一、单选题（2’×25=50’）
1.房地产项目可行性研究的主要特点有前期性、（B）和不确定性。
A、现实性
B、预测性
C、专业性
D、宏观性
2.用来衡量房地产项目财务效果的动态指标主要有（B）。
A、净现值、投资创汇率、动态回收期
B、内部收益率，净现值，动态回收期
C、投资利税率，动态回收期，内部收益率
D、经济净现值，现金流量，经济内部收益率
3.某房地产开发项目根据其现金流量表第三年末的现金流量为80万元，现金
流量净现值为70万元，累计净现金流量为-135万元，累计净现金流量的净现值为-120万元，第四年末的现金流量为185万元，现金流量的净现值为160万元，累计净现金流量为50万元，累计净现金流量的净现值为40万元，则其动态回收期大约为（B）。
A、3.64年
B、3.75年
C、3.84年
D、4.64年
4.某房地产开发项目财务分析的净现值计算结果如下：当折现率取10%时，项
目财务净现值为180万元；当折现率取12%时，项目财务净现值为60万元；
当折现率取14%时，项目财务净现值为-240万元；当折现率取16%时，项目财务净现值为-370万元；则项目内部收益率大约为（D）。
A、11.3%
B、12.0%
C、12.2%
D、12.4%
5.协议出让、拍卖出让、公开招标、邀请招标这几种土地出让形式，按照市场
化程度从大到小的排列顺序应该是（D）。
A、拍卖出让、协议出让、公开招标、邀请招标
B、拍卖出让、邀请招标、公开招标、协议出让
C、公开招标、拍卖出让、邀请招标、协议出让
D、拍卖出让、公开招标、邀请招标、协议出让
6.划拨土地使用权进行转让必须（A）。
A、补缴出让金，补签出让合同
B、补缴出让金，但不一定补签出让合同
C、补签出让合同，但不一定补缴出让金
D、根据具体情况或补缴出让金，或补签出让合同
7.以下哪种房地产产品属于房地产产品整体概念中的核心产品（C）。
A、住宅楼
B、售后服务
C、增殖保值功能
D、室内装修
房地产利润8.某房地产开发商为了销售本企业的写字楼物业，出资举办了关于写字楼市场
发展的学术研讨会，并在各大报纸进行了专家访谈的专门报道，开发商的这种促销行为属于哪一种促销方式（B）。
A、营业推广
B、公共关系
C、广告
D、人员推销
9.房地产投资项目国民经济评价中采用的价格形式是（C）。
A、市场价格
B、成本价格
C、影子价格
D、销售价格
10.2006年国务院常务会议发布的规范房地产市场、控制房地产价格的“国六条”
要求进一步发挥税收、（A）、土地政策对房地产的调节作用。
A、信贷
B、规划
C、市场
D、消费
11.房地产项目敏感性分析分析中，经常采用的敏感性因素主要有租金、售价、
利率、建设成本以及（A）。
A、工期或租售期
B、建筑物残值
C、建筑结构
D、消费者习惯
12.某土地开发商主要承担国家的土地“三通一平”业务，然后国家再将土地分块
出让、划拨给土地使用者，该土地开发商所选定的目标市场是属于（D）。
A、产品专业化市场
B、市场专业化市场
C、选择性专业化市场
D、产品-市场专业化市场
13.在进行项目财务评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，该项目的
FNPV（B）。
A、大于零
B、小于零
C、等于零
D、难于确定
14.成本加成合同是按工程实际发生的成本加商定的（D）来确定总承包价
格的合同。
A、利润
B、总管理费
C、不可预见费
D、总管理费和利润
15.1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建
设的通知》发布，以下不属于其基本内容的是（B）。
A、实行住房分配货币化
B、完善以商品房为主的住房供应体系
C、发展住房金融
D、加强物业管理
16.如果房地产投资者的预期收益率为15%，在通货膨胀率为8%的情况下，投
资者的实际收益率为（A）。
A、6.5%
B、13.8%
C、15%
D、24.2%
17.某投资者投资于房地产抵押贷款证券（MBS），这种投资形式属于房地产的
（D）。
A、开发投资
B、置业投资
C、直接投资
D、间接投资
18.住房公积金的实质是（C）。
A、国家的补贴
B、单位的福利
C、个人的工资
D、市场的贷款
19.需要从销售利润中扣除的房地产税种包括（D）。
A、增值税
B、营业税
C、房产税
D、所得税
20.某借贷资金的年利率为12%，借贷期10年，按季计息，则其年实际利率和
季名义利率为（B）。
A、12.68%,3.03%
B、12.55%,3%
C、12.55%,3.03%
D、3%,12.68%
21.在财务评价中不属于支出，而国民经济评价中属于支出的是（D）。
A、税金
B、国内贷款利息
C、国外贷款利息
D、出口补贴
22.根据以下进度图，该项工作进度中的关键线路是（B）。
A、1-2-3-6-7-8
B、1-2-4-5-6-7-8
C、1-2-4-5-7-8
D、1-2-3-4-5-7-8
23.一般来说，盈亏平衡点越
低（D）。
A、项目盈利机会越少，承担的风险也越小。
B、项目盈利机会越多，承担的风险也越大。
C、项目盈利机会越少，承担的风险越大。
D、项目盈利机会越多，承担的风险越小。
24.项目实际进度拖延时，若不延长工期，应选后续工作中（B）的予以压缩。
A、直接费用大
B、直接费用小
C、间接费用大
D、间接费用小
25.以下对房地产营销渠道特点描述不正确的是（D）。
A、随渠道移动只是商品的产权。
B、中间商一般不拥有商品的所有权。
B、流通的既可以是增量，也可以是存量。D、渠道的长度相对较长。
一、选择题
∙房地产综合开发所依照的“六统一”包括统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、（C）和统一管理。
A、统一投资
B、统一分配
C、统一配套
D、统一销售
∙开发公司设立的“三师制”的组织领导形式中的三师是指：总工程师、总会计师和（B）。
A、总建筑师
B、总经济师
C、总造价师
D、总律师
∙房地产综合开发的基本程序一般包括规划设计、征地拆迁、（D）、竣工验收和经营管理五个部分。
A、施工组织
B、招标投标
C、基础配套
D、可行性研究
∙房地产项目可行性研究的主要特点有前期性、（B）和不确定性。
A、现实性
B、预测性
C、专业性
D、宏观性
∙用来衡量房地产项目财务效果的动态指标主要有（B）。
A、净现值、投资创汇率、动态回收期
B、内部收益率，净现值，动态回收期
C、投资利税率，动态回收期，内部收益率
D、经济净现值，现金流量，经济内部收益率
∙某房地产开发项目根据其现金流量表第三年末的现金流量为80万元，现金流量净现值为70万元，累计净现金流量为-135万元，累计净现金流量的净现值为-120万元，第四年末的现金流量为185万元，现金流量的净现值为160万元，累计净现金流量为50万元，累计净现金流量的净现值为40万元，则其动态回收期大约为（B）。
A、3.64年
B、3.75年
C、3.84年
D、4.64年
∙某房地产开发项目财务分析的净现值计算结果如下：当折现率取10%时，项目财务净现值为180万元；
当折现率取12%时，项目财务净现值为60万元；当折现率取14%时，项目财务净现值为-240万元；当折现率取16%时，项目财务净现值为-370万元；则项目内部收益率大约为（D）。
A、11.3%
B、12.0%
C、12.2%
D、12.4%
∙协议出让、拍卖出让、公开招标、邀请招标这几种土地出让形式，按照市场化程度从大到小的排列顺序应该是（D）。
A、拍卖出让、协议出让、公开招标、邀请招标
B、拍卖出让、邀请招标、公开招标、协议出让
C、公开招标、拍卖出让、邀请招标、协议出让
D、拍卖出让、公开招标、邀请招标、协议出让
∙目前我国土地拆迁安置补偿的主要方式包括（A）。
A、产权调换、作价补偿
B、就点安置、异地补偿
C、经济补偿、房屋补偿
D、产权调换、异地补偿
∙房地产开发企业在办理完用地手续之后，申请工程开工之前，需要办理“两书一证”中的（C）。
A、建设用地规划许可证
B、选址意见书
C、建设工程规划许可证
D、拆迁许可证
∙房地产销售价格主要由生产成本和利润、税金构成，其中的生产成本中主要包括土地取得费、勘察设计费、建筑安装费、（A）、利息和管理费等等。
A、基础设施建设费、公共建筑配套费
B、折旧费、维修费
C、拆迁安置费、折旧费
D、折旧费、基础设施配套费
∙房地产租赁价格主要由管理费、维修费、利息、税金、利润和（B）组成。
A、基础设施建设费、地租、折旧费
B、地租、折旧费、保险费
C、拆迁安置费、折旧费、地租
D、保险费、基础设施配套费、地租
∙土地使用权转让的主要形式有（B）。
A、出售、出租、出让
B、出售、交换、赠与
C、抵押、出售、出租
D、批租、年租、出售
∙房地产经营决策定量分析中属于风险型分析的主要有（C）。
A、线性规划法、期望值法、决策树法
B、后悔值法、机会加权法、期望值法
C、期望值法、最大概率法、决策树法
D、概率法、最大概率法、决策树法
∙某开发项目目前有两套方案，其一为高档物业开发，其二为中高档物业开发，其三为中低档物业开发，在两种不同的市场条件下的损益值（万元）及投资
A、方案一
B、方案二
C、方案三
∙以下几种市场调查方法中，哪种方法取得的市场资料最为真实可靠（A）。
A、面谈调查法
B、电话调查法
C、观察法
D、通讯调查法
∙以下几种市场预测方法中，哪种方法不属于定量分析方法（C）。
A、移动平均法
B、回归分析法
C、专家意见法
D、简单平均法
∙以下哪种房地产产品属于房地产产品整体概念中的核心产品（C）。
A、住宅楼
B、售后服务
C、增殖保值功能
D、室内装修
∙某房地产开发商为了销售本企业的写字楼物业，出资举办了关于写字楼市场
发展的学术研讨会，并在各大报纸进行了专家访谈的专门报道，开发商的这种促销行为属于哪一种促销方式（B）。
A、营业推广
B、公共关系
C、广告
D、人员推销
∙土地征用的主体是被征地单位和（C）。
A、用地单位
B、当地政府
C、国家
D、农村集体经济组织
∙某房地产开发商目前有四种投资决策方案，由于市场情况并不十分明朗，只能简单地估计为市场看优和市场看劣两种情况，以及在两种市场情况下不同方案的收益率（
A、方案A
B、方案B
C、方案C
D、方案D
∙房地产投资项目国民经济评价中的增量纯收入指标主要包括销售利润、流动资金、贷款利息以及（A）。
A、外汇收入
B、自有资金
C、销售税金
D、销售费用
∙决定居住区合理规模的主要因素是公共服务设施的服务半径、居民的行政管理体制和（D）。
A、人口数量
B、地形坡度
C、政府指令
D、城市道路
∙房地产项目敏感性分析分析中，经常采用的敏感性因素主要有租金、售价、利率、建设成本以及（A）。
A、工期或租售期
B、建筑物残值
C、建筑结构
D、消费者习惯
∙某土地开发商主要承担国家的土地“三通一平”业务，然后国家再将土地分块出让、划拨给土地使用者，该土地开发商所选定的目标市场是属于（D）。
A、产品专业化市场
B、市场专业化市场
C、选择性专业化市场
D、产品-市场专业化市场
∙从市场营销的角度看，适销对路的房地产产品应该具备有合适的使用价值、合适的价格、合适的销售地点和（D）
A、合适的广告宣传
B、合适的政策支持
C、合适的利润水平
D、合适的交割期
∙在进行项目财务评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，该项目的FNPV（B）。
A、大于零
B、小于零
C、等于零
D、难于确定
∙成本加成合同是按工程实际发生的成本加商定的（D）来确定总承包价格的合同。
A、利润
B、总管理费
C、不可预见费
D、总管理费和利润
∙1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布，以下不属于其基本内容的是（B）。
A、实行住房分配货币化
B、完善以商品房为主的住房供应体系
C、发展住房金融
D、加强物业管理
∙以下不属于我国房地产制度改革主要内容的是（B）。
A、城镇住房制度改革
B、房地产法制改革
C、城市土地使用制度改革
D、房地产生产方式改革
∙如果房地产投资者的预期收益率为15%，在通货膨胀率为8%的情况下，投资
者的实际收益率为（A）。
A、6.5%
B、13.8%
C、15%
D、24.2%
∙某投资者投资于房地产投资信托基金（REITs），这种投资形式属于房地产的（D）。
A、开发投资
B、置业投资
C、直接投资
D、间接投资
∙企业在职职工在以下什么情况下不可以提取住房公积金（D）。
A、偿还购房贷款
B、出境定居
C、翻修自住住宅
D、装修自住住宅∙住房公积金贷款是一种（D）。
A、商业贷款
B、无息贷款
C、信用贷款
D、委托贷款
A、30
B、31
C、32
D、29
∙在初步设计阶段根据设计图样、费用定额、工资标准等资料编制的全部建设费用称之为（C）。
A、固定资产投资估算
B、固定资产投资预算
C、固定资产投资概算
D、固定资产投资决算
∙需要从销售利润中扣除的房地产税种包括（D）。
A、增值税
B、营业税
C、房产税
D、所得税
∙某借贷资金的年利率为12%，借贷期10年，按季计息，则其年实际利率和季名义利率为（B）。
A、12.68%,3.03%
B、12.55%,3%
C、12.55%,3.03%
D、3%,12.68%
∙在财务评价中不属于支出，而国民经济评价中属于支出的是（D）。
A、税金
B、国内贷款利息
C、国外贷款利息
D、出口补贴
∙对居住区公共建筑的建设要求做到与住宅同步规划、同步建设和（D）。
A、同步销售
B、同步竣工
C、同步管理
D、同时投入使用
∙一般而言，一套住宅的套内建筑面积由套内使用面积和（C）组成。
A、分摊的公建面积和套内墙体面积
B、套内墙体面积
C、套内墙体面积和阳台建筑面积
D、分摊的公建面积和阳台建筑面积
∙占有面积最小的楼梯形式是（A）。
A、双跑
B、三跑
C、单跑
D、剪刀梯
∙在进行房地产抵押贷款时不是必须办理的手续包括（D）。
A、签抵押合同
B、签抵押贷款合同
C、办理抵押登记
D、办理公正∙房地产投资中只能作为自有资金临时使用的是（C）。
A、银行存款
B、可以立即出售的建成物业
C、应计费用
D、应收款∙根据以下进度图，该项工作进度中的关键线路是（B）。
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