武汉住宅次新房空置率调查报告
房地产调控政策逐步深化、楼市成交量大幅下降、楼盘促销一浪高过一浪，楼市是否会重蹈08年覆辙，武汉房地产市场是否健康，需要用事实和数据来论证。
2010年6月8日——6月30日，腾讯·大楚网、大楚房产研究院、中科地产经济研究所通过网络调查和实地调研，首次对武汉住宅空置率进行了全面排查。
其中，网络调查共收集12000余份有效问卷，涉及包括新住宅和老社区共计300余个；实地调研共探访了68个交房期限在0.5年——7年的大型新房社区，共探访16000余户住宅，得到了大量的一手数据。
通过这些数据，我们可以得出如下结论：
● 武汉住宅市场处于亚健康状态
● 各项配套与空置率关系密切
● 物业管理差异与空置率高度关联
● 武汉楼市面临去库存化
从2004年到2010年，7年间房价不仅仅是翻番，而市场是否到了7年之痒？
武汉住宅市场处于亚健康状态
实地调研的68个项目广泛分布于武汉三镇，项目体量大、均是区域地标性项目，具有典型性和代表性。
实地调研楼盘列表：
实地调研中，我们仅将完全没有装修的住宅定义为空置房，得到的空置率数据为实际空置水平的下限。
68个样本楼盘的总体空置率平均水平为23.92%，最小值为8.69%，最大值为48.02%，空置率水平明显偏高。
根据不同交房年限的空置率数据对比，可以清晰地发现，交房1年以上的空置率水平趋于平稳，这说明按完全没有装修的住宅定义为空置房标准，其数据可以描述典型投机的市场比重。（常年不装修的房主并不看重出租收益，而仅看重增值收益，具有典型投机的特征）
而大楚网调查数据显示，民众对空置率的感官数据呈现出双高现象，10%以下和30%以上的都占比很高，多因素显示老社区空置情况与新小区空置情况呈现两极分化。
根据两方面数据相互印证，武汉住宅市场新房中投机性比重不低于10%（按所有数据的最小值估算），不大于25%（按整体水平的平均值估算），处于亚健康状态。
同时，由于过去10年的整体房价水平是震荡走高，这些空置房的收益率依然很高，在未形成长久持续、大幅下跌的房价走势下，该类住宅并不会形成明显的市场冲击。
按三镇地域划分，汉阳区域整体空置水平最高，汉口最低。那么是否区域一定决定了空置率水平呢？答案是否定的。
金港湾——位于沌口的标准性项目，交房2年时间，空置率水平却处于68个项目的极低水平区。合理的小区布局、交通便利、大型商业配套入驻及时、物业管理得体无不说明，空置率的水平事在人为。
连续开发的项目通过不断改善项目的品质、配套（金港湾小区在两个主通道各有一个公交
武汉娱乐站，这得益于开发商不懈的努力），不仅收获的是入住率，更能保障无论是牛市还是熊市，都能有很好的销售业绩。
反观在汉阳更偏中心的一个大型社区，产品品质并无大碍，特的房型甚至让业内人也想在其中享受浪漫的卧室，但其空置率却是该区域榜首，多年的销售业绩也是乏善可陈。糟糕的小区交通动线设计；商业配套的匮乏；物业管理的散漫、不负责任为我们到合理的注脚。
在城区郊区的数据对比中，我们惊讶的发现空置率比例如此接近，一方面说明投机性需求在不同产品中的分布趋于平均，另一方面也说明无论是前期销售还是后期物业，地段并不是唯一的决定性因素。
在分片区对比图表中，处于最低水平的是青山片区，长期的供应偏紧、自住需求旺盛使得其局部市场状态良好。
沌口、汉阳中心、徐东中北路是空置率前三强，投机性需求和带有投资性质的改善性需求（储备性购买，并不急于入住）占比明显偏高，未来市场压力将趋紧。
具有武汉楼市风向标的光谷区域，空置率正好处于平均水平，在产业政策依然倾斜的背景下，该区域市场状况将好于预期。
2004年——2010年，住宅新房交易量超过55万套，而武汉总户数为265万户（武汉《统计年鉴2009》），占比达到20%以上，即使我们假设其他区域入住率100%，整体的空置率水平也将达到5%以上（按20%住房区域空置率25%测算），这还仅仅是没有装修的净空置房。
值得庆幸的是，因为城市还在快速发展，因为房价整体趋势向上，这部分空置房还有逐渐消化的可能。现在的调控应该说非常及时，它保障了房地产市场泡沫在一个合适的区间内，平稳、健康的发展才是长久的发展。
住房并不是建筑本身那么简单，居住毕竟是个现实的问题
各项配套与空置率关系密切
小区交通布局对于入住率的影响相当大。对于以居住为目的的购买者，出行方便很重要。一个有“深度”的楼盘比一个有“宽度”的楼盘在销售业绩上会形成巨大的差异。在金港湾和前文提及的那个更偏汉阳中心的项目间，我们得以验证。
按下列原则将交通配套从高分值到低分值分为4类（一类交通分值最高）：
有公交得1分，能到武昌、汉口、汉阳核心商业区各加1分，最高4分。
任何一个项目所覆盖的购房体都有区域性特征，因此除了差强人意的四类交通外，只要有到核心商业区公交的交通配套，入住率差异并不大。
对于绝大多数自住需求而言，生活圈相对集中在居住区域附近，最需要的是楼盘到最近的核心商业区的便捷性。
按下列原则将商业配套从高分值到低分值分为4类（一类商业分值最高）：
1-4分：1（有社区超市、小卖部），附近500米有大型超市、综合体商业、娱乐场所各加1分，最高4分
一类商业配套的入住率水平明显优于其他几类。这类项目自住和投资都合适，其收益不仅是增值收益，还有租金收益，其房价也最为坚挺。
按下列原则将教育配套从高分值到低分值分为4类（一类教育分值最高）：
1-4分：有幼儿园、小学、初中、高中各加1分，最高4分
教育配套不能缺失，大型项目或引进幼儿园或引进小学的策略明显有助于销售和入住率的提
升。
按下列原则将医疗配套从高分值到低分值分为3类（一类医疗分值最高）：
1-3分：1（附近500米有药店），2（社区医院），3（大型医院）
附近连社区医院都没有的项目确实让人没有安全感，与商业配套类似，相关部门应该对医院的布局做更好更全面的部署。
综合而言，并不是配套越好，空置率越低。大楚网相关调查也显示，自住型购房体更看重基本配套保障，而投资性需求更看重核心配套（例如名校、大型商业等等）。
在自住型需求起主导的市场背景下，开发商应更多分析项目的需求短板并尽可能提升。
小区人气旺不旺 就看物管好不好
物业管理差异与空置率高度关联
我们根据门禁安防、园林维护、卫生状况、社区服务等多个参数将物业管理划分为三类。
物业管理的差异与空置率高度关联。武汉万科的多个项目的入住率水平均优于周边项目，成熟的物业管理对于连续开发的房地产公司相当重要。
空置房暗示投资比例 产品结构待调整
武汉楼市面临去库存化
本轮楼市调控从土地到二手房，从开发商到购房者，全方位的布控效果正在逐步显现，市场各方参与者（开发商、购房者、研究机构、媒体等）的房价期望值逐步下调。
按租金房价比来测算，目前的住宅投资收益已经明显偏低，靠租金支持投资性购买的理由不复存在。
增值收益不确定，租金收益明显不划算，住宅投资步入衰退，以往沉淀下来的投机性空置房（本次调查的对象）将逐步向市场释放，投资性住宅收益率下降也将有一定程度的抛压。
按本次调研推算，至少有25%以上的需求（投资或投机性需求）被抑制，投资性产品面临困境，去化艰难。而整体需求大幅下降势必影响自住型需求的释放，供求关系逆转明显，库存量与新增量均需要促销政策消化，武汉楼市调整期将至少延续到今年年底。
作者：腾讯·大楚网行业中心副总监 大楚房产研究院副主任 《大楚房产月报》执行主编吴卫东
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