房地产的类型
房地产的类型
房地产的类型非常丰富，可以从不同的角度来进行划分。
1. 按照房地产的用途来划分
（1）居住房地产。简称住宅，是所有房地产中所占比例最大的一类，也是社会存量资产及居民家庭财富的一个重要组成部分。住宅通常分为公寓与别墅两类。
①公寓是指因城市土地资源宝贵而形成的一种高密度、高容积率的集合式住宅，公寓由若干个单元组成，每层分隔成数家，各家生活配套设施及户型格局大致相同。根据层数不同，公寓可分为低层、多层、中高层、高层等多种形式。公寓为大多数城市居民的第一居所。
根据《住宅建筑设计规范》（GB 50096—1999）的规定，1～3层为低层，4～6层为多层，7～9层为中高层，10层及以上为高层。《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—1995）规定，10层及以上的居住建筑或建筑高度超过24米的公共建筑为高层建筑。房地产市场上常用的还有“小高层”的概念，“小高层”在相关设计规范中没有严格的定义，通常把8～12层左右的建筑物称为“小高层”。“小高层”一般采用钢筋混凝土结构，设电梯。“小高层”住宅既有多层住宅亲
切安宁、户型好、得房率高的优点，同时又有普通高层住宅结构强度高、耐用年限长、景观好、污染程度低等优点，受到市场的普遍欢迎。
②别墅即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所。别墅的特点是低密度、低容积率、私家花园较大、私密性极强、价格昂贵、是住宅发展的终极方向。别墅可分为独立别墅、双拼别墅、联排（排联）别墅、叠加式别墅、空中别墅等。
独立别墅又称为独栋别墅，是上有独立空间，下有私家花园，私密性很强的独立式高端住宅。独立别墅的历史最悠久，也是别墅建筑的终极形式。双拼别墅是由两个单元的别墅拼联组成的别墅，是联排别墅与独立别墅的中间产品。
联排别墅即Town House，原指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。国内一般是指由几幢（大于两个）小于三层的独立别墅并联组成联排式住宅，建筑面积一般是每户150～250m2，每户独门独院，拥有一个独立院落的别墅形式。
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叠加式别墅是联排别墅叠拼式的一种延伸，由多层别墅上下叠加在一起组合而成。叠加式别墅一般4～5层，下面一、二层是一套别墅，上面三、四层又是一套别墅。
空中别墅即Pent House，是指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。国内房地产市场一般是指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。
（2）商业房地产。是指用于商业目的的房地产，包括百货商场、购物中心、超市、批发市场、商铺、菜市场、浴室、理发店、照相馆等。
（3）办公房地产。包括商务办公楼（俗称“写字楼”）、政府办公楼等。
（4）旅馆房地产。包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村、民俗村等。
（5）餐饮房地产。包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
（6）娱乐房地产。包括游乐场、、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。
（7）体育房地产。包括体育馆、游泳馆、高尔夫球场等。
（8）公益性房地产。包括托儿所、学校、医院、养老院等。
（9）工业和仓储房地产。包括工业厂房、仓库等。
（10）农业房地产。包括农地、农场、林场、牧场、果园、生态园等。
（11）特殊用途房地产。包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、公墓等。
（12）综合房地产。是指具有两种或两种以上用途的房地产。
2. 按照房地产的开发程度来划分
（1）生地。是指不具有城市基础设施、未形成建设用地条件的土地，如荒地、农地等。
（2）毛地。是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的城市土地。
（3）熟地。是指具有完善的供水、排水、供电、通气、通信、道路等城市基础设施，完成地上建筑物、构筑物拆迁及土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
（4）在建工程。是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。
（5）现房。是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收，可以正式入住的房地产。
（6）准现房。是指房屋主体已基本结顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
（7）毛坯房。是指未经过装修处理、没有基本入住条件的房屋。
（8）期房。是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（“大产证”）为止的这段期间的商品房，在港澳地区被称为“楼花”。消费者购买期房时应签预售合同。期房销售是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
3. 按照房屋的结构形式来划分
（1）木结构房屋。是指由木材或主要由木材承受荷载的房屋，通过各种金属连接件或榫卯手段进行连接和固定，通常为低层住宅。（2）砖木结构房屋。是指主要承重构件由砖和木材这两种材料制成的房屋，通常为低层住宅。
（3）砖混结构房屋。砖混结构是指以砖墙、砖柱作为竖向承重构件，以钢筋混凝土楼板作为水平承重构件的结构形式，通常为6层及以下的低层或多层住宅。
（4）钢筋混凝土结构房屋。是指主要承重构件（如柱、梁、板、墙）用钢筋混凝土建造的房屋，可分为框架结构、剪力墙结构、框架-剪力墙、筒体、框架-筒体等结构类型。在当前的住宅设计中，框架和框架剪力墙结构最为常见。
（5）钢结构房屋。是指主要承重构件用钢材料建造的房屋，具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。钢结构多用于超高层建筑，造价较高。
（6）空间结构房屋。是指大跨度的，中间不设柱子，用特殊结构解决的结构类型，包括网架结构、悬索结构、索膜结构及壳体结构等类型，通常同于大型公共建筑，如体育馆等。
（7）其他结构房屋。凡不属于上述结构的房屋都归此类，如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
4. 按照房地产的权属性质来划分
（1）普通商品房。由开发商通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设并按照市场价出售或出租的房屋。根据其销售对象的不同，可以分为外销房和内销房两种。外销房面向国内外（包括港、澳、台）企业、其他组织和个人销售，销售时需要取得外销商品房预（销）售许可证。内销房面向国内企事业单位和居民销售，销售时需要商品房预（销）售许可证。
（2）经济适用房。是由政府组织房地产企业或集资建房单位建造，以微利价（开发利润率3％～5％）向城镇中低收入家庭出售的政策性住房，具有保障性、经济性和适用性。经济适用房实行政府指导价，其售价由市、县人民政府根据征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息及规定比例的利润等建设成本构成综合确定。

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