房地产投资的优缺点
房地产投资的优缺点
房地产投资除了具有包括适于进行长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益等优点外，还有一些其他优点。
房地产投资的优点
1.相对较高的收益水平
房地产开发投资中，大多数房地产开发项目的成本利润率超过20%，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，其权益投
资收益率会更高。房地产置业投资中，考虑到持有期内的增值收益，每年实现10%～12%的权益收益率也比较容易做到。这相对于储蓄、
股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。
2.易于获得金融机构的支持
由于可以将房地产作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵
押贷款服务，给置业投资者提供了很多选择。
金融机构通常认为以房地产作为抵押物，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投入
的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证。且通常情况下房
地产的租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，所以金融
机构可以提供的贷款价值比例也相当高，一般可以达到70%～90%，
而且常常还能为借款人提供利率方面的优惠。在西方发达国家，投
资者甚至可以获得超过90%甚至100%的融资，也就是说，投资者无
须投入任何自有资金，全部用信贷资金投入。当然，这样高的贷款
价值比例，也为金融机构带来了潜在的金融风险。
3.能抵消通货膨胀的影响
通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。研究通货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨胀
(ExpectedInflation)和非预期通货膨胀(UnexpectedInflation)。
有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期
通货膨胀的影响。
由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资
具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，
即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地
产投资又是有效的保值手段。
从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。美国和英国的研究资
料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。虽然没有研究人员就所有的房地产投资项目进行全面统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨率会落后于总体物价水平的
上涨率。
房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。例如，美国2003年商用房地产置业投资的净租金收益率
大约为6%，与抵押贷款利率基本相当，但由于房地产的增值部分扣
除通货膨胀影响后还有4%～6%的净增长，所以投资者得到的实际投
资收益率是10%～12%，大大超过了同期抵押贷款利率的水平。置业
投资所具有的增值性，还可以令投资者能比较准确地确定最佳投资
持有期，以及在日后转售中所能获得的资本利得。
当然，经历过房地产市场萧条的人士可能会提出这样的问题，即1998～2000年香港各类房地产的市场价格平均下降了60%，其幅度
已远远超过了同期通货膨胀率的下降幅度，如果说其使用价值不变，房地产能够保值，那么怎么能证明这个时期的房地产是在增值呢?应
该看到，在房地产市场价格与价值严重背离，脱离了实际使用者或
者经济基本面支撑的市场环境下，购买房地产的活动往往带有明显
的投机彩，已经不再是一般意义上的投资行为了。而且讲房地产
投资能够增值是在正常市场条件下、从长期投资的角度来看的。短
期内房地产市场价格的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地
产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的
发展不断上升的。比如2007年，香港各类房地产的市场价格水平就
完全恢复、甚至超出了1998年亚洲金融危机前的水平。
4.提高投资者的资信等级
由于拥有房地产并不是每个公司或个人所能做到的，所以拥有房地产成为占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高投资者房地产利润
的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。
房地产投资除了包括变现性差等缺点外，还包括一些其他的缺点。
房地产投资的缺点
1.投资数额巨大
不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及几百万、几千万甚至数亿元人民币，即使投资者只需支付30%的资本金用作前
期投资或首期付款，也大大超出了许多投资者的能力。大量自有资
本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速
减少，甚至像1998年亚洲金融危机时的香港、2007年次贷危机下
的美国那样，使许多投资者进入负资产状态。
2.投资回收期较长
除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五年就能收回投资外，置业投资的回收期少则十年八年，长则二三十年甚至更长。
要承受这么长时间的资金压力和市场风险，一方面要求投资者具有
很强的资金实力，另一方面也要求投资者能吸引机构投资者进行长
期投资合作。
3.需要专门的知识和经验
由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地
产开发投资者的数量。置业投资者要想达到预期的投资目标，同样
也对其专业知识和经验有较高的要求。
此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的优缺点主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说，
他们实际上可以通过购买房地产权益相关的各种证券，进行房地产间接投资。

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