8．0
B. 5．6
C. 5．0
D. 0．7
(4)当供给增加量小于需求减少量时，则（ ）。
A. 均衡价格下降，均衡交易量增加
B. 均衡价格下降，均衡交易量减少
C. 均衡价格上升，均衡交易量增加
D. 均衡价格上升，均衡交易量减少
(5)房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。
A. 有用性、稀缺性、有效需求
B. 供给、需求、利用状况
C. 权利、租金、利率
D. 价值、使用价值、供求
(6)基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。
A. 最低价格
B. 最高价格
C. 平均价格
D. 成交价格
(7)已知某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元/㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为（ ）。（过时）
A. 10
B. 9
C. 0．9
D. 0．1
(8)估价报告有效期应从（ ）起计。
A. 估价时点
B. 估价作业期
C. 出具估价报告之日
D. 签订估价委托合同之日
(9)如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。
A. 保持现状前提
B. 装修改造前提
C. 转换用途前提
D. 重新利用前提
(10)运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。
A. 合法原则
房地产利润B. 最高最佳使用原则
C. 替代原则
D. 公平原则
(11)在估价报告中应包含一份由（ ）的估价师签名、盖章的声明。
A. 本估价机构所有
B. 所有参加该估价项目
C. 对该估价项目负第一责任
D. 任本估价机构法定代表人
(12)某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。
A. 87
B. 124
C. 130
D. 134
(13)某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。
A. 27．6
B. 28．2
C. 29．0
D. 29．9
(14)房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。
A. 可比实例房地产
B. 估价对象房地产
C. 标准房地产
D. 类似房地产
(15)某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。
A. 0．91
B. 0．92
C. 1．09
D. 1．10
(16)某估价机构于2003年6月10日～20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
A. 2003年6月15日
B. 2003年8月15日
C. 签订估价委托合同之日
D. 估价人员与委托人商定的某日
(17)下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（ ）。
A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B. 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
(18)某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。
A. 37
B. 40
C. 60
D. 63
(19)因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。
A. 自然折旧
B. 物质折旧
C. 功能折旧
D. 经济折旧
(20)通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。
A. 土地取得成本+开发成本
B. 土地取得成本+开发成本+管理费用
C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D. 开发完成后的房地产价值
(21)某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（ ）。
A. 75%
B. 79%
C. 81%
D. 84%
(22)建筑物净收益=（ ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A. 建筑物重置价
B. 建筑物现值
C. 土地价格
D. 房地产价格
(23)收益法中所指的收益是（ ）。
A. 估价时点前一年的收益
B. 估价时点前若干年的平均收益
C. 估价时点以后的未来预期正常收益
D. 估价时点前最高盈利年份的收益
(24)有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。
A. 30
B. 40
C. 50
D. 60
(25)采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。
A. 资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠
C. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论